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为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人、物业服务人的合法权益，改善居住环境，促进社会和谐，根据《中华人民共和国民法典》和国务院《物业管理条例》《山东省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

本市行政区域内物业的管理、使用、维护、服务以及监督管理活动，适用本条例。

物业管理应当坚持党建引领、政府监管、部门协同、属地管理、业主自治、行业自律、专业服务的原则。

市、县（区）人民政府负责本辖区内物业管理工作的组织和领导，将物业管理纳入基层社会治理体系，建立物业管理综合协调和执法责任清单制度，健全执法部门进小区执法的工作机制；应当将物业服务业纳入现代服务业发展规划，完善扶持、激励政策，推动物业服务行业专业化、产业化、规范化、市场化、智能化。

市人民政府住房城乡建设部门是本市物业主管部门，负责全市物业管理活动的指导、监督和管理工作。 县（区）人民政府物业主管部门负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作。 市、县（区）人民政府其他有关行政主管部门在各自的职责范围内，负责物业管理活动的有关监督管理工作。

乡镇人民政府、街道办事处负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解处理物业管理纠纷。 村民委员会、居民委员会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理，协助乡镇人民政府、街道办事处开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。

物业服务行业组织应当建立和完善物业服务人以及从业人员自律制度，规范行业行为。

鼓励建设单位、业主大会或者业主委员会、物业服务人委托物业服务第三方评估机构，开展物业服务的标准和质量评估等活动。 物业服务第三方评估机构应当依照法律、法规和合同约定提供专业服务，出具的评估报告应当真实、客观、全面。 第二章　前期物业管理

物业服务区域应当根据建设用地规划许可证确定的红线范围，综合考虑建筑物的规模、物业共用设施设备、社区建设等因素划分。 分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业，其配套设施设备是共用的，应当划分为一个物业服务区域；物业服务区域已经分割成多个自然街区，且其配套设施设备能够分割、独立使用的，可以划分为不同的物业服务区域。

建设单位在申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当持建设用地规划许可证确定的红线图、建设用地使用权证书、项目规划设计方案等资料，向物业所在地县（区）人民政府物业主管部门申请划分物业服务区域。物业主管部门应当自收到申请之日起二十日内会同乡镇人民政府、街道办事处进行物业服务区域划分。 物业服务区域划定后，建设单位在销售商品房时，应当以图文形式将下列内容向物业买受人明示，并作为商品房买卖合同的附件： （一）物业服务区域的范围； （二）物业共用部位、共用设施设备名称； （三）规划用于停放机动车、非机动车的车位、车库数量和位置； （四）物业服务用房的面积和位置； （五）生活垃圾收集站点、变电室、换热站、燃气调压站、充电桩、化粪池、公厕等其他需要明示的场所和设施设备； （六）物业服务人和物业服务标准、服务内容、收费标准等物业服务合同内容； （七）应当向物业买受人明示的其他内容。

物业服务区域划定后确需调整的，应当形成区域调整方案，明确调整后物业服务区域的道路、绿地、共用部位和共用设施设备的使用、维护等，并经相关物业服务区域内业主依法共同决定。

住宅物业的建设单位应当依法通过招标的方式选聘前期物业服务人。 县（区）人民政府物业主管部门、乡镇人民政府、街道办事处应当对前期物业服务人的选聘进行监督。

建设单位应当与选聘的物业服务人订立前期物业服务合同，前期物业服务合同中应当载明下列内容： （一）物业承接查验费用承担； （二）物业服务内容、服务标准、收费标准和委托代收费事项； （三）分项服务的标准（含人员配置）和费用分项测算； （四）分项费用和主要成本变动联动调整的约定； （五）是否委托物业服务第三方评估机构，拟采取的评估标准以及方法； （六）物业服务用房（含业主委员会办公用房）面积和位置； （七）共用部位、共用设施设备清单； （八）业主共有资金专用账户的设立、查询方式，以及利用共用部位、共用设施设备开展经营活动所得收益的核算以及分配办法； （九）合同解除的条件和违约责任； （十）与前期物业服务有关的其他事项。 普通住宅前期物业服务合同约定的物业费收费标准应当在政府指导价规定的浮动幅度内，并与物业服务规范规定的服务标准相对应。

建设单位在销售物业前应当制定临时管理规约。临时管理规约应当包含下列内容： （一）使用、维护物业共有部分的规则； （二）使用物业专有部分的权利和义务； （三）维护物业服务区域公共秩序的权利和义务； （四）分担物业服务区域费用的方式； （五）建设单位履行监督物业服务人服务质量的义务； （六）建设单位更换前期物业服务人的条件； （七）消防安全防范义务； （八）违反临时管理规约应当承担的责任； （九）其他有关事项。 临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

建设单位与物业买受人订立商品房买卖合同，应当将已备案的前期物业服务合同、临时管理规约、住宅小区配套建筑和设施设备清单及其产权归属资料等作为约定的内容。

建设单位无偿配置的物业服务用房应当为地面以上能够使用的房间，具备水、电、通风、采光、简单装修等使用条件，且设有服务厅、办公用房、卫生间等，依法属于全体业主共有，不得擅自改变用途。

新建住宅物业交付使用十五日前，建设单位应当按照前期物业服务合同约定与物业服务人完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验。物业与竣工验收资料不符的，由建设单位负责整修。 建设单位应当在县（区）人民政府物业主管部门、乡镇人民政府、街道办事处的监督下，按照规定向物业服务人移交物业服务用房和下列资料： （一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图以及分户验收等竣工验收资料； （二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； （三）电梯等特种设备和消防设施的设计、制造、安装合格证、质量证明书、监督检验报告等安全技术档案； （四）物业质量保修文件和物业使用说明文件； （五）业主名册； （六）物业服务必需的其他资料。 未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单，并书面承诺补交的具体期限，最长不超过十日。

建设单位应当与物业服务人签订物业承接查验协议，对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。

前期物业服务期间，有下列情形之一的，建设单位应当依法重新选聘物业服务人： （一）物业服务人提前解除合同的； （二）物业服务人擅自撤离的； （三）物业服务人被吊销营业执照的； （四）法律、法规规定的其他情形。 建设单位应当自新的物业服务人确定后十日内，将更换物业服务人的情况告知物业买受人。

前期物业服务期间，建设单位已经注销或者无法履行相关义务，但是尚未成立业主大会的，物业服务人应当自退出物业服务区域六个月前书面告知业主以及物业所在地乡镇人民政府、街道办事处。 乡镇人民政府、街道办事处应当在物业服务人退出前，依法组织业主决定管理模式。 第三章　业主大会、业主委员会和物业管理委员会 第一节　业主大会