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为了规范物业管理活动，维护物业管理相关主体的合法权益，营造良好的生活和工作环境，根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《黑龙江省住宅物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

本市行政区域内的物业管理以及相关监督管理活动，适用本条例。 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务人，由业主和物业服务人按照物业服务合同约定，对房屋以及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

物业管理应当坚持党委领导、政府主导、业主自治、多方参与、专业服务、行业自律的原则。 鼓励和引导中国共产党党员、各级人大代表和政协委员参与社区治理，推动在物业服务企业、业主委员会、物业管理委员会中建立党组织，符合条件的社区党组织和居（村）民委员会成员通过法定程序兼任业主委员会成员。

市、县（区）人民政府应当加强对物业管理工作的组织领导，将物业管理纳入现代服务业发展规划、基层治理体系、公共安全体系和应急管理体系；建立联席会议制度，协调解决物业管理重大问题；健全多元纠纷解决机制，依法调解物业管理纠纷；完善工作考核机制，落实行政主管部门监督管理职责。 县（区）人民政府应当将街道办事处、乡镇人民政府履行物业管理职责所需经费纳入财政预算。

市、县（区）物业行政主管部门负责本行政区域内的物业管理活动的监督管理工作，按照职责分工，履行下列职责： （一）宣传、贯彻、执行物业管理法律、法规和相关规定； （二）制定物业管理相关政策，完善物业管理工作制度，编制行业发展规划和专项规划并组织实施； （三）指导、监督建筑物及其附属设施的维修资金（以下简称维修资金）交存、管理和使用； （四）组织街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会、物业服务人、业主委员会、物业管理委员会等人员业务培训； （五）建立或者共享物业管理信息平台； （六）指导、监督街道办事处、乡镇人民政府开展物业管理相关工作； （七）组织实施物业服务诚信评价工作； （八）负责物业管理区域、物业管理招标投标、物业服务合同、新建物业承接查验等备案工作； （九）受理物业管理方面的投诉举报，依法及时处理并答复； （十）指导、监督物业管理行业协会开展行业自律和服务工作； （十一）法律、法规规定的其他职责。 发展和改革、财政、城市管理、自然资源、生态环境、市场监督管理、公安机关、应急管理、消防救援、国防动员、司法行政等有关行政主管部门，应当按照各自职责，做好相关监督管理工作。

街道办事处、乡镇人民政府应当落实属地管理责任，统筹协调、监督管理辖区内的物业管理活动，履行下列职责： （一）组织、协助、指导业主大会成立、业主委员会选举和换届、物业管理委员会组建； （二）指导、监督业主大会、业主委员会或者物业管理委员会依法履行职责； （三）测评业主委员会年度工作； （四）负责业主大会、业主委员会或者物业管理委员会备案工作； （五）参加物业承接查验，指导、监督物业服务项目移交和接管； （六）参加物业管理区域划分、调整等工作； （七）指导、检查、监督物业服务人依法履行义务，配合采集物业服务信用信息； （八）组织召开辖区内的物业管理联席会议，协调解决物业管理中的问题； （九）受理并依法及时处理物业管理方面的投诉举报，依法调处物业管理纠纷； （十）依法行使相应的行政处罚权； （十一）法律、法规规定以及市、县（区）人民政府确定的其他职责。 街道办事处、乡镇人民政府应当确定负责物业管理的工作人员。 居（村）民委员会应当协助街道办事处或者乡镇人民政府做好与物业管理有关的具体工作，在筹备首次业主大会会议、选举业主委员会、组建物业管理委员会时，协助做好相关人员推荐工作。

物业管理行业协会应当在物业行政主管部门的指导、监督下，加强行业自律管理，规范从业行为，采取下列措施促进物业服务行业规范、持续、健康发展，提升物业服务水平： （一）制定自律管理制度、行业服务规范并组织实施，促进物业服务人依法经营和诚信服务； （二）依法组织开展物业管理相关法律法规、物业服务标准、专业服务技能等行业培训； （三）组织开展行业宣传活动； （四）组建行业专家库； （五）倡导物业服务人采用新技术、新方法推动资源节约和环境保护； （六）调解行业纠纷，维护公平竞争的市场秩序； （七）配合物业行政主管部门开展相关活动，反映物业管理行业发展中的有关问题； （八）法律、法规和协会章程规定的其他职责。 鼓励物业服务企业加入物业管理行业协会。 第二章　物业管理区域以及相关配置

