LawHub

为了规范物业服务和管理活动，维护业主、物业使用人、物业服务人的合法权益，营造良好的居住环境，根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》和《湖北省物业服务和管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

本条例适用于本市行政区域内住宅小区的物业服务、管理及其监督活动。 本条例所称物业服务人，包括物业服务企业和其他管理人。

住宅小区物业服务和管理遵循党建引领、政府监管、业主自治、协商共治相结合的原则。

市、县（市、区）人民政府应当将住宅小区物业服务和管理纳入基层治理体系，建立健全物业服务和管理综合协调机制、执法责任清单制度、执法部门进小区执法的责任落实制度，加强对物业行业的培育，推进物业服务和管理规范化、市场化、智能化。 高新区管理委员会根据授权或者委托，在所辖区域内履行县（市、区）人民政府职责。

市住房和城市更新部门、县（市、区）住房和城乡建设部门（以下统称物业主管部门）负责本行政区域内物业服务活动的监督管理工作，履行下列职责： （一）制定物业管理相关政策措施并组织实施； （二）对物业服务人服务质量进行监督管理，建立物业服务人信用激励和惩戒制度，组织相关考核评价； （三）建立健全物业服务和管理电子信息平台； （四）对物业承接查验、物业服务人退出交接活动进行指导和监督； （五）制定（临时）管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同、承接查验协议等示范文本和相关标准； （六）对住宅专项维修资金的交存、使用进行监督管理； （七）指导和监督物业行业协会制定和实施自律性规范； （八）组织、指导物业管理培训与宣传工作； （九）处理物业服务中的投诉和举报； （十）法律、法规规定的其他职责。 发展改革、教育、公安、民政、司法行政、自然资源和城乡建设、生态环境、市场监督管理、人民防空、城市管理、消防等部门按照各自职责，做好物业管理相关工作。

街道办事处、乡镇人民政府应当按照国家和省的规定做好物业服务和管理相关工作，履行下列职责： （一）组织、指导业主成立业主大会、选举业主委员会、组建物业管理委员会； （二）监督业主大会、业主委员会、物业管理委员会依法履行职责，组织开展业主委员会评价工作； （三）建立物业服务和管理联席会议制度，及时协调解决物业服务和管理相关问题； （四）按照赋予的综合行政执法权限，依法处理住宅小区内的违法行为； （五）建立健全物业服务纠纷多元解决机制，及时调处、化解物业服务矛盾纠纷； （六）法律、法规规定的其他职责。 居（村）民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府做好物业服务和管理相关工作。

建立健全党建引领下的居（村）民委员会、业主委员会、物业服务人协调运行机制，共同做好住宅小区物业服务和管理工作，促进和谐社区建设。

物业服务行业协会应当加强行业自律管理，制定物业服务规范和等级标准，推进物业服务规范化、标准化建设，建立和完善物业服务人及其从业人员自律制度，促进物业服务人诚信经营，推动行业健康有序发展。 第二章　业主和业主组织

房屋所有权人为业主。尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、继承、拆迁或者征收补偿等情形已经合法占有该房屋的人，认定为物业服务关系中的业主。 业主身份的确定，以不动产登记为准；没有登记的，以其他能够证明其权属的合法有效文件为依据。 业主依法享有业主权利，履行业主义务，不得以放弃权利为由不履行义务。 业主可以依法委托物业使用人行使业主权利，履行业主义务。委托应当采取书面形式。

符合下列条件之一，业主应当在街道办事处、乡镇人民政府的组织指导下召开首次业主大会会议，成立业主大会： （一）交付的房屋专有部分面积达到建筑物总面积百分之五十以上的； （二）交付的房屋套数达到总套数百分之五十以上的； （三）自首位业主入住之日起满两年且已入住户数比例达到百分之二十的。 业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同决定物业管理事项。

符合首次业主大会会议召开法定条件的，建设单位应当书面报告物业主管部门；业主也可以向物业主管部门提出召开首次业主大会会议的书面报告；物业主管部门应当书面通知街道办事处、乡镇人民政府。 街道办事处、乡镇人民政府应当自收到通知之日起三十日内组织成立业主大会会议筹备组，并自筹备组成立之日起六十日内按照国家和省有关规定组织召开首次业主大会会议。 业主大会会议筹备组由街道党工委、办事处或者乡镇党委、人民政府和业主、居（村）民委员会、建设单位的代表组成，其中业主代表人数比例不低于二分之一；业主代表的产生方式由街道办事处、乡镇人民政府征求业主意见后确定。筹备组组长由街道党工委、办事处或者乡镇党委、人民政府的代表担任。 筹备组由五至十一人单数组成。具有本条例第十五条第二款所列情形之一的业主，不得参加筹备组。 筹备组应当自成立之日起三日内，将成员名单在住宅小区内显著位置公示，公示时间不得少于七日，可以同时通过电子信息技术的方式告知全体业主。业主对成员名单有异议的，由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。

