LawHub

为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务人等物业管理活动中各方的合法权益，营造和谐、安全、文明的居住和工作环境，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

本条例适用于本市行政区域内的物业管理活动及其监督管理。 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务人或者自行管理的形式，对物业管理区域内的建筑物及其配套、附属设施设备和有关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。 物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

物业管理应当遵循党建引领、政府监管、业主自治、多方参与、协商共建的原则。

市、县（区）人民政府应当建立健全基层党组织领导下的村（居）民委员会、业主委员会、物业管理委员会和物业服务人等共同参与的治理机制，引领保障物业管理活动依法有序进行。 市、县（区）人民政府应当将物业管理纳入本行政区域现代服务业发展规划、社区服务体系建设和基层治理体系，促进物业管理发展与和谐社区建设。

市、县（区）住房城乡建设行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的指导和监督管理。 市住房城乡建设行政主管部门履行下列职责： （一）制定并组织实施物业管理相关政策； （二）指导、监督县（区）住房城乡建设行政主管部门开展物业监督管理工作； （三）指导、监督本市物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的筹集、管理和使用； （四）建立健全业主委员会、物业管理委员会委员培训制度； （五）制定管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同等示范文本和相关标准； （六）建立全市统一的物业管理信用信息、业主电子共同决策等信息系统； （七）指导行业协会制定和实施自律性规范； （八）法律、法规规定的其他职责。 县（区）住房城乡建设行政主管部门履行下列职责： （一）贯彻执行物业管理有关法律、法规和政策； （二）监管物业管理中的招投标活动； （三）监管专项维修资金的筹集、管理和使用； （四）指导、监督物业承接查验有关工作； （五）负责对物业服务人进行信用评价和等级评定； （六）建立物业管理举报投诉机制，调解、处理物业管理纠纷； （七）法律、法规规定的其他职责。

发展改革、公安、民政、司法行政、财政、自然资源和规划、卫生健康、应急管理、市场监管、城市管理、综合行政执法等部门以及消防救援机构按照各自职责，依法做好物业管理活动的有关指导、监督管理工作。

乡（镇）人民政府、街道办事处履行下列职责： （一）指导、协调、监督本辖区内业主大会的设立和业主委员会的选举、换届； （二）指导、监督业主大会和业主委员会的日常工作； （三）指导物业管理委员会有关工作； （四）参加物业承接查验，指导行政区域内物业管理项目的移交和接管工作； （五）协助开展行政区域内物业服务人信用信息的采集和核查工作； （六）协调物业管理与社区管理、社区服务的关系； （七）法律、法规规定的其他职责。 村（居）民委员会协助乡（镇）人民政府、街道办事处开展物业管理具体工作。

物业管理行业协会应当加强行业自律管理，编制服务标准，规范物业服务人从业行为，开展物业服务培训，促进诚信经营，对物业服务人之间的纠纷进行行业调解，维护物业服务人合法权益，推动物业服务行业健康发展。 鼓励和支持物业服务人加入物业管理行业协会。 第二章　业主、业主组织和物业管理委员会

房屋的所有权人为业主。 业主在物业管理活动中，享有下列权利： （一）依法自行管理物业； （二）按照物业服务合同的约定，接受物业服务人提供的服务； （三）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； （四）提出制定和修改管理规约和业主大会议事规则的建议； （五）参加业主大会会议，行使投票权； （六）选举业主委员会委员，并享有被选举权； （七）监督业主大会筹备组、业主委员会和物业管理委员会的工作； （八）监督物业服务人履行物业服务合同； （九）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； （十）监督专项维修资金的管理和使用； （十一）法律、法规规定的其他权利。

业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）履行房屋使用安全责任； （七）配合物业服务人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施； （八）法律、法规规定的其他义务。

1个物业管理区域设立1个业主大会。 同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地乡（镇）人民政府、街道办事处的指导下设立业主大会，并选举产生业主委员会。

下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）使用专项维修资金； （六）筹集专项维修资金； （七）改建、重建建筑物及其附属设施； （八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动； （九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

业主大会会议可以采用集体讨论形式，也可以采用书面征求意见的形式。 业主可以委托代理人参加业主大会会议。 支持和鼓励采用信息化技术进行投票表决。

业主委员会是业主大会的执行机构。 业主委员会可以设立候补委员。候补委员人数按照不超过业主委员会委员人数确定，其选举产生规则、任职资格和职务终止规则与业主委员会委员相同。业主委员会委员出现空缺时，由候补委员按照得票多少依次递补。

业主委员会委员、候补委员应当是物业管理区域内的业主，并具有完全民事行为能力，遵纪守法，热心公益，责任心强，有一定的组织协调能力。 有下列情形之一的，不得担任业主委员会委员、候补委员： （一）因故意犯罪被判处刑罚； （二）具有严重的个人不良信用记录或者严重违反社会公德造成恶劣影响； （三）本人及其近亲属与为本物业管理区域提供物业服务的物业服务人有利害关系； （四）其他不宜担任的情形。 鼓励和支持物业管理区域内符合本条规定条件的，具有中国共产党党员身份的业主，参选业主委员会委员或者候补委员。

业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向物业所在地的县（区）住房城乡建设行政主管部门和乡（镇）人民政府、街道办事处备案，并对报送资料的真实性负责。 （一）业主大会会议记录和会议决定； （二）业主大会议事规则； （三）管理规约； （四）业主委员会委员、候补委员的名单、基本情况和书面承诺。 业主委员会名称、委员、业主大会议事规则和管理规约发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内将变更内容进行备案。

不具备设立业主大会条件，或者设立确有困难的，乡（镇）人民政府、街道办事处负责组建由村（居）民委员会、业主代表等组成的物业管理委员会，临时代为履行业主委员会职责，并积极推动业主设立业主大会、选举产生业主委员会。 物业管理委员会设主任1名，副主任若干名，其中业主代表所占比例不得低于物业管理委员会总人数的二分之一。 物业管理委员会的人员组成，应当在物业管理区域内显著位置公示。

物业管理委员会的任期不超过3年。 已设立业主大会、选举产生业主委员会的，乡（镇）人民政府、街道办事处应当解散物业管理委员会。 第三章　共用设施设备和前期物业

物业管理区域内的以下设施设备及场所属于业主共有： （一）物业服务用房、门卫房、监控室、共用设施设备使用的房屋； （二）共用的架空层、共用走廊、楼梯间、电梯间； （三）道路、绿地，但是属于城市公共道路、城市公共绿地或者明示属于私人所有的道路、绿地除外； （四）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位； （五）法律、法规规定的其他共有部分。

业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。