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为了规范物业服务管理活动，维护业主和物业服务人的合法权益，保障物业的依法、安全、合理使用，建设和谐宜居社区，根据《中华人民共和国民法典》和国务院《物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

本市行政区域内的物业服务及其监督管理活动适用本条例。 本条例所称物业服务管理，是指业主通过自行管理或者共同决定委托物业服务人的形式，对物业服务管理区域内的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。 物业服务人包括物业服务企业和其他物业服务管理人。

物业服务管理纳入社区治理体系，坚持党委领导、政府主导、居民自治、多方参与、协商共建、科技支撑的工作格局。建立健全社区、村党组织领导下居民委员会、村民委员会、业主委员会或者物业管理委员会、业主、物业服务人等共同参与的党建引领下的治理架构。

市人民政府应当加强物业服务管理工作的组织领导，建立综合协调机制，统筹和协调物业服务管理各项工作，推进物业服务管理规范化、市场化。

住房和城乡建设主管部门负责全市物业服务管理活动的监督管理工作，履行下列职责： （一）制定本市物业服务管理相关政策和措施，并组织实施； （二）监督管理辖区内物业服务管理活动； （三）制定临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则示范文本； （四）会同价格主管部门结合实际确定并颁布普通住宅物业服务等级标准； （五）建立健全物业服务管理纠纷行业调解机制，物业服务规范与质量考核体系，业主委员会、物业管理委员会委员培训制度； （六）对物业招投标活动进行监督管理； （七）对建筑物及其附属设施的维修资金（以下统称维修资金）交存、使用进行监督管理； （八）每年对全市物业行业总体情况进行调查研究、分析问题，提出整改落实方案； （九）实施物业服务管理方面的其他监督管理职责。

市人民政府相关主管部门，按照各自职责负责物业服务管理活动相关监督管理工作： （一）发展和改革部门负责完善物业服务收费价格政策，会同相关部门制定普通住宅小区（含保障性住房）物业服务收费标准； （二）市场监督管理部门负责指导查处物业服务价格收费违法违规行为和特种设备安全监督管理工作； （三）公安机关负责监督检查治安管理等相关工作； （四）应急管理部门负责监督管理消防工作；消防救援机构负责指导和督促落实消防安全责任，依法开展消防监督检查； （五）城管执法部门负责查处违法搭建建筑物、构筑物和侵占、毁坏公共绿地、树木和绿化设施的行为； （六）环境卫生管理部门负责处置生活垃圾，查处违反环境卫生管理规定的行为； （七）其他主管部门按照各自职责，依法进行监督管理。

街道办事处、镇人民政府负责本行政区域内物业服务管理活动的指导和监督工作，依法履行下列职责： （一）组织成立首次业主大会会议筹备组； （二）指导和协助业主大会的成立、业主委员会的选举和换届； （三）指导和监督业主大会、业主委员会、物业服务人依法履行职责； （四）对物业服务管理区域内的物业服务管理实施指导和监督； （五）指导和监督物业承接查验、物业服务人退出交接活动； （六）协调和监督老旧住宅小区物业服务管理，开展未进驻物业服务住宅的基础物业服务或者自助物业服务； （七）组织居民委员会、村民委员会、物业服务人对物业服务管理区域进行定期巡查，及时劝阻、制止违法违规行为； （八）实施物业服务管理方面的其他监督管理职责。

物业服务管理协会应当加强行业自律，规范行业经营行为，推动物业服务标准化建设，维护市场秩序和公平竞争，促进物业服务管理行业健康发展。 第二章　物业服务管理区域和前期物业

物业服务管理区域的划分应当符合法律、法规的规定，综合考虑共用设施设备、建筑物规模和类型、社区建设等因素，以利于服务便利、资源共享、协商议事。 规划城市道路、城市公共绿地、城市河道等公共区域不得划入物业服务管理区域。

有以下情形之一的，可以将其确定为一个物业服务管理区域，并由一个物业服务人实施物业服务管理： （一）属于独立封闭式小区的； （二）处于同一街区或者位置相邻的； （三）配套设施设备可以共享的； （四）商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备，并能够封闭管理的； （五）其他可以整合成一个物业服务管理区域的。 根据前款第二项、第三项和第五项确定的物业服务管理区域，建筑物规模一般不小于三万平方米。

