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为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，建立和谐有序的居住环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》《陕西省物业管理条例》及有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

本市行政区域内的住宅物业管理及其监督管理活动，适用本条例。 本条例所称住宅物业管理，是指住宅区内的业主通过选聘物业服务企业，对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

物业管理应当坚持业主自治与专业服务相结合、属地管理与行业管理相结合，遵循公开公平、诚实信用、市场竞争、依法管理的原则。

市、县（区）人民政府应当加强对物业管理工作的组织领导，将物业管理工作纳入城市治理工作体系，建立健全物业管理综合协调和目标责任机制，建立与之相适应的资金投入与保障机制。 市、县（区）人民政府应当制定和落实现代物业服务业扶持政策，鼓励物业服务企业采用新技术、新方法提高物业管理和服务水平，督促有关部门依法履行监督管理职责，及时协调解决物业管理工作中的重大问题。

市住房和城乡建设行政主管部门是本市物业管理的行政主管部门，对本市物业管理活动实施统一监督管理。 县（区）住房和城乡建设行政主管部门是本县（区）物业管理的行政主管部门，具体负责辖区内物业管理活动的监督管理工作。 发展改革、规划、城市管理、工商质监、价格、公安、水务、环境保护、民政、人防等相关行政管理部门在各自职责范围内，共同做好物业管理活动的监督管理工作。 镇人民政府、街道办事处在县（区）物业行政主管部门的指导下，依据本条例规定的职责，负责辖区内物业管理活动的指导、协助和监督工作。 居民委员会、村民委员会协助镇人民政府、街道办事处开展物业管理相关工作。

物业管理协会应当制定并监督实施物业服务规范，加强行业指导和行业自律，规范行业经营行为，提高物业服务企业服务质量和服务水平。

本市建立统一的物业管理招标投标平台，为建设单位或者业主大会选聘物业服务企业提供服务和指导。 提倡业主大会通过统一的招标投标平台选聘物业服务企业。

鼓励业主、业主自治组织、建设单位、物业服务企业委托物业服务第三方评估机构，开展物业管理区域划分、物业项目交接和查验、物业服务标准和费用测算、公共收益和物业管理费用审计、物业服务质量评估等活动。 物业服务第三方评估机构应当依照法律、法规和合同约定提供专业服务，出具的评估报告应当真实、客观、全面。 第二章　业主自治

已领取房屋所有权证的，房屋所有权证上记载的房屋所有权人为业主。 尚未进行房屋权属登记，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等已经合法占有该房屋的人，在物业管理活动中视为业主。 业主应当按照法律、法规、临时管理规约、管理规约或者业主大会议事规则等，实名参加业主自治活动，享有权利、承担义务，不得以放弃权利为由拒不履行义务。 临时管理规约、管理规约或者业主大会议事规则，应当对业主参加自治活动的方式、违反共同约定的责任、自治活动争议处理办法作出约定。

一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由该物业管理区域内全体业主组成，依照有关法律法规规定的程序成立。

业主大会监督业主委员会工作，听取和审查业主委员会的工作报告、财务报告，并决定下列事项： （一）制定、修改管理规约和业主大会议事规则； （二）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （三）选聘和解聘物业服务企业； （四）管理、使用和续筹专项维修资金； （五）改建、重建建筑物及其附属设施； （六）改变或者撤销业主委员会不适当的决定； （七）业主大会、业主委员会工作经费和业主委员会委员报酬的开支范围、标准； （八）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第四项和第五项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

物业管理区域符合下列情形之一的，可以召开首次业主大会： （一）房屋出售且已经交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积百分之五十以上的； （二）首套房屋出售并交付使用满两年的，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积百分之二十以上的。

符合业主大会成立条件的，建设单位应当在十五日内书面告知物业所在地的县（区）物业管理行政主管部门和镇人民政府、街道办事处，并在物业管理区域内公告。建设单位未及时履行告知义务的，已售物业业主百分之五以上联名可以书面告知。 物业所在地的镇人民政府、街道办事处应当自收到书面告知三十日内，在县（区）物业管理行政主管部门的指导下，组织成立业主大会筹备组。

建设单位应当向物业所在地的镇人民政府、街道办事处报送筹备首次业主大会会议所需的下列资料： （一）业主名册； （二）物业管理区域划分证明； （三）房屋及建筑面积清册； （四）建筑规划总平面图； （五）共用设施设备交付使用备案证明； （六）物业服务用房配置资料； （七）成立业主大会必须的其他材料。

业主大会筹备组人数应当为五至十三人的单数，由物业所在地的镇人民政府或者街道办事处工作人员一名、建设单位代表一名、业主成员若干名组成。业主大会筹备组组长由镇人民政府、街道办事处工作人员担任，业主成员由业主推选产生。业主成员的推选办法由镇人民政府、街道办事处确定，并事先告知全体业主。 业主大会筹备组应当自成立之日起七日内，将成员名单在物业管理区域内显著位置公示。业主对筹备组成员有异议的，由镇人民政府、街道办事处协调解决。 业主大会筹备组正式开展筹备工作前，物业管理行政主管部门及镇人民政府、街道办事处应当对筹备组成员进行物业管理相关知识的培训。

业主大会筹备组成员应当符合下列条件： （一）具有完全民事行为能力； （二）及时履行交纳物业服务费用、住宅专项维修资金等义务； （三）本人及其配偶、直系亲属未在本住宅小区开发建设单位任职； （四）本人及其配偶、直系亲属未在同一物业管理区域提供物业服务的企业任职； （五）无索取、非法收受建设单位、物业服务企业的利益或者报酬的行为； （六）无损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌或者擅自改变物业使用性质等物业不当使用行为； （七）无不宜担任业主大会筹备组成员的其他情形。

筹备组应当自成立之日起六十日内完成下列筹备工作，并召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会： （一）确定召开首次业主大会会议的时间、地点、形式和内容； （二）拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案； （三）确认业主身份，制作业主名册，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数； （四）拟定业主委员会选举办法； （五）提出业主委员会成员候选人名单； （六）召开首次业主大会会议的其他筹备工作。 业主大会筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前将前款内容在物业管理区域内显著位置公告，公告时间不少于七日。业主对公告内容有异议的，应当在公告期间以书面形式向筹备组提出意见，筹备组应当自收到书面意见之日起七日内集体讨论决定是否采纳并予以书面答复。 业主大会筹备组应当自业主委员会选举产生之日起，移交业主名册等有关资料，并终止活动，由物业所在地的镇人民政府、街道办事处书面公告解散。筹备阶段发生诉讼、复议，或者对筹备组成员有异议的，诉讼、复议和异议处理期间不包含在筹备期限内。

划分为一个物业管理区域的分期开发建设项目，先期开发部分符合规定条件的，可以召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

业主大会会议分为定期会议和临时会议，由业主委员会按照有关法律法规规定和业主大会议事规则组织召开。业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式召开。

采用集体讨论形式召开的业主大会会议，可以全体业主参加，也可以以幢、单元、楼层为单位，由业主推选业主代表参加。 参加业主大会会议的业主代表应当于会议召开三日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见；需要投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。 业主代表不得委托他人出席业主大会会议。业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主应当另外推选一名业主代表出席业主大会会议。