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为了规范物业管理活动，维护物业管理各方主体的合法权益，构建物业管理与基层治理共建共治共享格局，建设和谐宜居的高品质生活和工作环境，根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

本市行政区域内的物业管理活动及其监督管理，适用本条例。

物业管理应当坚持党建引领、业主自治、社区协调、政府监管、部门协同、行业自律、专业服务、权责一致、公开透明的原则，推动物业管理标准化、专业化、智能化、绿色化发展。 物业管理工作纳入社区建设和社会治理体系，创新物业管理方式，建立健全社区党组织、居民委员会或者村民委员会、业主委员会或者物业管理委员会、物业服务企业、楼门长（网格员）、综合服务站“六位一体”社区治理体系，纳入各级政府部门工作目标考核。

市、县级人民政府应当加强对物业管理工作的领导，建立综合协调机制，构建网格化管理、精细化服务、信息化支撑、开放共享的基层管理服务平台，协调解决物业管理的重大问题，不断改善居民生活环境。 县级人民政府应当建立保障机制，在街道办事处、乡镇人民政府明确物业管理工作机构，配备与工作任务相适应的工作人员，落实工作经费。

市、县级住房城乡建设主管部门负责物业管理活动的指导和监督管理工作。 市住房城乡建设主管部门具体履行下列职责： （一）指导全市物业管理工作，制定物业服务等级标准，对物业服务的达标情况进行监督管理，开展服务等级评价； （二）研究制定本市物业管理行业发展规划、规章制度，监督实施前期物业服务合同、物业服务合同等示范文本，统筹协调全市物业管理培训与宣传工作； （三）指导和监督建设单位实施住宅小区前期物业服务招投标、物业承接查验、物业服务企业退出交接等活动； （四）推动、指导设立业主大会和业主委员会，制定业主大会议事规则、临时管理规约等示范文本； （五）指导全市住宅专项维修资金管理工作； （六）建立健全智慧物业管理公共服务平台和物业服务信用管理体系，加强业主公共服务、行业监管服务和信用管理，推动账目线上查、事项线上议、服务线上评； （七）实施物业管理方面的其他监督管理职责。 县级住房城乡建设主管部门具体履行下列职责： （一）贯彻执行物业管理相关法律、法规、政策和制度； （二）监督管理辖区内物业服务企业日常经营活动，做好信用信息系统和智慧物业管理公共服务平台信息录入及管理工作； （三）指导、监督辖区内物业项目招投标或者协议选聘物业服务企业、物业承接查验、物业服务企业退出交接等工作； （四）指导、监督辖区内住宅专项维修资金的筹集、管理和使用； （五）为街道办事处、乡镇人民政府推动设立业主大会和业主委员会提供相关政策指导； （六）对物业服务企业及其从业人员、业主委员会和物业管理委员会进行业务指导、监督管理； （七）做好涉及其他行政管理部门职责范围的线索移交工作； （八）落实物业管理方面的其他监督管理职责。

市、县级相关部门应当依法履行职责，建立执法管理进住宅小区的工作机制，落实相关要求，做好下列工作： （一）发展改革部门负责制定完善实行政府指导价的服务收费标准，落实定期评估调整机制； （二）市场监督管理部门负责监督管理物业管理区域内的特种设备安全运营，查处物业服务收费中的违法违规行为； （三）消防救援机构负责督促相关主体落实消防安全责任，查处火灾隐患和消防安全违法行为； （四）自然资源和规划部门负责物业管理区域内违反规划行为的认定、查处和移送； （五）公安机关负责物业管理区域内的技防、保安服务等活动的监督检查，查处违反治安管理的行为； （六）国防动员部门负责物业管理区域内人民防空工程维护管理的监督检查，查处损坏工程结构和内部设备设施、影响人民防空工程防空效能等违法行为； （七）民政部门负责物业管理区域内居家社区养老服务设施建设的管理和监督； （八）卫生健康部门负责物业管理区域内突发公共卫生事件的预防和应对处置的指导； （九）生态环境部门负责物业管理区域内污染环境行为的监督检查； （十）城市管理综合行政执法部门负责城市物业管理区域内绿化养护、市容环境等的指导和监督检查，依据职权查处相关违法行为； （十一）其他有关主管部门按照各自职责做好物业管理区域内相关工作的监督管理。 市、县级人民政府应当加强各相关部门执法管理进住宅小区的监督检查，建立监督评价机制。

街道办事处、乡镇人民政府应当将物业管理作为社区建设和社会治理的重要内容，按照规定程序组织召开业主大会，选举产生业主委员会，建立健全物业管理等工作机制，指导、监督本辖区内物业管理活动，具体履行下列职责： （一）指导、监督业主大会设立和业主委员会选举换届，并办理相关备案手续； （二）指导、监督业主大会、业主委员会依法履行职责，依法撤销其作出的违反法律、法规、规章的决定； （三）指导物业服务承接查验，监督物业服务项目的移交和接管； （四）检查物业服务人在提供日常服务过程中是否达到合同条款中的服务标准，对辖区物业服务企业提出信用评价意见，协调解决物业服务纠纷； （五）法律、法规规定的其他职责。 城市社区的居民委员会和实行物业管理的农村社区村民委员会具体履行下列职责： （一）协助和配合街道办事处、乡镇人民政府做好第一款规定的相关工作； （二）派员参加业主大会和业主委员会会议，了解物业管理工作情况； （三）对业主大会、业主委员会和物业服务企业的日常工作进行指导和监督； （四）组织召集社区物业管理联席会议，调解社区物业管理矛盾纠纷； （五）教育引导居民参与配合社区物业管理、履行应尽义务、爱护公共财产； （六）依法维护社区居民的合法权益，向上级有关部门及时反映社区居民的意见和建议； （七）法律、法规规定的其他职责。

