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为了规范物业服务行为，加强对物业服务的监督，维护业主和物业服务人的合法权益，促进和谐社区建设，构建党建引领社区治理框架下的物业服务管理体系，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》、《陕西省物业服务管理条例》等有关法律法规，结合本市实际，制定本条例。

本条例适用于本市行政区域内住宅小区的物业服务监督活动。

本条例所称物业服务监督，是指市、县（区）人民政府、物业服务监督管理行政主管部门、基层组织、业主、业主委员会等对住宅小区物业服务人按照物业服务合同约定，在物业服务区域内为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等服务进行监督管理的活动。 住宅小区包括新建小区和老旧小区（含单栋住宅楼），物业服务人包括物业服务企业和其他管理人，业主包括房屋所有权人及其他符合法律法规规定的单位或者个人。

住宅小区物业服务监督遵循党建引领、政府主导、社会参与、尊重自治、协同治理、依法监管的原则。

充分发挥基层党组织作用，街道党工委、镇党委和社区、村党组织加强对业主委员会、物业管理委员会和物业服务人的指导和监督。建立健全社区党组织领导下的村（居）民委员会、业主委员会、物业管理委员会和物业服务人等共同参与的议事协调机制，引领保障物业服务管理监督活动依法有序进行。

市、县（区）人民政府和公有住房出售单位应当推进住房制度改革，对不符合物业服务管理条件的住宅小区进行治理，完善市政、公用和生活服务设施，使其满足实施物业服务管理的条件。 县（区）人民政府应当制定老旧小区物业改造计划，完善配套基础设施和公共服务设施，改善老旧小区综合环境和物业服务条件。鼓励社会力量参与老旧小区的改造和服务。老旧小区改造后，可以选择聘请物业服务人服务、业主自主管理或者社区党组织与村（居）民委员会协同管理的模式。 第二章　监督的主体

市、县（区）人民政府应当加强对物业服务及其监督管理工作的领导，将住宅小区物业服务监管纳入城乡社区治理体系，提高城乡社区治理能力，推动住宅小区物业服务监管全覆盖，为住房和城乡建设主管部门、街道办事处、镇人民政府和村（居）民委员会开展工作提供支持并进行监督。

市、县（区）住房和城乡建设主管部门对住宅小区物业服务实施统一监督管理，具体履行下列职责： （一）宣传贯彻执行物业服务管理相关法律法规、政策制度； （二）监督管理辖区内物业服务人及其从业人员； （三）指导、监督辖区内维修资金的筹集、管理和使用； （四）组织对辖区内业主委员会、物业管理委员会成员和物业服务工作人员开展培训； （五）指导街道办事处或者镇人民政府实施与物业服务管理相关的工作； （六）监督建设单位履行建筑工程质量保修责任，监督检查建筑装饰装修等活动； （七）指导、监督辖区内的物业服务行业协会依法开展活动； （八）落实物业服务管理方面的其他监督管理职责。

市、县（区）人民政府有关部门应当按照各自职责，做好住宅小区物业服务区域内的相关监督管理工作： （一）发展和改革部门会同住房和城乡建设部门、市场监督管理部门负责实行政府指导价的物业服务收费政策的制定； （二）公安机关负责监督检查治安管理等相关工作； （三）应急管理部门负责消防和其他应急救援工作，消防救援机构负责具体实施； （四）卫生健康部门负责突发公共卫生事件的预防和应对处置； （五）自然资源部门负责对违反规划建筑的认定； （六）生态环境部门负责监督检查污染环境的行为，防治噪声污染、光污染等环境污染； （七）城市管理综合执法部门负责依法查处违规搭建，损坏绿地，任意涂写刻画、贴挂广告等影响城市市容环境的行为； （八）市场监督管理部门负责监督检查价格公示、违规收费、特种设备安全、市场计量等行为； （九）国防动员部门负责查处破坏、侵占人民防空工程设施的行为，监督检查使用单位履行人民防空工程设施维护管理责任； （十）水、电、气、暖、通信等公共服务监管部门负责做好相关监督检查工作； （十一）其他有关部门按照各自职责，做好物业服务区域内的相关监督管理工作。

街道办事处、镇人民政府应当履行下列职责： （一）组织、指导和协调本辖区内各物业服务区域业主大会的成立，业主委员会的选举和换届、物业管理委员会的组建； （二）指导和监督业主大会、业主委员会和物业管理委员会依法履行职责； （三）协调和监督老旧小区物业服务管理以及物业服务管理与社区建设之间的关系。 街道办事处、镇人民政府可以根据需要，明确相关机构，指定专（兼）职人员，负责指导和监督物业服务活动。

村（居）民委员会应当协助有关行政主管部门和街道办事处、镇人民政府做好物业服务监督工作，引导业主参与物业服务监管，调解物业服务纠纷，协调推进物业服务管理与社区建设。

