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为了规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，营造安全、舒适、和谐的居住环境，构建共建共治共享的基层社会治理体系，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《辽宁省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

本条例适用于本市行政区域内住宅物业管理及其监督管理活动。 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，或者业主自行对住宅物业管理区域（以下简称物业管理区域）内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。

物业管理活动应当坚持党委领导，遵循业主自治、专业服务、社区治理、政府监管的原则。

市、县（市、区）人民政府应当加强对本行政区域物业管理工作的组织领导，将物业服务纳入本地区现代服务业发展规划、社区建设和基层治理体系，建立健全物业管理综合协调机制和目标责任制，建立与之相适应的资金投入与保障机制，督促有关部门依法履行监督管理职责，研究解决物业管理工作中的重大问题，促进物业服务健康发展与和谐社区建设。

市、县（市、区）人民政府住房和城乡建设行政主管部门是物业管理行政主管部门，负责本行政区域内物业管理活动的监督、管理和指导工作。 市物业管理行政主管部门履行下列职责： （一）贯彻执行物业管理法律、法规和有关规定； （二）研究拟定或者制定物业管理工作有关标准、办法和措施，并组织实施； （三）指导、监督各县（市、区）物业管理行政主管部门依法开展物业管理相关工作； （四）指导、监督全市住宅专项维修资金的管理工作； （五）统筹、协调全市物业管理培训与宣传工作； （六）指导、监督物业服务行业协会开展行业自律和服务工作； （七）制定临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则等示范文本； （八）建立全市统一的物业管理信息系统，提供信息查询、服务质量评价、电子投票、信用监管等服务； （九）法律、法规规定的其他职责。 县（市、区）物业管理行政主管部门履行下列职责： （一）负责物业管理法律、法规、政策的贯彻落实； （二）负责住宅小区前期物业管理招投标、物业承接查验及物业服务企业交接工作的指导监督； （三）指导街道办事处（乡镇人民政府）做好业主大会筹建、业主委员会选举、换届等相关工作； （四）负责对物业服务企业日常服务的监督及信用信息核查的管理； （五）指导、监督本行政区域内住宅专项维修资金的管理、使用； （六）指导和协调老旧住宅小区物业管理工作； （七）依法查处违反物业管理法律、法规的行为； （八）法律、法规规定的其他职责。

市、县（市、区）人民政府有关部门按照各自职责，做好物业管理相关工作： （一）发展和改革行政主管部门负责制定住宅前期物业服务收费指导价格，将严重失信物业服务企业信息纳入信用共享平台管理，负责查处危害、破坏人防工程设施等违法行为，统筹协调电动汽车充电基础设施建设工作； （二）公安机关负责依法查处住宅小区内高空抛物等危害公共安全的违法犯罪行为，依法处理住宅小区内违规养犬、违规燃放烟花爆竹和制造噪声干扰他人生活等扰乱公共秩序的行为，依法参与交通安全纠纷处理，指导住宅小区监控设施建设和管理，对物业服务企业履行消防安全职责情况进行监督检查； （三）消防救援机构负责对街道办事处（乡镇人民政府）及公安派出所移交的住宅小区内占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防通道以及妨碍消防设施使用，在高层民用建筑的公共门厅、疏散通道、楼梯间、安全出口停放电动自行车、摩托车或者违规充电等行为进行查处； （四）民政行政主管部门负责将物业管理纳入社区治理，指导居（村）民委员会协助街道办事处（乡镇人民政府）加强对业主委员会选举工作的监督和管理； （五）财政行政主管部门负责将物业管理有关经费纳入本级财政预算，配合物业管理行政主管部门加强住宅专项维修资金的管理； （六）市场监督管理行政主管部门负责对物业服务企业经营行为进行监督管理，依法查处物业服务企业价格违法行为和特种设备改造、维修及使用等方面的违法违规行为； （七）自然资源行政主管部门负责在控制性详细规划（地块规划条件）中明确物业服务用房和停车位等配套设施标准，在不动产登记时明确公共配套设施的产权归属，对住宅小区建筑规划进行认定； （八）城市管理综合执法行政主管部门或者被赋予其职能的部门负责查处违法建设、毁坏绿地等违反城乡规划、城市绿化、市容和环境卫生管理法律、法规的行为； （九）司法行政主管部门负责会同有关行业管理部门对各级物业管理矛盾纠纷人民调解组织工作的指导； （十）生态环境行政主管部门负责物业管理区域及其周边污染源的监督管理； （十一）人力资源和社会保障行政主管部门负责指导、监督物业服务企业依法用工，查处物业服务企业的违法行为，依法受理物业服务企业的劳资纠纷； （十二）文化旅游和广播电视行政主管部门负责查处住宅小区内违反规定安装卫星地面接收设备行为。 有关部门应当建立目标责任机制，强化执法部门进小区执法的责任落实，及时依法处置住宅小区内各类违法行为。

