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为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务人的合法权益，改善人居环境，促进社会和谐，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》等有关法律法规规定，结合自治州实际，制定本条例。

本自治州行政区域内物业的使用、维护、服务及其监督管理活动，适用本条例。

本条例所称物业管理，是指业主通过自行管理或者共同决定委托物业服务人的形式，对物业管理区域内的建筑物及其附属设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和秩序的活动。

物业管理应当构建党建引领、政府主导、行业自律、业主自治、专业服务、多方参与、协商共建的工作格局。

自治州房地产主管部门负责全州物业管理活动的统一监督管理工作。 县（市）物业主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，依法履行下列职责： （一）制定物业管理相关政策和措施； （二）指导街道办事处、乡（镇）人民政府对物业管理活动进行监督管理； （三）指导街道办事处、乡（镇）人民政府调解物业管理纠纷； （四）开展物业服务项目星级评定； （五）建立健全物业服务信用管理体系； （六）建立健全物业管理电子信息平台； （七）对物业招投标活动进行监督管理； （八）对建筑物及其附属设施的维修资金缴存、使用情况进行监督管理； （九）组织开展物业管理相关培训； （十）实施法律法规规定的物业管理方面的其他监督管理职责。 街道办事处、乡（镇）人民政府依法履行下列职责： （一）组织成立首次业主大会会议筹备组； （二）指导和协助业主大会的成立、业主委员会的选举和换届； （三）指导和监督业主大会、业主委员会、物业服务人依法履行职责； （四）对物业管理区域内的物业服务实施监督检查； （五）指导和监督物业承接查验、物业服务人退出交接活动； （六）建立物业管理纠纷调解、投诉和举报处理机制，调解物业管理纠纷，处理物业管理相关投诉和举报； （七）实施法律法规规定的物业管理方面的其他监督管理职责。 居（村）民委员会协助、配合街道办事处、乡（镇）人民政府开展物业管理相关具体工作，指导和监督业主大会、业主委员会、物业服务人依法履行职责，调解物业管理纠纷。 城市管理、发展改革、公安机关、房产、民政、财政、自然资源、生态环境、市场监管、应急管理、林草和园林、综合执法等相关部门，按照各自职责，做好物业管理相关工作。

自治州房地产主管部门、县（市）物业主管部门应当开展物业管理法律法规以及相关政策的宣传、培训，引导业主和物业服务人依法行使权利、履行义务，加强行业诚信管理，促进物业服务人依法经营、诚信服务，维护市场秩序和公平竞争，推动物业管理行业健康发展。 鼓励采用新技术、新方法，促进互联网与物业管理深度融合，提升物业管理质量和服务水平，推动物业服务向智能、绿色、文明方向发展。 第二章　业主、业主大会和业主委员会

房屋所有权人为业主。物业使用人根据法律法规、管理规约以及其与业主的约定，享有业主权利，承担业主义务。 业主在物业管理活动中，享有下列权利： （一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务人提供的服务； （二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； （三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议； （四）参加业主大会会议，行使投票权； （五）选举业主委员会成员，并享有被选举权； （六）监督业主委员会的工作； （七）监督物业服务人履行物业服务合同； （八）对物业共有部分、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； （九）监督物业建筑物及其附属设施的维修资金的管理和使用； （十）法律法规规定的其他权利。 业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共有部分和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳建筑物及其附属设施的维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）配合物业服务人实施物业服务； （七）履行房屋安全使用责任； （八）依法配合物业服务人，执行政府依法实施的应急处置措施和其他措施； （九）法律法规规定的其他义务。

一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由全体业主组成。但是只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 业主不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加或者在业主身份确认的前提下，采用视频等信息化技术手段参与业主大会表决方式参与投票。代理人不能为本小区物业服务企业人员或者其他管理人。

