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为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务人等相关主体的合法权益，建设和谐宜居社区，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》和《山东省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

本市行政区域内住宅小区的物业管理以及相关监督管理活动，适用本条例。 本条例未作规定的，适用有关法律、法规的规定。

本市物业管理纳入基层社会治理体系，坚持党委领导、政府主导、业主自治、多方参与的工作格局。

本市建立健全党组织领导下的物业管理党建机制，推动在业主委员会、物业服务人中设立党的基层组织，发挥党建引领作用。 业主大会、业主委员会、物业服务人等在社区（村）党组织领导下，依法依规开展物业管理活动。

市、县（区）人民政府应当加强对物业管理活动的组织领导，建立健全部门分工负责、属地协同共治的工作机制，将物业管理纳入服务业高质量发展规划，推动物业管理健康发展。

市人民政府住房城乡建设部门应当会同有关部门制定标准住宅小区技术管理规定，规范推进标准社区建设。 鼓励采用新技术、新方法，促进互联网、物联网、人工智能等在物业管理中的应用，提高物业管理和服务水平。 第二章　业主和业主组织

房屋的所有权人为业主。 业主委员会、业主大会筹备组和业主委员会换届选举工作组，应当在业主大会选举、表决前核实业主身份。

一个物业服务区域依法成立一个业主大会，业主大会由物业服务区域内全体业主组成。 建设单位或者前期物业服务人应当将业主入住情况及时报告县（区）人民政府住房城乡建设部门和街道办事处、乡镇人民政府。符合召开首次业主大会会议条件的，街道办事处、乡镇人民政府应当在六十日内组建业主大会筹备组。 筹备组由七人以上单数组成，其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府的代表担任。筹备组中的业主代表经业主推荐、自荐或者居民委员会、村民委员会推荐，由街道办事处、乡镇人民政府确定。

下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会，更换业主委员会成员和候补成员； （四）选聘、解聘物业服务人，确定或者调整物业服务内容、服务标准和服务价格； （五）使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金； （七）改建、重建建筑物及其附属设施； （八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动； （九）共有部分经营收益的使用和分配； （十）确定对业主委员会成员等人员是否发放津贴或者补助，以及发放的标准； （十一）监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告，对业主委员会实施任期、离任经济责任审计； （十二）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。 业主大会不得将应当由业主共同决定的事项授权业主委员会决定。

业主大会会议由业主委员会负责召集，每年至少召开一次。 有下列情形之一的，业主委员会应当召集业主大会临时会议： （一）有百分之二十以上业主提议的； （二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的； （三）业主大会议事规则或者管理规约约定的其他情形。 业主委员会不履行召集义务，或者业主大会会议未能及时召开的，经业主申请，街道办事处、乡镇人民政府应当责令业主委员会限期组织召开业主大会会议；逾期仍未召开的，由街道办事处、乡镇人民政府组织召开业主大会会议。

业主大会会议可以采用现场或者互联网等方式召开；采用互联网方式表决的，应当通过住房城乡建设部门建立的电子投票系统进行投票。 业主大会会议召开十五日前，业主委员会应当通知全体业主，将会议时间、地点、方式、议题及其具体内容等在物业服务区域内显著位置公示，并同时告知居民委员会、村民委员会。居民委员会、村民委员会应当派员列席会议，并进行指导和协助。

业主委员会是业主大会的执行机构，接受业主大会和业主的监督。 业主委员会成员候选人通过下列方式产生： （一）社区（村）党组织推荐； （二）居民委员会、村民委员会推荐； （三）业主自荐或者联名推荐。 鼓励符合条件的社区（村）党组织、居民委员会、村民委员会的成员通过法定程序兼任业主委员会成员。

业主委员会由五人以上单数组成，每届任期不超过五年，成员可以连选连任，具体人数、任期由业主大会议事规则约定。 业主大会议事规则可以约定选举候补成员，候补成员有权列席业主委员会会议，但不具有表决权。业主委员会成员缺额时，候补成员可以递补为业主委员会成员。候补成员的人数及递补规则应当在业主大会议事规则中约定，但人数不得超过业主委员会成员的人数。 任期内，业主委员会成员经递补人数仍不足总数的三分之二，或者出现其他无法正常运作情形的，街道办事处、乡镇人民政府应当组织召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。

业主委员会依照有关法律、法规的规定和业主大会的授权，履行下列职责： （一）执行业主大会的决议、决定，维护业主合法权益； （二）召集并主持业主大会会议，报告年度物业管理的实施情况、业主委员会履职情况； （三）代表业主与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同，与解聘的物业服务人进行交接； （四）监督物业服务区域内物业共用部位、共用设施设备的使用； （五）监督住宅专项维修资金的使用，按照业主大会的决定组织维修资金的归集、补交和续交； （六）定期向业主通报工作情况，每季度向业主公布业主共有部分的经营与收益、住宅专项维修资金的筹集使用、经费开支等信息； （七）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，督促业主按时支付物业服务费，监督和协助物业服务人履行物业服务合同； （八）督促业主配合或者执行各级人民政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施； （九）协调解决因物业使用、维护和管理产生的纠纷； （十）制作和保管会议记录、共有部分的档案、会计凭证和账簿、财务报表等有关文件； （十一）业主大会赋予的其他职责。

业主委员会成员不得实施下列行为： （一）阻挠、妨碍业主大会行使职权或者不执行业主大会决定； （二）虚构、篡改、隐匿、毁弃物业管理活动中形成的文件资料； （三）拒绝、拖延提供物业管理有关的文件资料，妨碍业主委员会换届交接工作； （四）擅自使用业主大会、业主委员会印章； （五）未经业主大会决定，擅自与物业服务人签订、修改物业服务合同； （六）擅自将业主共有财产出售、出租、出借给他人或者设定担保等侵害业主共有财产权利； （七）与物业服务人存在可能影响其公正履行职责的经济往来或者利益交换； （八）出售、泄露或者非法提供、使用业主、物业使用人信息； （九）侵害业主合法权益的其他行为。 业主委员会成员有前款规定行为之一的，由业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，决定是否终止其成员资格。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，县（区）人民政府住房城乡建设部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。 业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

物业服务区域有下列情形之一的，街道办事处、乡镇人民政府应当组建物业管理委员会： （一）不具备成立业主大会条件的； （二）具备成立业主大会条件，经两次筹备组织召开业主大会会议，仍未选举出业主委员会的； （三）业主委员会因任期届满或者成员缺额、被罢免等情形，需要重新选举，经街道办事处、乡镇人民政府两次指导、组织召开业主大会会议，仍未选举出新的业主委员会的。

物业管理委员会由居民委员会、村民委员会、建设单位指派的代表以及业主组成，成员人数应当为七人以上的单数，其中业主所占比例不得低于总人数的二分之一。物业管理委员会主任由居民委员会、村民委员会的代表担任。

物业管理委员会负责组织业主决定物业管理事项，推动业主大会、业主委员会成立。业主大会选举产生业主委员会后，物业管理委员会自行解散。 物业管理委员会组建、运行的具体办法由市人民政府制定。 第三章　物业服务

物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。 物业服务企业应当具有独立法人资格，具备为业主提供物业管理专业服务的能力，并按照规定登录物业服务企业信用信息管理系统填报相关信息。 物业服务企业应当按照物业服务规范和标准提供服务，加强对员工、物业服务外包人员的文明服务教育和管理，并接受业主监督。