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为了规范住宅物业管理活动，维护业主和物业服务人的合法权益，改善人民群众的生活环境，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》和《江西省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

本市行政区域内住宅物业管理及其监督管理活动，适用本条例。 本条例所称住宅物业管理（以下简称物业管理），是指住宅区内的业主通过选聘物业服务人，由业主和物业服务人按照物业服务合同约定，对建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，为业主提供服务，维护物业服务区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 本条例所称业主，是指房屋的所有权人。业主身份的确认，以不动产登记簿或者法律、行政法规规定的其他有效证明为依据。 本条例所称物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

将物业管理纳入城乡社区治理体系，鼓励符合条件的物业服务企业和业主委员会成立基层党组织，构建党建引领下的居（村）民委员会、业主委员会（物业管理委员会）、业主、物业服务企业等共同参与的治理机制。

市、县（市、区）人民政府统一领导本行政区域物业管理活动的监督管理工作，建立健全物业管理工作联席会议等综合协调机制，督促有关部门依法履行监督管理职责，协调解决物业管理工作中的重大问题，将物业管理工作纳入政府目标管理考核，并对街道办事处、乡镇人民政府开展物业管理指导监督的工作经费给予保障。 具有行政管理职能的井冈山经济技术开发区管委会、庐陵新区管委会根据市人民政府的规定，承担前款规定的职责。

市、县（市、区）人民政府住房和城乡建设主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理。 城市管理、自然资源、发展改革、公安、人民防空、应急管理、消防救援、市场监管等部门按照各自职责，依法做好物业管理相关工作。 街道办事处、乡镇人民政府应当建立本辖区物业管理工作制度，确定工作机构，落实工作人员，并会同县（市、区）人民政府物业管理主管部门具体指导、监督所辖区域内的业主依法成立业主大会和选举业主委员会，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，指导和监督辖区内物业管理项目的移交，调解处理物业管理纠纷，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。 居（村）民委员会应当协助街道办事处、乡镇人民政府依法开展物业管理的相关工作。

市、县（市、区）人民政府应当建立并逐步推广使用物业管理信息服务平台，用于业主决策电子投票、物业管理相关信息公开和物业管理纠纷投诉处理等，引导业主参与公共事务、开展协商活动，推动物业管理主管部门、物业服务企业、业主委员会采用信息化、智能化技术提升物业服务质量和监督管理水平。

市、县（市、区）人民政府物业管理主管部门应当建立培训制度，定期组织街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会、业主委员会和物业服务企业等单位的相关人员进行物业管理法律、法规和业务知识培训，提高物业管理水平。 市、县（市、区）人民政府物业管理主管部门、街道办事处、乡镇人民政府和居（村）民委员会应当积极开展物业管理法律、法规和相关政策的宣传和教育活动，增强业主实施自我管理的意识和能力。 物业管理行业协会应当加强行业自律管理，依法制定和组织实施物业服务企业自律性经营行为规范，推进物业服务标准化建设，提升物业服务水平，促进行业健康有序发展。 第二章　物业服务区域及配套设施设备

建设单位在办理房屋预售许可证或者房屋现售备案前，应当依法向物业所在地县（市、区）人民政府物业管理主管部门提出划分物业服务区域申请，县（市、区）人民政府物业管理主管部门按照国家、省有关规定核定物业服务区域，出具核定意见，并将核定意见抄送物业所在地街道办事处、乡镇人民政府。 物业服务区域核定后，建设单位在出售房屋时，应当将下列内容向买受人明示，并作为房屋买卖合同的附件： （一）物业服务区域的范围； （二）公共场所、公共绿地的面积和位置； （三）地下室、底层架空层等共用部位的名称、位置、面积及权属； （四）共用设施设备名称、用途及权属； （五）物业服务用房的面积和位置； （六）规划用于停放机动车、非机动车的车位、车库数量、位置以及电动自行车充电场所； （七）其他需要明示的场所和设施设备。

