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为了规范物业管理活动，维护物业管理相关主体的合法权益，改善人民群众的居住和生活环境，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《吉林省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

本市行政区域内的住宅物业管理活动及其监督管理，适用本条例。 本条例所称物业管理，是指业主通过自行管理或者共同决定委托物业服务人的形式，对物业管理区域内的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护，管理、维护环境卫生和相关秩序的活动。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

市、县（市、区）人民政府物业主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。其他有关部门按照各自职责配合做好物业管理相关工作。 街道办事处、乡镇人民政府负责辖区内物业管理活动的指导和监督管理工作，处理物业管理相关投诉和举报，调解物业管理纠纷。 居（村）民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府做好物业管理相关工作。

建立健全社区党组织、居（村）民委员会、业主委员会和物业服务人议事协调机制，协商解决物业管理相关问题。对于未能解决的物业管理重大问题，街道办事处、乡镇人民政府应当在七日内组织召开物业管理联席会议研究，县（市、区）人民政府物业主管部门及相关行政管理部门应当参加。

物业管理协会应当加强行业自律，依法参与信用管理，推进物业服务标准化建设，加强从业人员培训，提升物业服务行业整体服务水平，协调解决行业纠纷，推动物业服务行业健康发展。 第二章　物业管理区域及设施

新开发建设的住宅项目，一个物业管理区域内应当按照有关规定标准配建具备独立使用功能，相对集中的物业服务用房，满足物业服务人和业主委员会办公需求，用于业主的办事区域应当配置在一层或二层。物业服务用房的位置和建筑面积应当在建设工程规划许可证及其附件或者规划图中载明。

建设单位应当在办理商品房预售许可证或者商品房现房销售前，将划定的物业管理区域资料报送物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府备案。 第三章　业主及业主组织

房屋的所有权人为业主。本条例所称业主还包括其他符合法律、法规规定的单位或者个人。

业主大会由物业管理区域内全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。符合下列条件之一的，可以成立业主大会： （一）一个物业管理区域内，已交付业主的专有部分面积占比百分之五十以上的； （二）分期开发建设项目首期交付业主的专有部分面积占比当期百分之五十以上的。

首次业主大会会议筹备组成员由业主代表，街道办事处、乡镇人民政府代表，社区党组织、居（村）民委员会代表和建设单位代表组成，筹备组成员人数应为十五人以下的单数。 筹备组业主代表人数不低于筹备组总人数的二分之一，业主代表的产生由物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府组织业主推荐后确定。业主代表按照推荐业主人数的多少依次确定。 建设单位应当积极配合筹备组工作，建设单位解散或者决定不参加筹备组的，不影响筹备组的成立，其名额应当由业主代表补充。

业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会会议按照相关规定召开。

业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见或者通过互联网等方式召开。 采用集体讨论的，业主应当在业主大会会议现场投票表决。采用书面征求意见的，应当将选票、表决票送达每一位业主，表决意见应当由业主本人签名或者由其书面委托的代理人签名；因特殊原因无法送达的，应当在物业管理区域内显著位置进行不少于七日的公告。在业主身份确认的前提下，可以采用视频等信息化技术手段改进业主大会表决方式。

业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会会议选举产生。 业主大会可以选举产生业主监督委员会，代表业主监督业主委员会工作。业主监督委员会成员条件和选举办法由业主大会决定。

同一物业管理区域内，分期开发建设的物业项目在分期开发期间成立业主大会、选举产生业主委员会的，首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。 业主委员会委员资格终止或者退出业主委员会时，经业主委员会决定，从业主委员会候补委员中按照得票排名顺序依次递补；未设立业主委员会候补委员的，应当召开业主大会会议补选。补选结果在物业管理区域内显著位置进行不少于七日的公告。

有下列情形之一的，物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府负责组建物业管理委员会： （一）不具备成立业主大会条件的； （二）具备成立业主大会条件，但是因各种原因未能成立的； （三）召开业主大会会议，未能选举产生业主委员会的； （四）需要重新选举业主委员会，但是因各种原因未能选举产生的。 物业管理委员会作为临时机构，依法承担业主委员会的相关职责，组织业主共同决定物业管理事项，推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会。 第四章　前期物业管理

建设单位应当通过招投标方式选聘前期物业服务人提供前期物业服务。县（市、区）人民政府物业主管部门应当现场监督招标、评标、开标情况。

建设单位通过招投标方式选聘前期物业服务人的，应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的十日前，持下列材料到物业所在地的县（市、区）人民政府物业主管部门办理招标备案： （一）与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件； （二）招标公告或者招标邀请书； （三）招标文件； （四）法律、法规规定的其他材料。

建设单位应当自确定中标人之日起十五日内，向物业项目所在地的县（市、区）人民政府物业主管部门备案。备案资料应当包括开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料。委托代理招标的，还应当附招标代理委托合同。

协议选聘前期物业服务人的，需经物业所在地的县（市、区）人民政府物业主管部门批准。

新建物业项目竣工验收合格后，建设单位方可通知物业买受人办理房屋交付手续。 具备交付条件已交付业主的物业，前期物业服务费应当自业主办理交付手续完成交付的次月起算；业主在办理交付验收过程中，因自用部位存在质量问题的，建设单位应当维修，前期物业服务费应当自业主验收并完成交付后的次月起算；因物业买受人原因未能按时完成交付的，前期物业服务费应当自通知办理交付手续的次月起由物业买受人支付。 因商品房交付产生纠纷的，按照商品房销售管理有关规定解决。 住宅前期物业服务收费实行政府指导价。 第五章　物业服务、使用及监督管理