街道办事处（乡镇人民政府）应当将物业管理活动纳入基层治理工作，并明确物业管理专门机构或者人员，同时履行以下物业管理职责： （一）组织成立首次业主大会筹备组，指导、协调和监督业主大会的成立及业主委员会的选举、换届、备案以及其日常工作； （二）组织成立或者重新组建物业管理委员会； （三）指导、监督物业承接查验； （四）协调解决物业服务企业撤离和交接过程中出现的问题； （五）协调物业管理与社区管理服务相关事宜，调解处理业主、业主委员会、物业服务企业、建设单位之间在物业管理活动中的纠纷； （六）指导、协调老旧住宅小区物业管理工作； （七）法律、法规规定的其他职责。 居（村）民委员会应当协助街道办事处（乡镇人民政府）做好与物业管理有关的工作。

物业行业协会应当依照国家和省有关规定，制定行业服务标准，建立和完善行业诚信和自律机制，开展物业服务从业人员职业道德教育和专业培训，加强业务指导，调解物业服务企业之间的纠纷，协助物业主管部门做好信用信息管理，维护物业服务企业的合法权益。 鼓励物业服务企业加入物业行业协会。

街道办事处（乡镇人民政府）应当建立物业管理协调会议制度，负责召集县（市、区）物业管理行政主管部门、公安派出所、司法所、居（村）民委员会、建设单位和物业服务企业等相关单位或者机构人员、业主委员会委员或者业主代表，协调解决下列事项： （一）具备成立业主大会条件而未依法成立； （二）业主委员会未依法履行职责； （三）业主委员会委员不足半数或者未依法换届； （四）物业服务企业未依法撤离和办理交接手续； （五）物业管理服务过程中发生的纠纷； （六）其他需要协调解决的物业管理事项。

突发公共事件应对期间，街道办事处（乡镇人民政府）负责落实政府依法采取的各项应急措施；指导物业服务企业开展相应级别的应对工作，并给予物资和资金支持。 物业服务企业应当按照要求服从政府统一指挥，在街道办事处（乡镇人民政府）指导下积极配合居（村）民委员会开展工作，依法落实应急预案和各项应急措施。 第二章　前期物业管理

本条例所称前期物业管理，是指业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。

住宅物业的建设单位应当依法以招投标的方式选聘物业服务企业。一个物业管理区域应当作为一个整体进行招投标，选聘一个物业服务企业。 投标人少于三个或者住宅物业项目总建筑面积三万平方米以下的，经物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘物业服务企业。

建设单位选聘物业服务企业从事前期物业管理的，应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的十日前，向物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门办理招标备案，并提供下列资料： （一）建设单位工商营业执照和资质证书； （二）物业管理区域划分意见书； （三）招标文件； （四）临时管理规约； （五）法律、法规规定的其他资料。

