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为了规范物业管理活动，维护业主、物业服务人等物业管理各方的合法权益，营造安全、舒适、文明、和谐的居住和工作环境，增强人民群众的获得感、幸福感、安全感，构建共建共治共享的基层社会治理体系，根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《四川省物业管理条例》等法律、法规，结合南充市实际，制定本条例。

本条例适用于南充市行政区域内的物业管理活动及其监督管理。

《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《四川省物业管理条例》对业主的权利和义务、业主大会的设立和召开、业主共同决定事项、业主委员会的选举产生和履职、物业服务人的服务、物业的使用与维护、物业活动的监督管理等有规定的，从其规定。

构建党建引领、政府指导、业主自治、多方参与的工作格局，建立健全中国共产党基层党组织领导下的居（村）民委员会、业主委员会、物业服务人、业主等共同参与物业管理事务的协调运行机制。 鼓励社区内的机关、企事业单位、社会组织、志愿者依法参与物业服务活动，共同构建和谐社区。

市、县（市、区）人民政府应当加强对本行政区域内物业管理工作的领导，将物业管理纳入本地现代服务业发展规划、社区建设和社会治理体系，建立物业管理综合协调工作机制，有序引导业主自治，促进物业服务行业向现代服务业发展。 县（市、区）人民政府应当明确街道办事处（乡、镇人民政府）承担指导和监督物业管理活动的工作机构和人员，并保障工作经费。

市物业管理主管部门负责本市物业管理活动的指导和监督管理工作，履行下列职责： （一）制定物业管理规划、标准、规范、制度并组织实施； （二）组织开展全市物业服务人和物业服务项目负责人信用等级评价； （三）指导和监督全市建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、管理和使用； （四）负责物业管理信息共享平台的运行、管理和维护； （五）统筹协调全市物业管理法律、法规和相关政策的培训与宣传工作； （六）法律、法规规定的其他职责。 县（市、区）物业管理主管部门按照职能职责做好辖区内物业管理的指导和监督管理工作。

市、县（市、区）人民政府有关行政主管部门应当在物业管理活动中履行下列职责： （一）发展和改革主管部门负责制定和调整涉及实行政府指导价的物业服务收费标准； （二）公安机关负责指导和督促物业服务人落实安全防范措施，监督保安服务活动，推动智慧平安小区建设，依法查处违反治安管理规定的行为； （三）民政部门负责指导社区居家养老服务设施的建设、维护和管理； （四）司法行政主管部门负责组织提供物业管理法治宣传教育、法律咨询、人民调解等基本公共法律服务； （五）自然资源和规划主管部门负责对建设工程及其配套建筑的规划设计以及调整变更的监督管理； （六）住房和城乡建设主管部门负责二次供水设施建设和日常监管，监督建设单位履行建设工程质量保修责任，依法处理建设工程质量、影响建筑结构和使用安全等行为； （七）卫生健康主管部门负责指导传染病防治工作，对二次供水、现制现售等生活饮用水的卫生实施监督管理； （八）市场监督管理部门负责特种设备安全监督管理，依法处理特种设备安全、物业服务收费等违法行为； （九）城市管理主管部门负责对环境卫生、园林绿化等工作的监督管理，依法查处违法建设、损坏公共绿地、任意弃置垃圾、违规饲养家禽家畜等行为； （十）人民防空主管部门负责人防工程维护管理的监督检查，依法查处侵占、破坏人防工程等违法行为； （十一）消防救援机构负责督促和指导落实消防安全职责，依法查处占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道以及车辆违规充电等违法行为。 其他有关行政主管部门按照各自职责，共同做好物业管理相关监督管理工作。

街道办事处（乡、镇人民政府）履行以下职责： （一）组织、指导、协调本辖区内业主大会的设立和业主委员会选举、换届； （二）指导、督促业主大会、业主委员会、物业服务人依法履行职责； （三）调解处理物业管理纠纷，协调社区建设与物业管理的关系； （四）指导和监督业主共同决定实施的物业服务招投标活动； （五）指导和监督物业服务项目的移交； （六）指导和协调老旧小区、散居楼栋等物业管理； （七）法律、法规规定的与物业管理活动相关的其他职责。 街道办事处（乡、镇人民政府）应当建立物业管理联席会议制度。物业管理联席会议由街道办事处（乡、镇人民政府）负责召集，物业管理、公安、城市管理等主管部门和居（村）民委员会、人民调解组织、业主或者业主委员会、物业服务人、专业经营单位等各方代表参加，具体解决物业管理及其监督管理活动中的相关问题。 居（村）民委员会依法协助街道办事处（乡、镇人民政府）和相关部门做好物业管理相关工作。 业主大会、业主委员会和物业服务人应当支持、配合居（村）民委员会依法履行职责。