新建住宅区内的公共配套设施设备，建设单位交付时应当具备下列条件： （一）供水、排水、供电、供气、通信、公共照明、有线电视等设施设备按照规划要求建成且达到国家、本省有关建设标准，供水、供电、供气已安装独立计量表具； （二）按照规划要求配建的生活购物场所、幼儿园、养老服务、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已建成； （三）道路、绿地、车位、车库和物业服务用房等公共配套设施已按照规划要求建成，并满足使用功能要求； （四）电梯、二次供水、高压供电、消防、压力容器、电子监控系统等共用设施设备依照法律、法规规定取得合法使用手续，需要进行检测的，还应当由具备相应资质的检测机构检测合格； （五）按照规划要求配置的非机动车停车场、电动自行车充电场所已建成； （六）建筑物及其配套设施标志标识完整、清晰，消防车道、消防车登高操作场地、人防工程、安全出口、应急通道已设置显著标志； （七）法律、法规规定的其他条件。

住宅物业建设项目土地使用权出让前，市、县（市、区）人民政府自然资源主管部门应当对列入规划的车位、车库等配套设施的数量、位置、首次权属登记等事项在规划条件中予以明确，并作为住宅物业建设项目国有土地使用权出让合同的约定内容。 自然资源主管部门在住宅物业建设项目规划许可过程中，应当按照规划条件和相关规范对住宅物业基础设施和公共配套设施的设计指标及其具体部位进行审查。

物业服务区域内的下列部分属于业主共有： （一）物业服务区域内除城镇公共道路以外的其他道路，除城镇公共绿地或者明示属于个人以外的其他绿地； （二）共用部位，即房屋的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面，门厅、楼梯间、电梯间、走廊通道、管道井等根据法律、法规、规章和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位； （三）共用设施设备，即电梯、天线、照明、消防设施、路灯、沟渠、池、湖、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等根据法律、法规、规章和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备； （四）建设单位以房屋买卖合同或者其他书面形式承诺归全体业主共有的物业； （五）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施设备； （六）法律、法规规定的其他共有部分。

建设单位应当按照下列规定在物业服务区域内配置并移交物业服务用房： （一）按照物业总建筑面积千分之二的标准配置物业服务用房，最低不少于一百二十平方米；其中，业主委员会办公用房面积最低不少于二十平方米。 （二）具备通风、采光条件和水、电使用功能，且为地面以上的独立成套装修房屋。 （三）没有配置电梯的住宅物业，物业服务用房所在楼层不得超过四层。 分期开发的新建住宅物业尚未建设物业服务用房的，应当在本期住宅物业交付使用前提供不低于规划用于物业服务用房面积的房屋作为物业服务临时用房。在后期建设的物业服务用房交付前，临时用房不得出售。 物业服务用房无偿专用于物业管理、服务工作，未经业主大会同意，任何单位和个人不得擅自变更用途，也不得分割、租赁、转让和抵押。物业交付时，物业服务用房由建设单位交付物业服务企业代管。 住房和城乡建设主管部门在核发房屋预售许可证、办理竣工验收备案时，应当审查此项内容落实情况。建筑区划内依法属于业主共有的物业服务用房及其占有范围内的建设用地使用权，在办理房屋所有权首次登记时由登记申请人一并申请登记为业主共有。

建设单位按照规划条件和配置标准建设的用于停放机动车的车位、车库应当首先满足业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 采用出售、出租方式处置的，应当在预（销）售时约定出售价格或者出租方式、出租价格、出租期限等内容。 第三章　业主大会和业主委员会

一个物业服务区域成立一个业主大会。业主大会由物业服务区域内全体业主组成，自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则并选举产生业主委员会之日起设立，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益，依法履行相应职责。 下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金； （七）改建、重建建筑物及其附属设施； （八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动； （九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 业主大会会议表决通过的业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序以及业主委员会的组成、补选、任期、换届、资格终止等事项作出规定。 业主大会会议表决通过的管理规约可以授权物业服务企业在物业服务区域内限制违规装饰装修施工人员和施工机具、车辆进入，根据管理规约约定的方式对违规停放车辆采取临时管理措施。

物业服务区域内，房屋出售并交付的建筑总面积达到百分之五十以上的，建设单位应当在三十日内向物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府提出召开首次业主大会的书面报告。建设单位未及时书面报告以及未成立业主大会的原有住宅小区，十名以上的业主可以联名向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府提出召开首次业主大会的书面要求。 街道办事处、乡镇人民政府应当在接到书面报告或者书面要求后的六十日内，会同县（市、区）人民政府物业管理主管部门依法组织成立业主大会会议筹备组，组织召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。 建设单位或者其委托的物业服务企业应当依法向街道办事处、乡镇人民政府报送筹备成立首次业主大会会议必要的资料。建设单位、物业服务企业未依法报送或者建设单位注销的，街道办事处、乡镇人民政府可以向不动产登记机构申请查询，不动产登记机构应当无偿提供。 召开首次业主大会会议所需筹备经费由建设单位承担，具体标准由市物业管理主管部门会同发展改革主管部门制定。建设单位应当在办理不动产权属首次登记前将首次业主大会会议筹备经费交存至县（市、区）人民政府物业管理主管部门设立的专用账户，供首次业主大会会议筹备组使用。老旧住宅小区召开首次业主大会会议所需筹备经费由业主承担，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府可以给予适当补助。