建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同，合同期限不得超过三年；合同期满继续聘用的，应当续签物业服务合同。自前期物业服务合同签订之日起十五日内，建设单位应当将前期物业服务合同报物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门备案。

建设单位在销售物业时，应当在商品房销售合同中明确约定在物业管理区域内按照规划要求配套建设的文体场所、会馆（所）的所有权、经营方式、范围等内容，并在物业管理区域内公告。 物业管理区域内的文体场所、会馆（所）应当优先为业主提供服务，未经业主大会同意，不得改变原有规划用途。

建设单位在销售物业之前，应当制定临时管理规约并向物业买受人予以说明。 建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益，不得违反有关法律、法规。 业主大会通过管理规约后，临时管理规约自行失效。

新建住宅物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、排水、通信、有线电视、消防、电梯等专业经营设施设备及相关管线，应当符合国家技术标准和技术规范。道路、绿化、物业服务用房、停车位、监控设施等附属设施设备应当同时达到有关的标准。以上专业经营设施设备和相关管线及附属设施设备应当与主体工程同时设计、同时施工、同时交付。建设单位在组织竣工验收时，应当通知供水、供电、供气、供热、排水、通信、有线电视、消防、电梯等专业经营单位参加。 验收合格后，建设单位应当将专业经营设施设备及相关管线移交给专业经营单位维护管理，专业经营单位应当接收。验收合格的，建设单位方可向物业买受人办理物业交付手续。 已投入使用的设施设备及相关管线尚未移交专业经营单位维护管理的，物业管理行政主管部门应当组织专业经营单位按照国家有关规定进行验收。验收合格的，专业经营单位应当接收；验收不合格的，由市、县（市、区）人民政府组织相关单位整改合格后，专业经营单位应当接收。 移交给专业经营单位维护管理的设施设备及相关管线，其维修、养护、更新和改造等费用，由专业经营单位依法承担，不得从物业费和住宅专项维修资金中列支。尚在保修期内的，其费用由建设单位承担。

建设单位应当按照下列规定配置物业管理区域内物业服务用房： （一）房屋总建筑面积五万平方米以下的，按照不少于建筑面积一百五十平方米配置； （二）房屋总建筑面积五万平方米以上二十五万平方米以下的，按照不少于总建筑面积千分之三配置； （三）房屋总建筑面积超过二十五万平方米的，超过部分按照不少于千分之一的标准配置； （四）分期开发建设的，首期配置建筑面积不得少于一百五十平方米，且集中建设； （五）物业服务用房应当在地面以上，相对集中，便于开展物业服务活动，并具备采光、通风、供水、排水、供电、供热、通信等正常使用功能和独立通道。 物业服务用房的所有权归全体业主共有。未经业主大会同意，任何单位和个人不得改变物业服务用房的用途。业主委员会的办公用房在物业服务用房中调剂。

建设单位组织项目工程验收和分户验收时，应当通知物业服务企业参加，并与物业服务企业做好物业承接查验工作，于现场查验二十日前，向物业服务企业移交下列资料： （一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工验收资料； （二）设施设备安装、使用和维护保养等技术资料（含随机资料）； （三）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件； （四）物业质量保修文件和物业使用说明文件； （五）建设单位与专业经营单位办理的设施设备产权移交资料； （六）业主名册； （七）物业管理区域内各类建筑物、构筑物、设施设备的清单； （八）承接查验所必需的其他资料。 未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。

物业服务企业应当在承接验收手续办理完毕后三十日内，持下列文件向物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门备案： （一）前期物业服务合同； （二）临时管理规约； （三）物业承接查验协议； （四）建设单位移交资料清单； （五）查验记录； （六）交接记录； （七）其他与承接查验有关的文件、资料。 物业服务企业应当在备案后十五日内将备案情况，在物业管理区域内显著位置公告。 物业服务企业应当及时将承接查验有关的文件、资料和记录归档，建立物业承接查验档案，并妥善保管。