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为了规范住宅小区物业管理活动，维护物业管理相关主体合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》和有关法律、行政法规，结合本市实际，制定本条例。

本条例适用于本市行政区域内住宅小区物业管理活动及其监督管理。

住宅小区物业管理应当遵循党建引领、业主自治、专业服务与依法监管相结合的原则。

市、县（市、区）人民政府应当加强对住宅小区物业管理工作的组织领导，将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区治理体系，建立和完善专业化、社会化、市场化的物业管理机制，及时研究解决物业管理工作中的重大问题。

市、县（市、区）人民政府物业管理主管部门负责本行政区域内住宅小区物业管理活动的监督管理，履行下列职责： （一）拟定、制定和宣传物业管理相关政策措施； （二）依照职权制定物业服务质量标准和技术规范； （三）指导街道办事处、乡镇人民政府开展物业管理相关工作； （四）指导、监督和管理物业管理招投标活动； （五）监督、管理建筑物及其附属设施的维修资金（以下简称专项维修资金）； （六）指导、监督物业行业协会开展行业自律和服务工作； （七）建立物业管理诚信档案制度； （八）法律、法规规定的其他职责。 市人民政府物业管理主管部门除履行前款规定的职责外，还负责建立全市统一的物业管理服务信息系统。 县（市、区）人民政府物业管理主管部门除履行第一款规定的职责外，还负责临时管理规约、物业承接查验材料、前期物业服务合同、业主大会会议的决定等材料备案；对物业服务企业进行考核；采集、记录物业服务企业信用信息；组织业主委员会委员、村（居）民委员会相关人员等开展培训。

市、县（市、区）人民政府有关部门和机构，应当按照下列规定，做好住宅小区物业管理的相关监督管理工作： （一）发展改革部门负责制定实行政府指导价的物业费标准、供用电的监督管理、协调供用电各方关系等工作； （二）公安机关负责监督、指导重要部位监控安防系统的建设、维护、使用和查处从建筑物中抛掷物品案事件等工作； （三）城乡建设部门负责监督建设单位和施工单位履行建筑工程质量保修责任，依法认定擅自改变房屋建筑主体、承重结构和其他影响建筑安全的行为，处理建筑工程质量问题投诉等工作； （四）自然资源和规划部门负责规划核实和违法建设的认定等工作； （五）城管执法部门负责查处违法建设、破坏公共绿化、擅自摆摊设点、占道经营、擅自改变房屋外观等工作； （六）市场监管部门负责对电梯等特种设备实施监督管理和查处无照生产经营、物业服务违规收费等工作； （七）人防部门负责人防工程设施监督管理； （八）消防救援机构负责消防安全监督管理。 财政、司法行政、民政、生态环境、应急管理、经济和信息化、数据资源等部门，应当按照各自职责做好物业管理相关工作。

街道办事处、乡镇人民政府应当履行下列职责： （一）指导和协助业主大会的成立、业主委员会的选举和换届； （二）指导和监督业主大会、业主委员会开展工作； （三）协调物业管理与社区管理、社区服务之间关系，调处物业管理活动中的纠纷； （四）协调和监督物业服务企业的交接； （五）协调和监督老旧住宅小区物业管理； （六）召集物业管理联席会议； （七）法律、法规规定的其他职责。 村（居）民委员会应当协助和配合街道办事处、乡镇人民政府以及有关部门做好物业管理相关工作。

建立健全人民调解、行业调解、行政调解、司法调解构成的多元纠纷解决机制，化解物业管理纠纷。 公共法律服务中心应当免费为业主、物业使用人和物业服务人提供法律咨询。 ​ 第二章　业主组织 ​

具备业主大会成立条件的，街道办事处、乡镇人民政府应当按照规定及时指导召开首次业主大会会议。

首次业主大会会议的筹备经费由建设单位按照物业总建筑面积每平方米零点三元且总额不少于二万元，最高不超过十万元的标准承担。建设单位应当在住宅小区综合查验前，将筹备经费存入市、县（市）人民政府物业管理主管部门指定的银行账户。 筹备经费应当专款专用；首次业主大会会议召开后十日内，筹备组应当将筹备经费的支出明细公开，接受全体业主监督。

