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为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人、物业服务人的合法权益，改善人民群众的居住和工作环境，提升物业服务品质和城市精细化管理水平，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《山东省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

本条例适用于本市行政区域内物业的管理及相关活动。 本条例所称物业管理是指业主通过委托物业服务人或者以自行管理的形式，对物业服务区域内的建筑物、构筑物及其配套的设施设备进行维修、养护，维护环境卫生和相关秩序的活动。 本条例所称物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

本市物业管理坚持党委领导、政府主导、居民自治、多方参与、协商共建、科技支撑，建立健全社区党组织领导下居民委员会、村民委员会、业主委员会、业主、物业服务人等共同参与的治理机制。

市、县（市、区）人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区治理体系，推动物业服务社会化、专业化、市场化、智能化。 县（市、区）人民政府应当建立物业服务第三方评估制度，组织物业管理联合执法，统筹推进辖区内物业管理工作，协调解决辖区内物业管理重大问题。

市、县（市、区）人民政府住房城乡建设主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理。 市、县（市、区）人民政府发展改革、教育体育、公安、民政、财政、审计、自然资源和规划、生态环境、卫生健康、应急管理、消防救援、行政审批、市场监督管理、城市管理（综合行政执法）等有关部门，按照各自职责，做好与物业管理有关的工作。 街道办事处、乡镇人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解处理物业管理纠纷。居民委员会、村民委员会在街道办事处、乡镇人民政府指导下开展物业管理相关工作。 业主委员会应当支持、配合居民委员会、村民委员会依法履行自治管理职责，并接受其指导和监督。

物业服务行业协会应当加强行业自律管理，制定行业规范，规范从业行为，促进物业服务行业科学、规范、和谐发展。 物业服务人应当遵守国家、省有关物业服务人信用信息管理的规定，依法、诚信、规范经营，提升物业服务水平。

发生突发事件，街道办事处、乡镇人民政府应当落实突发事件应急措施，指导物业服务人开展突发事件应对工作；物业服务人应当按照要求执行政府依法实施的应急措施，积极配合开展相关工作；业主应当遵守应急措施管理规定，配合物业服务人落实管控要求。 物业服务人执行突发事件应急措施产生的相关费用，由街道办事处、乡镇人民政府承担。

倡导绿色、智慧物业管理。鼓励采用新技术、新方法提高物业管理质量和服务水平，营造安全、舒适、文明、和谐、美好的工作和生活环境。 第二章　新建物业与前期物业管理

物业服务区域的划分，应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，兼顾建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素，遵循相对集中、服务便利、资源共享、便于管理的原则。 同一个建筑区划内的地上、地下建筑物和设施设备、相关场地，应当划定为一个物业服务区域。分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业，共用配套设施设备的，应当划定为一个物业服务区域；主要配套设施设备和相关场地能够分割并独立使用的，可以划分为不同的物业服务区域。 规划城镇道路、公共绿地、河道等城镇公共区域不得划入物业服务区域。

建设单位应当在物业交付使用十五日前与选聘的物业服务人对物业服务区域内的物业共用部位、共用设施设备进行承接查验。物业承接查验按照下列程序进行： （一）确定物业承接查验方案； （二）移交有关图纸资料； （三）查验共用部位、共用设施设备； （四）解决查验发现的问题； （五）确认现场查验结果； （六）签订物业承接查验协议； （七）办理物业交接手续。 县（市、区）人民政府住房城乡建设主管部门、街道办事处、乡镇人民政府有权对本行政区域内的物业承接查验活动进行指导和监督。对物业承接查验发现的问题，建设单位应当在三十日内予以整改，或者委托提供前期物业服务的物业服务人整改，整改费用由建设单位承担。 建设单位应当在物业承接查验协议签订之日起十日内办理物业交接手续，向物业服务人移交物业服务所需资料、物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。 物业交接后，发现存在隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复；给业主造成经济损失的，建设单位应当依法承担赔偿责任。 物业服务人应当自物业承接查验协议签订之日起三日内，将承接查验结果在物业服务区域内显著位置公示，公示时间不得少于十五日。

建设单位应当按照建设工程项目总建筑面积的千分之三至千分之五计算无偿配置物业服务用房；计算面积不足一百平方米的，应当按照不低于一百平方米的标准配置。物业服务用房的面积、位置应当在建设工程规划许可证附图、房屋买卖合同中载明。 住宅物业服务用房应当是地面以上的非居住房屋，并位于住宅小区中心区域或者出入口附近。没有配置电梯的物业，物业服务用房所在楼层不得高于三层。 物业服务用房应当进行简单装修，具备供水、供电、供热、采光、通风等正常使用功能，预留通讯、网络、安保预警等端口。 电梯井、管道井、楼梯间、垃圾房（道）、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、车库（棚）、门卫室、人防工程等，以及室内层高不足2.2米的房屋，不得作为物业服务用房，不得计入物业服务用房面积。 业主委员会的办公用房从物业服务用房中调剂，建筑面积应当不低于二十平方米。 第三章　业主、业主组织与物业管理委员会

