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为了规范住宅物业管理活动，维护业主、物业服务人的合法权益，营造和谐、安全、文明、整洁的生活和工作环境，根据有关法律法规的规定，结合本市实际，制定本条例。

本条例适用于本市行政区域内住宅物业管理活动，法律法规另有规定的从其规定。

建立健全社区（村）党组织领导下的居民委员会、村民委员会、业主、业主委员会、物业服务人协调运行机制，推进综合网格管理，将物业管理纳入基层社会治理体系。

市、区人民政府应当加强对物业管理工作的组织领导，将物业管理纳入基层社会治理体系，建立物业管理综合协调和目标责任机制；鼓励采用新技术、新方法提高物业服务与管理水平。 各区人民政府应当制定有关行政主管部门在物业管理区域内的行政执法事项清单，并向社会公开。

市人民政府住房城乡建设主管部门负责制定和实施物业管理活动监督评价办法；建设和管理物业管理信息化系统；指导和监督物业管理行业协会开展行业自律和服务工作；建立健全业主委员会组成人员、物业管理委员会委员培训制度；建立物业服务人应急备选库；建立完善住宅工程质量潜在缺陷保险制度；建立业主委员会任中审计和离任审计制度。 区人民政府住房城乡建设主管部门负责物业管理区域备案、物业服务人和从业人员的监督管理；指导和协助业主大会和业主委员会开展工作；监督和管理物业管理领域招标投标工作；组织对辖区内业主委员会组成人员、物业管理委员会委员开展培训。

公安部门负责物业管理区域内安全防范等的指导监督，并依法查处物业管理区域内及物业管理服务中的违法犯罪行为。 城市管理和综合执法部门负责物业管理区域内生活垃圾分类、养犬、绿化等的监督管理，并按照城市管理相对集中行政执法的规定开展行政执法工作。 市场监督管理部门负责物业管理区域内电梯等特种设备安全等方面的监督管理；负责物业管理区域内物业服务收费的监督检查工作，依法查处物业管理中的价格违法等行为。 价格主管部门负责制定或调整实行政府指导价的物业服务收费标准。 生态环境保护管理部门负责物业管理区域内的生态环境的监督管理，依法查处物业管理区域内工业废水、废渣、固体废物、危险废物、噪声、振动、辐射放射等行为。 不动产登记机构应当按照区人民政府相关职能部门、街道办事处、镇人民政府的需要提供业主清册。 应急管理、自然资源、工业和信息化、民政、司法、税务、卫生、文化和旅游、气象等相关行政主管部门及消防救援机构在各自职责范围内，依法做好物业管理区域内的行政管理和行政执法等相关工作。

街道办事处、镇人民政府应当将辖区内物业管理工作纳入基层社会治理体系，负责指导业主大会、业主委员会、物业管理委员会的组建及日常工作；负责物业服务合同、业主委员会以及物业管理委员会的备案。

居民委员会、村民委员会协助区人民政府住房城乡建设主管部门、街道办事处、镇人民政府，做好辖区内物业管理工作，依法对设立业主大会、选举业主委员会等给予指导和协助。

物业管理行业协会依法开展下列工作： （一）加强行业自律管理，保障物业服务人依法执业，维护行业合法权益； （二）制定行业服务标准，规范行业行为，总结、交流物业服务工作经验，推广先进物业服务技术； （三）维护市场秩序和公平竞争，建立物业服务人及其从业人员诚信档案，促进行业诚信管理，建立行业规范； （四）组织行业业务培训和职业道德、从业纪律教育。 第二章　业主大会、业主委员会及物业管理委员会 第一节　业主大会筹备组

百分之二十以上业主可以联名向街道办事处、镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。 已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上的，业主可以向街道办事处、镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。 物业管理区域内首套房屋出售并交付使用已满两年，且交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之三十以上的，业主可以向街道办事处、镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。 符合前三款情形之一的，街道办事处、镇人民政府应当在接到申请之日起三十日内，会同物业所在地的区人民政府住房城乡建设主管部门依法指导、协助业主推荐产生业主大会筹备组中的业主代表。 已交付使用的物业建筑面积达到第二款或第三款有关规定的，建设单位以及物业服务人应当书面告知街道办事处、镇人民政府，并在物业管理区域内的显著位置和信息化系统公告三十日以上。

业主大会筹备组的组长由街道办事处、镇人民政府代表担任。 业主大会筹备组中的业主代表应当由五名以上业主联名推荐，也可以由街道办事处、镇人民政府组织业主联名推荐，同一业主只能推荐一名业主代表；业主代表按照获得联名推荐人数的多少确定，联名推荐人数相同的，应当由居民委员会、村民委员会组织抽签确定排名顺序。 业主大会筹备组的成员名单及简历，应当自业主大会筹备组成立之日起七日内在物业管理区域的显著位置和信息化系统公示十五日以上。业主对筹备组成员有异议的由街道办事处、镇人民政府协调处理。 业主大会筹备组产生后，街道办事处、镇人民政府应当对筹备组成员进行物业管理相关法律知识的培训。