召开业主大会会议，应当将会议时间、表决事项、投票权数计算规则和法律后果（含业主未参与表决情形）等情况于会议召开十五日前予以公示，并于会议召开七日前书面告知街道办事处、乡镇人民政府和居（村）民委员会。业主不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加业主大会会议，委托书应当载明委托事项、权限及期限。 业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见或者通过物业管理信息服务平台、移动通讯等电子信息形式召开。讨论的事项需要表决的，按照有关法律、法规和业主大会议事规则规定的程序、方式和办法执行。在确保业主意思表示真实、有效的前提下，可以通过物业管理信息服务平台、手机短信、电子邮件以及QQ、微信等电子信息方式进行实名投票表决。 业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定本条例第十四条第二款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定本条例第十四条第二款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

业主委员会由业主大会会议依法选举产生，负责执行业主大会会议决定的事项，由五至十一人的单数组成，每届任期五年，成员可以连选连任，并履行下列职责： （一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； （二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； （三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同； （四）监督建筑物及其附属设施的维修资金的使用； （五）督促业主按时支付物业服务费用； （六）监督管理规约的实施； （七）调解业主间因物业使用、维护和管理产生的纠纷； （八）劝阻业主或者物业使用人违法装饰装修房屋； （九）业主大会赋予的其他职责。 业主委员会应当在业主大会成立之日起三十日内，就业主大会成立事项向物业所在地的县（市、区）人民政府物业管理主管部门、街道办事处、乡镇人民政府备案，备案证明应当载明业主大会名称，业主委员会名称、届别、任期、负责人和办公地址。业主委员会符合非营利法人登记条件的，可以向物业所在地县（市、区）人民政府民政部门申请登记。 业主委员会应当依法刻制业主大会和业主委员会印章，业主委员会印章印文中应当包含业主委员会名称以及届别。业主大会印章应当根据业主大会议事规则的规定或者业主大会的决定使用，业主委员会印章应当经全体委员半数以上签字同意方可使用。

业主委员会按照业主大会的决定及议事规则召开会议，应当于会议召开七日前将会议议程予以公示，听取业主的意见和建议。 业主委员会会议应当有过半数的成员出席，作出的决定应当经全体成员过半数同意，并形成书面记录。 业主委员会会议作出的决定事项，应当经出席会议的业主委员会成员签名后加盖业主委员会印章，并自作出决定之日起三日内将决定事项予以公示。

业主委员会及其成员不得有下列行为： （一）阻挠业主大会行使职权，拒绝执行业主大会决定； （二）弄虚作假，隐瞒事实真相，转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件、资料； （三）违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权，擅自使用业主大会印章； （四）打击、报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人； （五）违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权，未经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，与物业服务企业签订物业服务合同； （六）骗取、挪用、侵占建筑物及其附属设施的维修资金或者公共收益等业主共有财产； （七）违反法律、法规规定或者超越业主大会赋予的职权，侵害业主合法权益的其他行为。 业主委员会有前款规定情形之一的，由县（市、区）人民政府物业管理主管部门责令限期改正；拒不改正的，由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府指导、协助业主组织召开业主大会，调整或者重新选举产生业主委员会。

业主委员会成员应当由具有完全民事行为能力，奉公守法、品行良好、热心公益、责任心强，有一定的组织能力和协调沟通能力，具备与履行职责相适应的时间的本物业服务区域内的业主担任。 业主委员会成员候选人的选举材料应当载明候选人是否受到过刑事处罚，是否违反临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则的情况等信息，并向业主公开。街道办事处、乡镇人民政府应当对业主委员会成员候选人任职条件、提名进行审查。 鼓励党员业主和符合业主条件的居（村）民委员会成员通过法定程序参与业主委员会成员选举。