房屋的所有权人为业主。 公房尚未出售的，产权单位是业主；已经出售的，物业买受人是业主。 本条例所称业主还包括： （一）尚未登记取得所有权，但是基于买卖、赠与、征收安置等旨在转移所有权的行为，已经合法占有建筑物专有部分的组织或者个人； （二）基于人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得建筑物专有部分所有权的组织或者个人； （三）因继承取得建筑物专有部分所有权的个人； （四）因合法建造取得建筑物专有部分所有权的组织或者个人； （五）其他符合法律、法规规定的组织或者个人。

业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共用和共同管理的权利。 物业服务区域内的以下部分属于业主共有： （一）道路、绿地，但是属于城镇公共道路、城镇公共绿地或者明示属于个人的除外； （二）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位； （三）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等； （四）物业服务用房和其他公共场所、共有设施； （五）法律、法规规定或者房屋买卖合同依法约定的其他共有部分。

物业服务区域内成立业主大会，决定物业服务区域内的重大事项，对物业服务区域内共用部位、共用设施设备实施共同管理，按照相关规定开展与物业管理有关的活动。 一个物业服务区域成立一个业主大会，业主大会由物业服务区域内全体业主组成。物业服务区域内业主人数较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行应当由业主大会履行的职责。

召开业主大会会议，可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见或者互联网征求意见的形式。 采用互联网形式召开业主大会会议的，应当就业主大会表决事项，同时组织未参加互联网业主大会的业主进行集体讨论或者书面征求意见，表决票数一并计算。

物业服务区域内业主人数较多的，可以以幢、单元为单位成立业主小组。业主小组可以推选业主代表接受本小组业主的书面委托参加业主大会会议。 业主小组推选业主代表参加业主大会的，业主代表应当在参加业主大会会议五日前，书面征求其所代表的业主意见并将经业主本人签字的书面意见在业主大会会议上如实反映。业主小组推选的业主代表应当亲自参加业主大会会议，不得转委托他人。不能亲自参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另行推选。业主小组内未委托业主代表参加业主大会的业主，有权自行参加业主大会。

有下列情形之一的，建设单位或者提供前期物业服务的物业服务人应当在五日内报告县（市、区）人民政府住房城乡建设主管部门： （一）向首位业主交付物业； （二）已交付业主人数的比例达到百分之二十五； （三）已交付业主人数的比例达到百分之五十； （四）已交付的业主专有部分面积的比例达到百分之五十。 县（市、区）人民政府住房城乡建设主管部门应当及时将前款所列交付情况告知街道办事处、乡镇人民政府，实现信息共享。 符合《山东省物业管理条例》规定的首次业主大会会议召开条件的，街道办事处、乡镇人民政府应当在六十日内组建业主大会筹备组。 筹备组由七人以上单数组成，由业主、建设单位和街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会、村民委员会等派员组成，其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府所派人员担任。 筹备组应当自成立之日起十日内，将其成员名单和工作职责在物业服务区域内显著位置进行公告，公告时间不得少于七日。

建设单位应当自业主大会筹备组成立之日起七日内，向筹备组提供以下资料： （一）物业服务区域证明； （二）房屋以及建筑物面积清册； （三）业主名册； （四）规划总平面图或者建设工程设计总平面图； （五）交付使用共用设施设备的证明； （六）物业服务用房配置证明； （七）依照法律、法规应当提供的其他资料。

筹备组应当开展以下工作： （一）确认业主身份、人数以及所拥有的专有部分面积，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数； （二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容； （三）草拟业主大会议事规则、管理规约、业主委员会选举办法和业主委员会工作规则； （四）提出业主委员会委员、候补委员候选人产生办法，确定业主委员会委员、候补委员候选人名单； （五）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。 前款第三项规定的议事规则，应当包括业主大会的议事方式、表决办法，业主委员会的组成、任期、罢免和递补等事项。 筹备组应当就本条第一款确定的事项，在首次业主大会会议召开十五日前，在物业服务区域内显著位置公告，并以书面或者其他方式通知全体业主。业主对业主身份和投票权数等提出异议的，筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。 筹备组应当自成立之日起九十日内，组织召开首次业主大会会议。未能按期组织召开首次业主大会会议的，由街道办事处、乡镇人民政府重新组建业主大会筹备组。 筹备组工作所需经费，由街道办事处、乡镇人民政府承担。

首次业主大会会议应当通过业主大会议事规则、管理规约、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则，并选举产生业主委员会委员和候补委员。