县（市、区）人民政府应当建立健全人民调解、行业调解、行政调解、司法调解衔接联动的多元纠纷解决机制，加强物业管理纠纷源头治理。

开展物业服务活动，应当依法保护业主、物业使用人的隐私和个人信息。 建设单位、物业服务人、业主大会筹备组、业主委员会、居（村）民委员会等在处理业主或者物业使用人个人信息时，应当遵循合法、正当、必要和诚信原则，不得泄露个人信息或者将个人信息用于与物业服务无关的活动。

业主大会会议可以采用现场集体讨论、书面征求意见的形式或者通过电子信息技术的方式召开。 业主大会会议表决可以采用书面方式，也可以采用电子投票方式或者其他具备真实性和可追溯性的方式。业主参与表决可以自行投票，也可以委托代理人代为投票。被委托人应当提供委托人和本人身份证明材料、委托人签署的授权委托书、委托人不动产产权证明的复印件，按照受委托事项、时间、权限，代表业主行使权利。

经业主大会决定，同一物业服务区域内可以以栋、单元、楼层等为单位，推选业主代表收集业主意见，协助业主委员会开展工作。 业主代表的推选及表决办法可以在业主大会议事规则中约定。

业主委员会委员由五人至十五人单数组成，具体人数根据该物业服务区域的实际情况确定。业主委员会工作经费的筹集方式、开支范围、标准等由业主大会决定。 业主委员会可以设置候补委员，候补委员人数不超过业主委员会正式成员人数的二分之一。候补委员列席业主委员会会议，不具有表决权。候补委员的选举产生规则、候补顺序等事项在业主大会议事规则中约定。

业主委员会应当接受业主、物业使用人的咨询、投诉和监督。 业主委员会应当建立工作记录、管理和查询制度，对业主大会会议、业主委员会会议、物业服务合同签订、业主共有资金收支等事项如实记录，建立档案并妥善保管。业主有权查阅、复制相关资料，业主委员会不得拒绝，但是属于法律保护范围的个人信息除外。

未产生业主委员会的，涉及业主共同决定事项，经专有部分面积占比百分之二十以上的业主或者人数占比百分之二十以上的业主向街道办事处（乡、镇人民政府）提出请求，街道办事处（乡、镇人民政府）应当组织业主共同决定。

鼓励业主通过公开招投标方式选聘物业服务人。 市物业管理主管部门应当通过物业管理信息共享平台无偿为建设单位或者业主选聘物业服务人提供服务。 县（市、区）物业管理主管部门负责辖区内物业服务招投标活动的指导和监督。

物业服务人应当按照物业服务合同约定，指派具备物业服务和管理专业技能的项目负责人负责物业服务项目的运营和管理。 物业服务人更换项目负责人的，应当及时告知业主、业主委员会并说明原因，予以公示。

物业服务合同解除或者终止后，物业服务人应当在退出物业服务区域三十日前在物业服务区域显著位置公示，履行法律、法规规定和合同约定的交接、告知等义务，清退业主、物业使用人预交但尚未为其提供物业服务期间的物业服务费，结清应当由物业服务人承担的公共区域供水、供电、供气等相关费用，完成退出程序。

县（市、区）人民政府应当推动老旧住宅小区配套设施改造，建立老旧住宅小区物业服务长效机制。 对不具备专业化物业管理条件，业主不能通过选聘物业服务人或者自行管理等方式实施物业管理的老旧小区、散居楼栋，街道办事处（乡、镇人民政府）在组织业主共同决定后，可以通过委托居（村）民委员会代管、社会力量承接购买服务等方式提供清洁卫生、绿化养护、秩序维护等基本物业服务，所需费用由全体业主分摊。 实施基本物业服务的条件、程序、收费标准等具体办法，由县（市、区）人民政府制定指导意见。

业主共有资金包括业主共有部分收益和其他合法收入，归全体业主所有。利用共有部分开展经营活动，经业主共同决定，可以授权业主委员会管理，也可以以书面合同方式委托物业服务人或者其他经营主体经营。共有部分的收入，在扣除合理成本之后，收益属于业主共有。 业主共有资金包括： （一）利用业主共有的建筑物、停车场地、绿地、泳池、球场、道路、通道、楼梯、房屋外墙、电梯、照明设施等共有部分从事经营活动产生的收益； （二）因业主的共有部分被侵占、损害所得的赔偿费用； （三）共有部分被依法占用、征收、征用的补偿费用； （四）共有收益的孳息； （五）其他依法属于业主共有的收益。