业主大会筹备组应当自成立之日起六个月内，依法组织召开首次业主大会会议，确定首次业主大会会议表决规则，制定业主委员会候选人产生办法和业主委员会选举办法等。业主大会筹备组成员就筹备工作意见不一致的，由业主大会筹备组组长作出决定。 业主大会筹备组未能够在六个月内召开首次业主大会会议的，自行解散。期限届满十五日前，业主大会筹备组可以向辖区街道办事处、镇人民政府申请延长业主大会筹备组工作期限，经辖区街道办事处、镇人民政府同意，可以延期六十日。

建设单位和物业服务人应当依法向业主大会筹备组提供包括有房产信息、业主姓名、有效联系方式等信息的业主清册及有关文件资料，不得隐匿、篡改、伪造有关文件资料，不得以任何理由阻挠业主大会筹备组的正常工作。 因建设单位注销或有关单位不配合提供业主清册等文件资料的，经业主大会筹备组申请，由街道办事处或者镇人民政府协调区人民政府不动产行政主管等有关部门无偿提供。

业主大会筹备组应当及时核实、更新业主清册，妥善保管收集的信息和文件资料，并于业主委员会选举产生后五日内移交业主委员会；首次业主大会未能召开或者未能选举产生业主委员会的，业主大会筹备组应当在解散前三日内将收集的信息和文件资料交由辖区居民委员会、村民委员会指定的机构封存。 任何单位、组织和个人不得泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理服务无关的活动。 第二节　业主大会

首次业主大会会议未表决通过有关事项的，按照如下规定处理： （一）选举产生业主委员会，但是未通过管理规约、业主大会议事规则的，业主委员会应当根据业主大会会议讨论情况对管理规约、业主大会议事规则进行修改，并再次组织业主大会会议进行表决； （二）已经通过管理规约和业主大会议事规则，但未选举产生业主委员会的，街道办事处、镇人民政府应当协助召开业主大会会议，并组织选举产生业主委员会； （三）未通过管理规约、业主大会议事规则，且未选举产生业主委员会的，街道办事处、镇人民政府应当根据业主的申请，协助召开业主大会会议，通过管理规约或业主大会议事规则，选举产生业主委员会。 经全体业主依法决定共同履行业主大会、业主委员会职责的，不受前款规定限制。

召开业主大会会议，应当依法在物业管理区域内显著位置予以公告，并以书面或者信息化方式通知全体业主，公告期截止至业主大会召开当日。 业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见或者信息化方式等表决事项。 采用书面或者信息化方式表决事项的，应当将拟表决事项公开征求全体业主意见，并将征求意见结果在物业管理区域显著位置和信息化系统公示三十日以上。 业主大会会议召开时，物业服务人应当予以协助，并在物业管理区域内提供相应的人力、场地支持。

业主大会会议表决采用书面或信息化等方式记名投票，投票情况、表决结果应当在物业管理区域内显著位置和信息化系统公示三十日以上。业主大会会议表决结果逾期公示、未公示或者公示内容不符合规定的，由街道办事处、镇人民政府责令限期改正并向全体业主通告。 任何单位和个人不得伪造、变造业主选票、表决票、业主签名、授权委托书和电子投票数据；选票、表决票和授权委托书应当由业主大会会议组织者妥善长期保管，以备查询。 有关行政主管部门，各级人民政府、街道办事处，居民委员会、村民委员会不得否决业主大会会议依法形成的与物业管理有关，且没有违反法律法规的决定决议等事项。 第三节　业主委员会

业主委员会是业主大会的执行机构，除履行法律法规规定的职责外，应当履行下列职责： （一）按照规定组织召开业主大会，执行业主大会会议的决定；定期向业主大会报告年度物业管理的实施情况、业主委员会履职情况。 （二）制订重大维修工程方案和紧急维修方案，并监督方案的实施；协调、处理涉及物业管理的共同事务。 （三）监督物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的经营管理和使用； （四）督促物业服务人制定并实施突发公共卫生事件等突发事件应急预案； （五）督促业主配合或者执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施； （六）依法维护业主合法权益； （七）依照管理规约或者业主大会的决定对公共收益的收支情况进行管理，以业主大会或者业主委员会名义依照有关规定开立银行账户； （八）定期接待和听取业主对物业服务、业主委员会的意见和建议，接受业主的咨询、投诉和监督，调解处理物业管理活动中的相关问题； （九）每年开展不少于一次的业主满意度测评工作； （十）法律法规规定或者业主大会赋予的其他职责。

业主委员会主任、副主任、委员、候补委员依法产生；候补委员递补顺序按照得票数确定，得票数相同的候补委员，由业主委员会组成人员投票确定顺序。 业主委员会组成人员应当签订履职承诺书，承诺在履职期间依法履职，并接受全体业主监督。业主委员会组成人员可以根据业主大会决定或者管理规约的约定，在履职期间领取履职补贴。 经业主大会决定，业主委员会可以聘请执行秘书和财务人员等专职工作人员，负责处理业主委员会的日常事务。 鼓励具有党员、人大代表、政协委员、退休公职身份或者具有财会、管理、法律等工作经验的业主参加业主委员会选举或者担任业主委员会的专职工作人员。

业主委员会组成人员应当依法从本物业管理区域内的业主中选举产生。