建设单位承担前期物业服务责任。建设单位销售房屋前，应当选聘前期物业服务人，依法签订前期物业服务合同。 前期物业服务期限在前期物业服务合同中约定，期限届满前三个月，由业主共同决定是否继续使用前期物业服务人。期限届满，业主与新物业服务人签订的物业服务合同生效之前，前期物业服务人继续提供服务；期限未满或者未约定前期物业服务期限，业主与新物业服务人签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

建设单位与前期物业服务人应当在住房和城乡建设主管部门、街道办事处、镇人民政府的指导、监督下，共同确认物业服务管理区域，对物业服务管理区域内的共有部分、共用设施设备进行查验，确认现场查验结果，形成查验记录，并向业主公开查验的结果。对于承接查验发现的问题，建设单位应当在三十日内予以整改。

规划、设计新建住宅小区时，应当按照不低于开发建设住宅总建筑面积的千分之二至千分之三的比例确定物业服务用房。但最低不能低于四十平方米。物业服务用房应为地面以上，且设有服务厅、办公用房、卫生间、库房等设施。 物业服务用房不计入分摊的公用建筑面积，其所有权属于全体业主。未经业主大会决定或者业主共同决定，任何单位和个人不得改变物业服务用房的用途，不得转让、出租和抵押物业服务用房。业主委员会办公用房从物业服务用房中予以调剂安排。

在办理物业承接查验手续时，建设单位应当向前期物业服务人移交下列资料： （一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备的竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； （二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； （三）物业质量保修文件和物业使用说明文件； （四）物业服务管理必需的其他资料。 物业已投入使用，前款所列资料尚未移交的，应当移交；资料不齐全的，应当在约定时间内补齐。

前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业费，由建设单位承担。 出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业费，由业主按照房屋买卖合同的约定承担；房屋买卖合同未约定的，由建设单位承担。

建设单位在销售物业前，应当制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定，并在销售场所显著位置公示。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

前期物业服务合同期限届满前，街道办事处、镇人民政府应当组织业主成立业主大会，选举产生业主委员会或者组建物业管理委员会，就物业服务管理事项进行表决。 第三章　业主、业主组织和物业管理委员会

房屋的所有权人为业主。 业主在物业服务管理活动中，享有下列权利： （一）要求物业服务人按照物业服务合同的约定提供服务； （二）提议召开业主大会，并就物业服务管理的有关事项提出建议； （三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议； （四）参加业主大会会议，行使投票权； （五）选举业主委员会委员，并享有被选举权； （六）监督业主大会筹备组、业主委员会或者物业管理委员会的工作； （七）监督物业服务人履行物业服务合同； （八）对共有部分、共用设施设备和相关场地使用享有知情权、监督权； （九）监督维修资金的管理和使用； （十）法律、法规规定的其他权利。 业主行使权利不得危及物业的安全，不得损害其他业主的合法权益。

业主在物业服务管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约和业主大会议事规则； （二）遵守物业服务管理区域内共有部分和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护以及应对突发事件等方面的要求； （三）执行业主大会、业主大会授权业主委员会或者物业管理委员会作出的决定； （四）配合物业服务人实施物业服务管理； （五）按照国家有关规定交纳维修资金； （六）按时交纳物业费； （七）履行房屋安全使用责任； （八）按照规定投放垃圾； （九）法律、法规规定的其他义务。 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。

业主可以设立业主大会。业主大会由物业服务管理区域内全体业主组成，代表和维护物业服务管理区域内全体业主的合法权益。 一个物业服务管理区域成立一个业主大会。已交付业主的专有部分达到建筑物总面积百分之五十以上的，或者达到百分之三十以上不足百分之五十，但首个房屋单元出售并实际交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会。 符合前款规定的，建设单位应当书面报告住房和城乡建设主管部门，并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间等文件资料；建设单位未及时书面报告的，业主可以向住房和城乡建设主管部门提出成立业主大会的书面要求。