LawHub

为了规范商品房销售行为，保障商品房交易当事人的合法权益，维护商品房市场秩序，促进房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等法律、行政法规的基本原则，结合汕头经济特区（以下简称特区）实际，制定本条例。

特区范围内的商品房销售及其监督管理等，适用本条例。

商品房销售应当遵循合法、公平、自愿和诚实信用等原则。

市住房和城乡建设主管部门负责特区范围内的商品房销售监督管理工作，组织实施本条例，并直接负责金平区、龙湖区的商品房销售监督管理工作。 濠江区、澄海区、潮阳区、潮南区、南澳县住房和城乡建设主管部门负责本行政区域内的商品房销售监督管理工作。 发展改革、自然资源、市场监督管理、城市管理综合执法、国有资产管理、新闻出版、广播电视、民政、税务、人民银行、金融监督管理等部门和机构按照各自职责，做好商品房销售管理的相关工作。

市住房和城乡建设主管部门应当建立健全特区商品房管理信息平台，对特区商品房销售活动进行动态监控，向社会及时、准确、全面地发布商品房销售市场信息。

房地产行业社会组织按照章程依法开展活动，督促房地产开发企业、房地产经纪机构及其从业人员遵守法律、法规、规章和行业自律规范，组织进行业务培训，并做好信息沟通、行业自律、职业道德教育等工作。 房地产行业社会组织应当接受住房和城乡建设主管部门的指导。 ​ 第二章　预售许可和现售备案 ​

特区实行商品房预售许可制度和商品房现售备案制度。

房地产开发企业应当取得商品房预售许可证后方可预售商品房；未取得商品房预售许可证的，不得预售。

房地产开发企业申请商品房预售许可证应当具备下列条件： （一）取得房地产开发资质证书和营业执照； （二）交付土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （三）取得建设工程规划许可证和建设工程施工许可证； （四）确定施工进度和竣工交付使用时间； （五）提交商品房销售方案； （六）在特区的商业银行开设商品房预售所得款项（以下简称预售款）监管账户，并与住房和城乡建设主管部门、预售款监管账户开户银行（以下简称开户银行）签订预售款监管协议； （七）办理物业管理区域备案并签订前期物业服务合同； （八）取得具有相应资质的测绘机构出具的商品房项目面积预测结果； （九）商品房项目及其占用范围内的土地使用权未设定抵押权，且未被司法机关或者行政机关查封，或者虽设定抵押权但经抵押权人书面同意； （十）投入开发建设的资金已达到该项目工程建设总投资的百分之二十五以上。商品房项目的工程形象进度已达到相应标准：三层以下的已完成基础和结构工程；四层以上三十二层以下无地下室工程的，已完成基础和四层结构工程；四层以上三十二层以下且有地下室工程的，已完成基础和首层（含地下室）结构工程；三十三层以上的已完成基础和四层（含地下室）结构工程； （十一）涉及地名命名、更名的，取得标准地名批准文件； （十二）法律、法规规定的其他条件。 市住房和城乡建设主管部门可以根据市场状况，在不低于前款第十项规定标准的前提下，对商品房项目的工程形象进度标准进行调整，报市人民政府批准后实施。

住房和城乡建设主管部门应当自受理商品房预售许可申请之日起五个工作日内，对申请材料进行审查并现场勘查，符合条件的，核发商品房预售许可证；不符合条件的，不予核发并书面说明理由。 商品房预售许可证应当载明房地产开发企业的名称和商品房项目的座落位置、楼号、楼层以及建筑面积数，并附图注明商品房项目的座落位置和楼号。

住房和城乡建设主管部门作出核准商品房预售许可的决定，应当在政务网站和商品房管理信息平台上予以公开，方便公众查阅。

商品房项目可以分期、分幢申请核发商品房预售许可证，不得分层、分单元申请核发商品房预售许可证，但由不同建设单位或者个人合作开发的商品房项目，因分成范围无法成幢申请的，单幢分得商品房部分应当一次性申请。

房地产开发企业现售商品房的，应当具备下列条件，并向住房和城乡建设主管部门申请办理商品房现售备案： （一）取得房地产开发资质证书和营业执照； （二）交付土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （三）取得建设工程规划许可证和建设工程施工许可证； （四）通过竣工验收备案； （五）已确定商品房销售方案； （六）需要拆迁安置的，拆迁安置已落实； （七）供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施、配套学校和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； （八）取得物业管理区域备案并签订前期物业服务合同； （九）商品房项目及其占用范围内的土地使用权未设定抵押权，且未被司法机关或者行政机关查封，或者虽设定抵押权但经抵押权人书面同意； （十）法律、法规规定的其他条件。

住房和城乡建设主管部门应当自受理商品房现售备案申请之日起三个工作日内，对申请材料进行审查，并实施现场勘查，符合条件的，核发商品房现售备案回执；不符合条件的，不予核发并书面说明理由。

可作独立产权的配套车位、车库，应当与商品房同步出售、附赠或者出租。房地产开发企业申请商品房预售许可或者现售备案时，应当将可作独立产权的配套车位、车库一并申请。

房地产开发企业首次办理商品房预售许可和现售备案时，应当将开发项目车位、车库规划配比情况、可售可租情况、租售价格在商品房销售方案中明确，并在销售现场予以公示。 住宅小区配建停车位应当以建设用地规划设计条件和自然资源主管部门批准的规划许可文件为依据，控制一定比例的小区公共停车位。市自然资源主管部门应当结合特区实际，探索实施停车位配建比例区域差别化措施。

住宅建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足本区域业主的需要，不得销售给购房人以外的单位或者个人，因房地产开发企业注销登记、司法处置等原因需整体转让剩余车位、车库的情形除外。整体转让剩余车位、车库的，受让人应当承接房地产开发企业对业主所承担的义务。 房地产开发企业与购房人应当约定预售、现售房屋的商品房买卖合同无效、被撤销或者被解除时，当事人关于预售、现售、附赠或者出租配套车位、车库的权利义务终止，涉及的车位、车库应当返还。

住宅建筑区划内，房地产开发企业拟出售的车位、车库总量少于本区域房屋套数的，每购买一套房屋只能对应购买或者受赠一个车位、车库。 项目竣工交付使用满两年或者区域内的住宅已全部售出，经房地产开发企业将车位、车库销售信息在项目出入口、公示栏等显著位置公示三十日，仍有车位、车库未租售的，已拥有车位、车库的业主可以增购一个车位、车库。 尚未售出的车位、车库，应当优先向本区域的业主、物业使用人出租，不得只售不租。

房地产开发企业应严格按照建筑规划，设计建设开发项目中的车位、车库，不得擅自改变使用功能，不得擅自改变面积、数量，并严格按照施工计划建设施工，确保按时竣工交付使用。

房地产开发企业申请核发商品房预售许可证或者办理商品房现售备案时，应当向住房和城乡建设主管部门提交商品房销售方案。销售方案应当包括以下内容： （一）房地产开发企业和商品房项目的基本情况，建设进度安排，销售计划以及交房时间，销售商品房的数量、范围及其位置，商品房的面积测绘以及分摊情况； （二）配套车位、车库的附赠或者租售方式； （三）公共部位和公共设施的具体范围，物业服务用房和共用设施设备用房的位置、面积、归属，前期物业服务合同和临时物业管理规约； （四）商品房的签约以及购房款交纳流程、销售价格及其变动幅度，预售款监管落实情况； （五）商品房质量责任承担主体和承担方式、商品房能源消耗指标和节能措施。