物业服务行业协会应当加强行业自律管理，规范从业行为，促进诚信经营，加强物业服务人及其从业人员培训，提高物业服务水平，维护物业服务人及其从业人员的合法权益。 市、县（区）住房和城乡建设主管部门应当指导物业服务行业协会依法制定行业规范，编制行业服务标准，逐步建立健全服务质量评价体系，推动物业服务行业健康有序发展。 鼓励物业服务人加入物业服务行业协会。

业主依法享有下列权利： （一）参加业主大会会议，发表意见，行使投票权； （二）选举业主委员会，并享有被选举权； （三）监督业主委员会或者物业管理委员会的工作和物业服务人履行物业服务合同； （四）对共有部分、共用设施设备和业主共有资金使用管理的知情权、决定权和监督权； （五）就制订或者修改管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同及其他物业服务事项提出意见和建议； （六）法律法规规定的其他权利。 业主在维权时不能违反相关法律法规的规定。

一个物业服务区域成立一个业主大会。业主大会由该物业服务区域内全体业主组成。物业服务区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会和业主委员会职责。 业主共同决定事项，可以采取召开业主大会会议的方式，也可以以书面征求意见等其他方式进行。下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务人； （五）使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金； （七）改建、重建建筑物及其附属设施； （八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动； （九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第（六）项至第（八）项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。法律法规对共同决定事项表决人数有规定的，从其规定。

业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，向业主大会负责并报告工作，在社区党组织的指导下开展工作，受业主大会和业主监督。业主委员会应当履行下列职责： （一）召集业主大会会议，报告物业服务的实施情况； （二）代表业主与物业服务人签订物业服务合同； （三）及时了解业主、其他物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务人履行物业服务合同； （四）监督管理规约的实施； （五）业主大会赋予的其他职责。

物业管理委员会是业主大会、业主委员会成立前的过渡性机构，经业主申请，由街道办事处或者镇人民政府、社区党组织在县（区）住房和城乡建设主管部门的指导下组建。物业管理委员会组织业主共同决定物业服务区域内的事项，代行本条例规定的业主委员会的职责，推动符合条件的物业服务区域成立业主大会、选举产生业主委员会。 本条例对物业管理委员会相关事项没有规定的，适用本条例关于业主委员会的有关规定，对住宅小区物业服务进行监督。 第三章　监督的内容

物业服务合同应当包括下列内容： （一）物业服务区域的基本情况； （二）委托方和受托方的权利义务； （三）物业服务事项、服务质量等级和服务标准； （四）物业服务费用、停车费等收费标准和收取办法； （五）物业服务区域的养护和维修； （六）合同的期限、变更和解除； （七）合同终止时物业资料、财物以及服务的交接； （八）维修资金的管理和使用； （九）物业服务用房的管理和使用； （十）违约责任及解决纠纷的途径； （十一）双方当事人约定的其他内容。 物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，视为物业服务合同的组成部分。 物业服务人在履行好物业服务合同约定的服务事项基础上，可以根据业主需要，提供物业服务合同约定之外的高品质、多样化服务，并按照市场价格收取服务费用。 物业服务人应当自与业主委员会或者物业管理委员会签订合同之日起十五日内，将物业服务合同报县（区）住房和城乡建设主管部门备案。

物业服务人应当按照物业服务合同约定的服务质量等级和服务标准提供下列服务： （一）共有部分、共用设施设备的运行、维修、养护、安全和经营管理； （二）共有部分和相关场地的清洁卫生，病媒生物预防控制，雨、污水管道的疏通，公共垃圾的收集、清运以及依法履行垃圾分类相关事项； （三）公共绿化的养护和管理； （四）公共秩序维护、安全防范等事项； （五）车辆停放服务管理； （六）维护道路畅通； （七）物业档案、资料管理； （八）装饰装修服务管理； （九）依照法律法规规定公开服务、收费、经营与收益等方面事项； （十）依照法律法规规定收集、保存和使用在物业服务过程中获取的业主个人信息； （十一）法律法规规定或者物业服务合同约定的其他事项。 物业服务人应当按照物业服务合同约定，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防、公共卫生、动物管理以及物业装饰装修和使用等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止和向有关部门报告，并协助处理。

推动物业服务与养老、家政等社区生活服务相结合。支持有条件的物业服务人为业主提供家政、购物等服务，为老年人开展助餐、助浴、助洁、助急、助行、助医、照料看护、定期巡访等养老服务。

物业服务人应当向社会作出信用承诺。 物业服务行业协会应当建立健全行业信用承诺制度，完善信用信息采集、共享机制，将严重失信行为记入会员信用档案。鼓励物业服务行业协会与有资质的第三方信用服务机构合作，开展物业服务人信用等级评价。