一个物业管理区域内，已交付的专有部分面积达到建筑物总面积百分之五十以上，或者达到百分之三十以上不足百分之五十，但首个房屋单元出售并实际交付使用已满两年的，建设单位应当向物业所在地的县（市）物业主管部门、街道办事处或者乡（镇）人民政府报送下列筹备首次业主大会会议的文件资料： （一）物业管理区域证明； （二）房屋及建筑物面积清册； （三）业主名册； （四）建筑规划总平面图； （五）交付使用共用设施设备的证明； （六）物业服务用房配置证明； （七）其他有关的文件资料。 符合成立业主大会条件的，县（市）物业主管部门和街道办事处、乡（镇）人民政府，应当在收到提出筹备业主大会书面申请后六十日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。

下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务人； （五）使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金； （七）改建、重建建筑物及其附属设施； （八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动； （九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会会议选举产生，执行业主大会决定的事项，履行法律法规规定的职责，接受业主的监督。 业主委员会由五人以上的单数组成。业主委员会委员每届任期不超过五年，可连选连任。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。业主委员会会议应当有三分之二以上委员出席，业主委员会会议依法在职责范围内作出的决定应当经全体委员过半数以上同意。 业主委员会会议作出的决定，应当在物业管理区域内显著位置公示不少于十五天。

业主委员会委员应当符合下列条件： （一）系本物业管理区域内的业主，遵守法律法规，热心公益事业，责任心强，具有一定组织能力； （二）有履行业主委员会委员职务的能力和时间保证； （三）法律法规规定的其他条件。

业主大会定期会议按照业主大会议事规则的规定召开。 业主委员会未按业主大会议事规则按期召集业主大会会议的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当督促召开业主大会会议。 有下列情形之一的，业主委员会应当召集业主大会临时会议： （一）发生重大事故或者紧急事件，需要及时处理的； （二）经百分之二十以上业主提议的； （三）业主委员会委员缺额人数超过总人数二分之一，或者业主委员会主任缺额，或者二名副主任缺额的； （四）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他需要召开业主大会临时会议的。

首次业主大会工作经费按照国家有关规定执行。工作经费的收支情况，应当每半年以书面形式在物业显著区域内公示一次，公示期限不得少于七天，接受业主监督。

业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列材料向物业所在地的县（市）物业主管部门和街道办事处或者乡（镇）人民政府备案： （一）业主大会成立和业主委员会选举的情况； （二）管理规约； （三）业主大会议事规则； （四）业主大会决定的其他事项。

业主委员会应当接受业主、物业使用人的咨询、投诉，并做好记录，必要时及时向物业服务人、建设单位等反馈。 业主委员会应当建立信息公开制度，及时公布物业服务合同的签订与履行、管理规约的实施、建筑物及其附属设施的维修资金的管理和使用、公共收益的收支情况等物业管理活动中的重大事项。 业主委员会应当建立工作记录制度，做好业主大会会议、业主委员会会议以及物业管理活动中重要事项的记录，并建立工作档案。

业主委员会任期届满前九十日内，应当召集业主大会会议进行换届选举。根据管理规约或者业主大会决定，应当委托第三方专业机构对业主委员会任期内财务状况进行审计。 业主委员会任期届满逾期未进行换届选举的，县（市）物业主管部门、街道办事处或者乡（镇）人民政府应当督促指导换届选举。

业主大会会议选举出新一届业主委员会之日起十日内，上一届业主委员会应当将其保管的有关凭证、档案等文件资料、印章及其他属于业主共有的财物等，移交新一届业主委员会。拒不移交的，新一届业主委员会可以请求县（市）物业主管部门、街道办事处或者乡（镇）人民政府责令限期移交、退出。

业主大会、业主委员会应当配合所在地的街道办事处、乡（镇）人民政府以及居（村）民委员会依法履行职责，并接受其指导和监督。 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，物业所在地的县（市）人民政府物业主管部门或者街道办事处、乡（镇）人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

业主委员会委员不得有下列行为： （一）挪用、侵占业主共有财产； （二）非法索取、收受建设单位、物业服务人或者有利害关系业主提供的利益或者报酬； （三）利用职务之便要求物业服务企业内任职或者减免其个人物业服务费； （四）擅自以业主大会或者业主委员会的名义从事活动； （五）其他有损业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。