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为了规范住宅物业管理活动，维护业主、物业服务人以及相关主体的合法权益，营造整洁、安全、文明、和谐的生活环境，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》《河南省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

本条例适用于本市行政区域内的住宅物业管理活动。 本条例未作规定的，适用有关法律、法规规定。

住宅物业管理应当坚持党建引领、政府主导、业主自治、多方参与、专业服务、行业自律的原则。

坚持中国共产党的领导，充分发挥社区党组织的战斗堡垒作用和党员带头作用，建立健全社区党组织领导下的居（村）民委员会、业主委员会或者物业管理委员会、物业服务人协调运行机制，形成治理合力。

市、县、区人民政府应当加强对住宅物业管理工作的领导，将其纳入基层治理体系，建立联席会议制度，协调、处理住宅物业管理活动中的重大问题，督促相关部门、机构履行与住宅物业管理有关的监督管理职责。

市、县、区人民政府住房和城乡建设行政主管部门（以下简称物业管理行政主管部门）负责住宅物业管理活动的监督管理工作，应当履行下列职责： （一）会同有关部门研究制定住宅物业管理的相关政策和物业服务行业规范并组织实施； （二）指导、监督物业服务从业人员培训； （三）指导街道办事处、乡镇人民政府开展物业管理工作； （四）指导、监督前期物业管理招投标、物业承接查验、物业服务人退出交接活动； （五）处理物业管理中的投诉； （六）对建筑物及其附属设施的维修资金的缴存和使用情况进行监督管理； （七）建立健全物业管理电子信息平台； （八）完善物业服务行业信用管理体系，对物业服务人服务质量进行监督管理，组织开展相关考核考评； （九）法律、法规规定的其他职责。 其他相关部门按照各自职责，负责物业管理活动相关的监督管理工作。

街道办事处、乡镇人民政府监督管理辖区内的住宅物业管理活动，履行下列职责： （一）组织、指导、协助业主成立业主大会、选举业主委员会； （二）组织成立或者重新组建物业管理委员会； （三）监督业主大会、业主委员会依法履行职责； （四）协调指导物业服务项目移交和接管工作； （五）调解物业管理中的纠纷，协调解决物业管理中的相关问题； （六）组织实施老旧住宅小区基本物业服务工作； （七）法律、法规规定的其他职责。

社区、居（村）民委员会应当协助街道办事处、乡镇人民政府做好物业管理的相关工作，并对业主自治进行指导，做好法律、法规规定应当由社区、居（村）民委员会承担的其他工作。

物业管理行业协会应当依法实行自律管理，协助物业管理行政主管部门编制行业服务标准，规范从业行为，调解行业纠纷，提高物业服务水平。 ​ 第二章　业主、业主组织和物业管理委员会 ​

房屋的所有权人为业主。 尚未办理房屋所有权登记，但在物业管理活动中享有业主权利、承担业主义务的，依照有关法律规定执行。 业主委员会、物业管理委员会或者业主大会筹备组、业主委员会换届选举工作组应当在业主大会选举、表决前核实业主身份。 业主依照法律、法规规定以及管理规约、物业服务合同约定行使权利，承担义务，不得以放弃权利为由不履行义务。

下列事项由业主大会决定，未成立业主大会的，由业主依法共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务人，与物业服务人协商物业服务费用； （五）使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金； （七）改建、重建建筑物及其附属设施； （八）改变共有部分的用途，或者利用共有部分从事经营活动及其所得收益的管理、分配与使用； （九）确定业主大会、业主委员会工作经费以及标准，确定业主委员会成员工作补贴以及标准和来源； （十）改变或者撤销业主委员会不适当的决定； （十一）有关业主共有和共同管理权利的其他重大事项。 以上共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

业主大会由物业管理区域内全体业主组成，维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。 新建小区首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担，具体数额由建设单位与街道办事处、乡镇人民政府协商确定，并应当在办理房屋所有权首次登记前，将筹备经费交至街道办事处、乡镇人民政府专用账户。

业主大会会议可以采用现场或者互联网等方式召开；采用互联网方式实名表决的，鼓励通过市物业管理行政主管部门建立的物业管理电子信息平台进行投票。 社区、居（村）民委员会应当对业主大会会议的召开和投票表决进行指导和协助。

业主委员会由业主大会会议依法选举产生，由主任、副主任以及委员组成，一般为五至十一人的单数，每届任期三至五年，可以连选连任。

业主委员会是业主大会的执行机构，应当履行下列职责： （一）执行业主大会决定和决议，维护业主合法权益； （二）召集业主大会会议，适时向业主大会报告工作； （三）监督物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的使用； （四）督促业主配合或者执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施； （五）依照管理规约或者业主大会的决定对公共收益的收支情况进行管理； （六）调解处理物业管理活动中的相关问题； （七）每年开展不少于一次的业主满意度测评工作； （八）法律、法规规定或者业主大会赋予的其他职责。

鼓励业主中的热衷于社区事务的人员以及具有财会、管理、法律等工作经验的人员积极参加业主委员会选举。 街道办事处、乡镇人民政府应当在接到成立首次业主大会筹备组的申请后，三十日内组织成立业主大会筹备组，并按照规定召开首次业主大会，指导业主委员会的选举。街道办事处、乡镇人民政府应当对业主委员会成员候选人任职条件、提名进行审查。

业主委员会会议应当在会议召开七日前，在物业管理区域的公示栏或者互联网平台公示会议内容和议程，并通过发放问卷、入户走访、召开座谈会等方式征求业主和居（村）民委员会的意见、建议，可以邀请居（村）民委员会派人参加。

业主委员会应当在物业管理区域的公示栏或者互联网平台向业主公示下列事项： （一）业主委员会成员名单； （二）管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同； （三）业主大会、业主委员会决定的事项； （四）对业主就涉及小区公共利益的事项提出询问的答复； （五）建筑物及其附属设施的维修资金筹集、使用情况； （六）由业主委员会管理的物业共有部分的经营与收益情况； （七）业主大会、业主委员会工作经费的收支情况； （八）法律、法规规定或者管理规约、业主大会议事规则约定的其他应当向业主公示的事项。 前款第五项、第六项应当常态化公示，并及时更新，第七项应当每半年公示一次，公示期均不得少于一个月；其他事项应当常年公示并及时更新。

业主委员会成员不得有下列行为： （一）违反规定使用业主大会或者业主委员会印章； （二）未经业主大会决定，擅自签订或者解除物业服务合同； （三）转移、隐匿、篡改、毁弃有关文件资料； （四）骗取、挪用、侵占建筑物及其附属设施的维修资金或者公共收益等业主共有财产； （五）索取或者接受建设单位、物业服务人的财物或者其他利益； （六）法律、法规、管理规约或者业主大会议事规则规定的其他情形。 业主委员会成员出现上述行为之一的，社区、居（村）民委员会应当监督、指导业主委员会暂停其履行职务，由业主大会决定罢免其业主委员会成员职务。涉嫌违法的，由相关部门依法查处。

业主委员会任期届满前，街道办事处、乡镇人民政府应当督促、指导业主委员会提前做好换届准备，及时按照有关规定组织换届选举。