物业管理区域的划分，应当遵循规划在先、自然分割、功能完善、便民利民的原则，以建设用地宗地确定的用地范围为基础，综合考虑物业共用设施设备、建筑物规模、社区建设、业主人数、自然界线、有利于实施物业管理等因素。 物业服务用房、供水、供气、供热、供电、消防、人防等配套设施设备和相关共用场地不能分割的，应当划分为一个物业管理区域；配套设施设备能够分割独立使用且能够明确维护管理责任的，可以划分为不同的物业管理区域。 被道路、河道等分割为两个以上自然街坊或者封闭小区，且能够明确共用配套设施设备维护管理责任的，可以分别划分为独立的物业管理区域。 已投入使用但尚未划分物业管理区域、物业管理区域划分发生争议或者划分的物业管理区域确需调整的，县（区）物业行政主管部门应当会同物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府，结合物业管理实际，在征求业主意见后确定物业管理区域并公告。

建设单位应当在办理商品房预售许可或者现售备案前，向物业所在地县（区）物业行政主管部门备案物业管理区域，并将经备案的物业管理区域在房屋买卖合同中明示，在商品房销售现场公示。本条例施行前已经划分物业管理区域，但尚未向物业行政主管部门备案的，由物业服务人、业主委员会或者物业管理委员会向物业所在地县（区）物业行政主管部门备案。 调整物业管理区域的，由调整后的物业管理区域的物业服务人、业主委员会或者物业管理委员会向物业所在地县（区）物业行政主管部门备案。 备案物业管理区域时，应当向物业所在地县（区）物业行政主管部门提交建设用地规划许可证或者规划总平面图复印件、备案表等相关材料。对提交备案材料齐全的，县（区）物业行政主管部门应当自收到备案材料之日起五个工作日内予以备案。 经备案的物业管理区域，由县（区）物业行政主管部门自备案之日起三个工作日内告知物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府。

新建居住小区的建设单位应当按照规定配置物业服务用房，物业服务用房一般包括物业办公用房，业主委员会办公用房，维修、保洁等辅助用房。 配置物业服务用房应当符合下列规定： （一）房屋总建筑面积五万平方米以下的，按照不低于建筑面积一百平方米的标准配置； （二）房屋总建筑面积超过五万平方米、二十五万平方米以下的，按照不低于总建筑面积千分之二的标准配置； （三）房屋总建筑面积超过二十五万平方米的，除对二十五万平方米按照不低于千分之二的标准配置外，超过二十五万平方米的部分按照不低于千分之一的标准配置； （四）分期开发建设的，首期配置建筑面积不得低于一百平方米，后期建设应当按照标准配齐物业服务用房； （五）业主委员会办公用房建筑面积不得低于二十平方米； （六）物业办公用房、业主委员会办公用房应当位于地面以上、相对集中并能够独立使用，便于开展物业管理活动；具备供水、排水、供热、供电、通信以及通风、采光等使用功能和独立通道；所在楼层不得高于二层，但配置电梯和单独建设的除外。 自然资源行政主管部门在核发建设工程规划许可证时，应当在附图中注明物业办公用房、业主委员会办公用房的具体位置和面积。建设单位应当按照建设工程规划许可证注明的位置和面积进行建设。 物业服务用房属于业主共有，未经业主大会同意或者业主依法共同决定，物业服务人不得改变物业服务用房的用途。

老旧居住小区没有配置物业服务用房的，县（区）人民政府可以依法将闲置的公有房屋或者场地提供给物业服务人、业主委员会或者物业管理委员会使用。 鼓励居（村）民委员会、企业事业单位等依法将闲置的房屋或者场地提供给物业服务人、业主委员会或者物业管理委员会使用。 第三章　业主、业主组织和物业管理委员会