老旧住宅小区成立首次业主大会所需资料，由街道办事处、乡镇人民政府负责调取，城乡建设、自然资源和规划、人防等部门和消防救援机构应当依法予以配合。 街道办事处、乡镇人民政府应当为老旧住宅小区召开首次业主大会会议提供必要的便利。

业主大会会议决定共同事项，可以采用集体讨论、书面征求意见等形式。 采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送达每一位业主；无法送达的，应当向业主公告。凡需投票表决的，表决意见应当由业主本人或者其委托的代理人签名。 采用电子投票方式表决的，应当在市人民政府物业管理主管部门无偿提供的物业管理服务信息系统中进行。

业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。鼓励中共党员、人大代表、政协委员和具有工程、评估、法律、会计、咨询等专业知识的业主参选业主委员会委员。

业主大会可以在选举产生业主委员会委员的同时，选举产生候补委员。候补委员人数不得超过应选委员人数的二分之一。 业主委员会委员候补办法由业主大会决定或者在业主大会议事规则中规定。

业主委员会办理备案手续后，持街道办事处或者乡镇人民政府备案证明向公安机关申请刻制业主大会、业主委员会印章和业主委员会财务专用章，设立银行账户。 业主委员会印章应当刻制业主委员会的名称、届别和任期终止日期。

业主委员会应当在物业管理区域内显著位置向业主公开下列信息： （一）业主委员会委员姓名、任职、联系方式； （二）管理规约、业主大会议事规则； （三）业主大会和业主委员会的决定； （四）物业服务合同； （五）专项维修资金的筹集、使用情况； （六）物业共有部分的收益和使用、分配情况； （七）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放机动车车位的处分情况； （八）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况； （九）应当向业主公开的其他信息。 前款第一项至四项规定的内容应当自形成或者变更之日起七日内公开；第五项至八项规定的内容应当于每年三月底前公开上一年度的情况，公开期限不得少于三十日。未按照规定进行公开的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令业主委员会限期公开，并通告全体业主。 业主有权查阅业主大会会议、业主委员会会议资料、记录，有权就涉及物业管理的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以解释、答复。业主要求书面答复的，业主委员会应当书面答复。

业主委员会委员不得实施下列行为： （一）阻挠业主大会行使职权，拒绝执行业主大会决定； （二）未经业主大会决定，擅自与物业服务企业签订、修改或者解除物业服务合同； （三）擅自使用业主大会或者业主委员会印章； （四）以个人或者其他组织名义开设业主委员会账户； （五）明示、暗示物业服务企业减免本人物业费、停车费等费用，要求物业服务企业购买由其推荐或者提供的商品、服务； （六）伪造、变造、篡改、隐匿、销毁或者拒绝、拖延提供物业管理相关文件、资料； （七）骗取、挪用、侵占专项维修资金、公共收益； （八）索取、收受建设单位、物业服务企业、维修保养等单位或者个人提供的财物、其他利益； （九）泄露业主信息； （十）侵害业主合法权益的其他行为。

有下列情形之一的，街道办事处、乡镇人民政府应当及时组建物业管理委员会： （一）老旧小区不具备成立业主大会条件的； （二）具备成立业主大会条件，但确有困难未成立的； （三）业主大会成立后，未能选举产生业主委员会的。

物业管理委员会由街道办事处、乡镇人民政府、村（居）民委员会、公安机关指派人员和业主代表共七至十一人的单数组成，其中，业主代表的人数不得少于总人数的二分之一。 业主代表由街道办事处、乡镇人民政府通过组织业主推选、业主自荐等方式产生。物业管理委员会负责人由街道办事处、乡镇人民政府指派的代表担任。 街道办事处、乡镇人民政府应当自物业管理委员会成立之日起五日内，向业主公布委员名单，并告知县（市、区）人民政府物业管理主管部门。

物业管理委员会暂时代行业主委员会职责，组织业主决定物业管理事项，推动业主大会、业主委员会成立。业主委员会选举产生后，物业管理委员会自行解散。 物业管理委员会任期一般不超过两年。 ​ 第三章　前期物业管理 ​