召开业主大会会议，应当于会议召开十五日前通知全体业主，将会议时间、地点、形式、内容等在住宅小区内显著位置公布，并报告所在地的居（村）民委员会。居（村）民委员会应当派代表列席会议。 业主大会会议不得就已公布议题以外的事项进行表决。

业主人数超过三百人的，可以以楼栋、单元或者楼层为单位推选业主代表，成立业主代表大会，履行业主大会议事规则规定的职责。业主代表的产生方式、业主代表大会的议事规则由业主大会决定。 业主代表参加业主代表大会会议前，应当事先征求其所代表的业主意见，并将征求的意见在业主代表大会会议上如实反映。

业主委员会由业主大会选举产生，依法履行职责，并接受业主大会的监督。 业主委员会由五至十一人单数组成，每届不超过五年，可以连选连任。业主委员会主任、副主任由业主委员会在业主委员会成员中推选产生。业主委员会成员、候补成员任期与业主委员会任期相同。 业主委员会候补成员与成员一并选举，人数不超过成员人数的二分之一。候补成员可以列席业主委员会会议，不具有表决权。任期内业主委员会成员出现空缺的，由候补成员按照得票多少的顺序递补剩余任期。 业主委员会任期届满六十日前，应当组织召开业主大会会议完成换届选举。逾期未完成的，街道办事处、乡镇人民政府应当组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。 业主委员会自任期届满之日起十日内，应当将保管的档案资料、印章以及其他属于业主共有的财物等移交新一届业主委员会。

业主委员会成员、候补成员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。 业主大会议事规则、管理规约可以规定，有下列情形之一，不得担任业主委员会成员、候补成员： （一）违反管理规约，存在违规搭建建筑物和构筑物等物业不当使用行为且未改正的； （二）本人、配偶及其直系亲属与本住宅小区提供物业服务的物业服务人有直接利害关系的； （三）违反社会公德、职业道德、家庭美德，造成不良影响的； （四）有法律、法规规定的其他不宜担任业主委员会成员的情形。

业主委员会成员应当认真履行职责、承担业主委员会安排的工作任务，不得有下列行为： （一）拒绝、放弃履行委员职责或者阻挠业主委员会履行职责； （二）擅自动用建筑物及其附属设施的住宅专项维修资金、公共收益，或者侵占、挪用业主共有财物； （三）利用职务上的便利，索取或者非法收受物业服务人、有利害关系的单位或者个人提供的利益，接受减免物业费或者其他费用； （四）泄露业主信息或者将业主信息用于与物业管理无关的活动； （五）违规使用业主大会、业主委员会印章或者以业主大会、业主委员会名义对外活动； （六）转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝提供物业管理有关文件、资料； （七）打击、报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人； （八）其他损害业主共同利益或者妨碍公正履职的行为。 业主委员会成员违反前款规定的，业主委员会应当提请业主大会终止其成员资格；业主委员会未提请的，由街道办事处、乡镇人民政府调查核实后，责令其暂停履行职责，由业主大会终止其成员资格。

有下列情形之一，业主委员会成员职务终止，由业主委员会予以公告： （一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的； （二）有本条例第十五条规定不得担任业主委员会成员情形的； （三）因疾病或者其他原因难以履行职责的； （四）任职期间被依法追究刑事责任的； （五）违反本条例第十六条禁止性规定的； （六）以书面形式向业主大会、业主委员会或者居（村）民委员会提出辞职的； （七）一年内无故缺席两次以上业主委员会会议或者一年内累计缺席业主委员会会议三分之一以上次数的； （八）法律、法规规定和管理规约约定的其他情形。 业主委员会成员自职务终止之日起三日内应当将其保管的档案资料、印章以及其他属于业主共有的财物等移交业主委员会。

业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责的，可以委托副主任召集和主持。业主委员会会议应当有过半数的委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。 业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，业主委员会其他委员或者业主可以请求街道办事处、乡镇人民政府责令限期召集；逾期仍未召集的，由街道办事处、乡镇人民政府组织召集，并重新推选业主委员会主任、副主任。 业主委员会应当于会议召开七日前，在住宅小区内显著位置公布会议时间、地点、形式、内容等。

业主委员会应当在住宅小区内显著位置向业主公布下列资料和情况： （一）管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则； （二）业主委员会委员、候补委员名单； （三）物业服务合同； （四）住宅专项维修资金的筹集、使用情况； （五）业主共有部分的使用和经营收益情况； （六）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放车辆的车位使用情况； （七）法律、法规规定的其他资料和情况。 前款第四项、第六项情况应当每年至少公布一次，前款第五项情况应当每半年公布一次，公布期限不少于三十日。业主委员会未公布前款资料和情况的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期公布。

业主大会、业主委员会作出的决定应当自作出之日起三日内在住宅小区内显著位置公布，公布期限不少于三十日，对业主具有约束力。 业主有权查阅业主大会会议、业主委员会会议资料、记录，有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以解释、答复。业主认为业主大会、业主委员会作出的决定侵害自己合法权益的，可以请求人民法院予以撤销。 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业主管部门、街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期改正或者予以撤销。