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为规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，促进物业管理行业发展，改善人民群众的生活和工作环境，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》和《辽宁省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

本条例适用于本市行政区域内的住宅物业管理及其监督管理活动。

本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务人，由业主和物业服务人按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

市物业管理主管部门负责本市行政区域内物业管理活动的监督管理工作。 县（区）物业管理主管部门负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作。 公安、民政、财政、市场监管、发展改革、自然资源、生态环境、城市综合执法、应急管理等有关主管部门应当按照各自职责，依法做好物业管理的相关工作。

街道办事处、乡镇人民政府指导辖区内业主大会成立和业主委员会换届工作，协助物业管理主管部门对物业管理活动进行监督管理，协调物业管理与社区建设的关系，调解物业管理纠纷。 居（村）民委员会应当依法履行职责，支持、指导业主委员会的日常工作。

业主在物业管理活动中的权利和义务按照法律、法规的规定和物业服务合同的约定执行。

物业管理区域由物业所在地县（区）物业管理主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府以土地使用权证或者不动产登记证确定的用地范围为基础，并考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、业主人数、自然界限、社区布局建设、利于自治管理等因素划分。 第二章　业主、业主大会与业主委员会

同一个物业管理区域内的业主应当依法成立一个业主大会，选举产生一个业主委员会。

业主大会是代表和维护全体业主在物业管理活动中合法权益的组织。业主通过业主大会对全体业主的共同利益事项作出决定和进行管理。 业主委员会是业主大会的执行机构，应当依法维护业主合法权益，执行业主大会决定的物业管理事项。

未成立业主大会的物业管理区域，且经街道办事处或者乡镇人民政府指导后仍不能成立的物业管理区域，可以由街道办事处或者乡镇人民政府指导物业管理区域所在的居（村）民委员会临时代行业主委员会职责。

物业管理区域具备下列条件之一的，街道办事处或者乡镇人民政府应当会同县（区）物业管理主管部门组织成立首次业主大会会议筹备组、召开首次业主大会会议： （一）建设单位已交付业主的专有部分面积超过建筑物总面积50%的； （二）建设单位已交付业主户数比例达到50%的； （三）自交付首位业主之日起满二年且已交付户数比例达到30%的； （四）公有住房出售给个人的面积超过建筑物总面积50%的。 只有一个业主或者业主人数较少，且经全体业主同意不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

街道办事处或者乡镇人民政府应当按照国家和省有关规定组建首次业主大会会议筹备组，并书面通知建设单位或者委托的物业服务人向其及时报送下列筹备首次业主大会所需的文件资料： （一）物业管理区域划分意见书； （二）房屋及建筑物面积清册； （三）业主名册； （四）建筑规划总平面图； （五）交付使用公共设施设备的证明； （六）物业管理用房配置证明； （七）其他有关的文件资料。

首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处或者乡镇人民政府代表、居（村）民委员会代表组成。 筹备组成员人数应为7人以上15人以下单数，其中业主代表由街道办事处或者乡镇人民政府征求业主意见后确定，业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处代表或者乡镇人民政府代表担任。 筹备组应当自成立之日起7日内，将其成员名单和工作职责在物业管理区域内显著位置进行不少于7日的公告。20%以上业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处或者乡镇人民政府协调更换。

首次业主大会会议筹备组应当自组成之日起60日内，在街道办事处、乡镇人民政府的指导下召开首次业主大会会议，表决通过业主大会议事规则和管理规约，选举产生业主委员会。

物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主的意见。需投票表决的，业主赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会会议上代为投票。

业主可以以幢、单元为单位，共同决定本单位范围内的物业管理事项，事项范围和决定程序由业主大会议事规则规定。

业主大会会议包括定期会议和临时会议。业主大会定期会议由业主委员会按照业主大会议事规则的规定组织召开。 有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议： （一）业主委员会半数以上委员或者20%以上业主提议的； （二）需要提前解除物业服务合同或者重新选聘物业服务人的； （三）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的； （四）管理规约、业主大会议事规则规定的其他情形。

业主委员会由业主大会选举产生，由委员5人以上11人以下单数组成。 业主委员会委员每届任期不超过5年，可以连选连任，具体任期由业主大会议事规则规定。 业主委员会委员具有同等表决权。

业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向县（区）物业管理主管部门和街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续： （一）业主大会成立和业主委员会选举的情况； （二）管理规约； （三）业主大会议事规则； （四）业主委员会主任、副主任及其他成员名单； （五）业主大会决定的其他重大事项。 居（村）民委员会代行业主委员会职责的，也应当办理备案手续。 业主委员会可以依法刻制和使用印章。

业主委员会任期届满60日前，应当组织召开业主大会会议完成换届选举，并告知物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府。