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为了规范住宅小区物业管理活动，维护业主和物业服务人等相关主体的合法权益，营造良好的居住、生活环境，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》和《山西省物业管理条例》等法律法规，结合本市实际，制定本条例。

本市行政区域内的住宅小区物业管理及其监督管理等活动适用本条例。

物业管理应当坚持党的领导、政府监管、属地管理、业主自治、专业服务的原则。

市、县（市、区）人民政府应当加强对物业管理工作的领导，将物业管理纳入当地服务业发展规划和基层社会治理体系，建立和完善社会化、市场化、专业化的物业管理机制，统筹推进辖区内物业管理的各项工作。 市、县（市、区）人民政府物业管理主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。 市、县（市、区）人民政府发展和改革、工业和信息化、公安、财政、规划和自然资源、生态环境、城市管理、审计、市场监督管理、人民防空等部门应当在各自的职责范围内，做好物业管理活动的相关工作。

街道办事处、乡（镇）人民政府负责对辖区内物业管理服务活动的指导和监督： （一）指导设立业主大会和选举业主委员会； （二）指导监督业主大会、业主委员会、物业管理委员会依法履行职责； （三）及时协调解决物业管理纠纷； （四）指导监督辖区内物业管理项目的移交和接管，指导协调物业服务人依法履行义务； （五）统筹协调、监督管理辖区内物业管理活动。 居（村）民委员会应当协助街道办事处、乡（镇）人民政府建立健全物业管理机制，参与监督管理辖区内物业管理活动。

物业服务行业组织应当加强行业自律，规范行业行为，协助有关部门处理物业管理纠纷，促进物业服务行业健康发展。 ​ 第二章　物业管理区域 ​

物业管理区域的划分应当遵循规划优先、功能完善、物权清晰、相对集中、便于管理的原则。

新建住宅小区物业管理区域的划分由建设单位取得建设工程规划许可证之日起，向建设项目所在地的县（市、区）物业管理主管部门提出申请。 县（市、区）物业管理主管部门应当会同街道办事处、乡（镇）人民政府，自收到申请之日起十个工作日内划分物业管理区域，并书面告知建设单位。物业管理区域的划分应当征求所在地居（村）民委员会的意见。 新建住宅出售时，建设单位应当将物业管理区域范围在销售现场的显著位置公布，并在房屋买卖合同中明示。

已投入使用、尚未划分物业管理区域的，县（市、区）物业管理主管部门会同物业所在地的街道办事处、乡（镇）人民政府，结合物业管理实际需要，征求业主意见后确定物业管理区域并公告。

新建住宅小区物业管理区域内，建设单位应当按建设工程规划许可证载明的建筑工程总建筑面积的千分之三至千分之五的标准配置物业管理用房（包括物业服务用房和业主委员会工作用房），总建筑面积不得低于五十平方米。 物业管理用房所有权属于全体业主，不得转让或者抵押；未经业主大会同意，任何单位和个人不得擅自占用或者将其改作他用。

物业管理用房的坐落和面积应当在建设工程规划许可证及附件附图中载明，不动产登记机构办理所有权首次登记时，应当在登记簿中注明物业管理用房。

未建物业管理用房以及配套设施不齐全的，由建设单位（或者公有住房出售单位）和公用企（事）业单位完善配套设施；建设单位和产权单位已不存在的，由物业所在地的街道办事处、乡（镇）人民政府统筹研究解决。

已划分确定的物业管理区域不得擅自调整。具有下列情形之一的，经业主大会决定，业主委员会可以向所在地的县（市、区）物业主管部门提出调整物业管理区域的申请： （一）因河道、道路等物理分割或者历史原因、分期开发以及其他生活习惯形成两个以上相对独立区域，配套设施设备、物业管理办公用房可以分割且符合规划配置相关条件的； （二）规模较小的物业管理区域与毗邻物业管理区域合并的。 申请调整物业管理区域的，应当提交物业管理区域调整方案、物业管理用房和设施设备维护管理责任分配方案、业主大会决定等材料。所在地的县（市、区）物业主管部门应当自收到相关材料之日起三十日内，会同街道办事处、乡（镇）人民政府和居（村）民委员会作出是否调整物业管理区域的决定。决定不予调整的，应当说明理由和依据。 ​ 第三章　业主、业主组织与物业管理委员会 ​

业主在物业管理活动中应当依照法律、法规、管理规约以及业主大会议事规则等，参加业主自治活动，行使权利、履行义务。 业主不得以放弃权利为由不履行义务，无正当理由不得拒交物业费。

一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。

符合业主大会成立条件的，业主、建设单位、物业服务人均可以向物业所在地的街道办事处、乡（镇）人民政府提出成立业主大会的书面申请；街道办事处、乡（镇）人民政府也可以组织达到成立条件的业主、建设单位、物业服务人提出成立业主大会的书面申请。 街道办事处、乡（镇）人民政府应当自收到申请之日起三十日内，组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。

物业管理区域内，房屋出售并已交付使用的面积超过建筑物总面积百分之五十时，建设单位应当按照物业所在地的县（市、区）物业管理主管部门、街道办事处、乡（镇）人民政府的要求，及时报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料： （一）物业管理区域证明； （二）房屋及建筑物面积清册； （三）业主名册； （四）建筑规划总平面图； （五）交付使用共用设施设备的证明； （六）物业服务用房配置证明； （七）其他有关的文件资料。

首次业主大会会议筹备组人数应当为单数，由业主代表、居（村）民委员会、街道办事处或者乡（镇）人民政府、社区党组织、建设单位代表组成。筹备组组长由街道办事处或者乡（镇）人民政府派员担任。 业主代表可以由业主自荐或者街道办事处、乡（镇）人民政府、居（村）民委员会组织业主推荐产生，由街道办事处、乡（镇）人民政府确定，人数不少于筹备组总人数的百分之五十。 筹备组应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公告。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。 建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作。

业主大会会议筹备组应当做好下列工作： （一）确认业主身份、业主人数以及业主所有的专有部分面积； （二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式、内容以及表决规则； （三）起草管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则草案； （四）提出首届业主委员会委员、候补委员候选人名单； （五）法律、法规规定的其他工作。 前款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前以书面形式告知全体业主，前款第二项至第四项内容还应当在住宅小区内显著位置公示。业主对前款内容有异议的，业主大会会议筹备组应当记录、处理并答复。

筹备组应当自成立之日起三十日内依据规定完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。 业主的投票权数由专有部分面积或者业主人数确定。 业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则、选举产生业主委员会之日起成立。