业主的确定，依照法律、法规以及有关规定执行。 业主在物业管理中的权利、义务，依照法律、法规规定以及管理规约、物业服务合同约定等确定。业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利、承担义务，不得以放弃权利为由不履行义务。

符合首次业主大会会议召开条件的，街道办事处或者乡镇人民政府应当自收到建设单位或者十名以上业主联名提出的筹备成立业主大会书面申请之日起四十五日内，组织、指导成立首次业主大会会议筹备组（以下简称筹备组）。 符合首次业主大会会议召开条件，但建设单位未提出申请的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正；逾期仍未申请的，街道办事处、乡镇人民政府应当启动业主大会筹备工作，在四十五日内组织、指导成立筹备组。 县（区）人民政府物业行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府应当通过报刊、广播、电视、互联网、在物业管理区域内的显著位置公开等方式，组织开展物业管理法律、法规的宣传工作，引导业主积极参加首次业主大会会议、选举产生业主委员会。

建设单位应当按照街道办事处或者乡镇人民政府的要求，及时报送筹备召开首次业主大会会议所需的建筑规划总平面图、房屋和建筑物面积清册、业主名册、物业管理区域备案、共用设施设备交付使用、物业服务用房配置等文件资料。 街道办事处或者乡镇人民政府可以根据需要向相关行政主管部门查阅、复制前款规定的文件资料，相关行政主管部门应当支持、协助和配合。物业服务人负责保管前款规定的相关文件资料的，应当按照街道办事处或者乡镇人民政府的要求及时提供。

筹备组成员由业主代表、街道办事处或者乡镇人民政府代表、居（村）民委员会代表组成，可以吸收建设单位、辖区公安机关等单位代表参加，组长由街道办事处或者乡镇人民政府代表担任。筹备组成员人数应当为九人以上单数，其中业主代表所占比例不得低于百分之五十。 筹备组中的业主代表由街道办事处或者乡镇人民政府在业主自荐或者推荐的基础上确定，业主代表应当符合国家和省有关业主委员会成员条件的规定。鼓励和支持中国共产党党员、各级人大代表和政协委员参加筹备组。 筹备组应当自成立之日起三日内，将成员名单以及与筹备工作相关的个人信息、工作职责在物业管理区域内的显著位置公示，公示期不少于七日。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处或者乡镇人民政府协调处理。 筹备组正式开展筹备工作前，街道办事处或者乡镇人民政府应当会同县（区）物业行政主管部门对筹备组成员进行业务培训。

筹备组应当履行下列职责： （一）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积； （二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容； （三）草拟管理规约、业主大会议事规则； （四）确定首次业主大会会议表决规则； （五）制定业主委员会成员候选人产生办法，确定业主委员会成员候选人名单； （六）制定业主委员会选举办法； （七）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。 前款规定的内容应当在首次业主大会会议召开十五日前，在物业管理区域内的显著位置公示。业主对公示内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。 筹备组决定重大事项，应当召开筹备组会议进行研究，并经全体成员的过半数通过。筹备组成员不得委托代理人参加筹备组会议。 筹备组作出的决定违反法律、法规的，街道办事处或者乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

管理规约应当对下列主要事项作出规定，对全体业主具有约束力： （一）物业的使用、维护和管理； （二）物业共用部位和共用设施设备的经营以及收益分配； （三）维修资金筹集、管理和使用； （四）业主应当履行的义务； （五）业主共同利益的维护； （六）业主共同管理权的行使； （七）违反管理规约应当承担的责任。

业主大会议事规则应当就下列主要事项作出约定： （一）业主大会名称； （二）业主委员会的职责； （三）业主委员会议事规则； （四）业主大会会议召开的形式、时间和议事方式； （五）业主投票权数的确定方法； （六）业主代表的产生方式； （七）业主大会会议的表决程序； （八）业主委员会委员的资格、人数和任期等； （九）业主委员会换届程序、补选办法等； （十）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理； （十一）业主大会、业主委员会印章的使用和管理。

管理规约和业主大会议事规则应当符合法律、法规的规定，弘扬和践行社会主义核心价值观，不得违背公序良俗，不得损害国家利益和社会公共利益。

筹备组应当自成立之日起九十日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。首次业主大会会议结束时，筹备组自动解散。