对未实行专业化物业管理的老旧住宅小区，县级人民政府应当结合城市更新工作，加强基础设施和公共服务设施建设，通过引进优质企业、组建社区物业服务企业、国有企业托管等方式，推动实行道路清扫、垃圾清运、秩序维护等基础物业服务，提高物业管理覆盖率、服务达标率。街道办事处、乡镇人民政府应当推动设立业主大会和业主委员会，推行专业化物业管理或者业主自行管理。

加强社区党组织对物业管理工作的领导，建立社区党组织领导下的居民委员会或者村民委员会、业主大会、业主委员会和物业服务人等共同参与的物业管理协调联动机制，统筹推进社区治理和物业管理工作。 业主大会、业主委员会、物业服务人等应当在社区党组织的领导下依法依规开展物业管理活动，接受居民委员会、村民委员会的指导和监督。 推动在业主委员会、物业服务企业中设立党组织，物业服务企业党建工作情况作为物业服务招投标、信用信息管理评级、行业评先树优的重要依据。

物业服务行业协会应当依法制定和组织实施自律性规范，实行自律管理，调解行业纠纷，组织业务培训，维护物业服务人合法权益，推动行业健康有序发展。

市住房城乡建设主管部门应当牵头建立联席会议制度，对物业管理区域内发生的，涉及多个行政执法部门职责的复杂、重大违法行为，或者相关行政执法部门对职责界定存在争议的事项，召开联席会议，明确执行部门与处置方案。 街道办事处和乡镇人民政府可以统筹协调、指挥调度县级人民政府部门及其派出机构、承担公共服务职能的企业事业单位等，围绕物业管理诉求中的重点工作、综合执法、应急处置等反映集中、难以解决的事项，共同做好辖区服务管理工作。相关部门和单位应当予以配合。 县级住房城乡建设主管部门和其他相关部门应当在物业管理区域内显著位置公布投诉、举报受理方式，按照职能分工履行职责，及时受理物业管理区域内业主和相关单位的投诉、举报，依法调查处理违法行为。 建立健全物业管理矛盾纠纷多元化解机制，搭建小区公共事务协商平台，深化小区基层治理，通过人民调解、行政调解、司法调解等方式化解物业管理矛盾纠纷。 鼓励志愿者组织、社会工作机构、人民调解员、网格员、律师等参加物业管理纠纷调解、开展社会心理服务等。 第二章　前期物业管理

物业管理区域的划分应当符合法律、法规的规定，遵循规划优先、功能完善、资源共享、便民利民的原则，按照建设用地规划许可证确定的范围，综合考虑共用设施设备、建筑物规模和类型、社区建设等因素，由县级住房城乡建设主管部门确定。 分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的项目，其配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域；配套设施设备能够分割并独立使用的，可以分别划定物业管理区域。 已投入使用、尚未划分物业管理区域或者划分的物业管理区域确需调整的，物业所在地的县级住房城乡建设主管部门应当结合物业管理实际需要，征求街道办事处或者乡镇人民政府、居民委员会或者村民委员会、业主意见后确定物业管理区域并公告。

住宅物业的建设单位应当在取得商品房预售许可证或者现房销售备案通知前，按照房地产开发与物业服务相分离的原则，通过招投标方式选聘物业服务企业；投标人少于三个或者新建住宅小区建筑面积小于五万平方米的，经物业所在地县级住房城乡建设主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。 提倡非住宅物业的建设单位通过招投标的方式选聘物业服务人。 市住房城乡建设主管部门应当加强物业服务企业培育引导，搭建企业服务平台，引进优质物业服务企业，分类推进新建小区、既有小区实行专业化物业服务，推动本市物业管理水平提质升级。

招标、投标、开标、评标、中标等程序应当符合法定要求。县级住房城乡建设主管部门应当加强物业服务招标投标监管，重点在物业服务企业人员配置、专业要求等方面加强对招标文件的审核，做到可量化、可考核，依法纠正和查处违法违规行为。建设单位应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的十日前以及确定中标人之日起十五日内向物业所在地县级住房城乡建设主管部门分别进行备案。 建设单位应当与物业服务企业签订前期物业服务合同，制定临时管理规约。物业服务企业应当自物业交接后三十日内向物业所在地县级住房城乡建设主管部门备案。县级住房城乡建设主管部门应当自完成备案手续五日内抄送或者通过信息共享等方式告知街道办事处、乡镇人民政府。

前期物业服务合同期限从物业交付使用之日起计算，最长不得超过两年，具体期限在前期物业服务合同中约定。 前期物业服务合同约定期限届满前，业主共同决定选聘新的物业服务人的，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效时，前期物业服务合同相应终止。

建设单位销售房屋时，应当公示物业管理区域内的物业共用部位、共用设施设备以及其他公共场所、公用设施，并在商品房买卖合同中予以明示。不得违反规划将共用部位、共用设施设备通过出售、附赠或者出租等方式擅自处分。

建设单位应当在物业管理区域内，按照不低于建筑总面积千分之三且不少于五十平方米的标准无偿配置物业服务用房。物业服务用房所有权属于业主，主要用于物业服务人、业主委员会日常办公，不得买卖或者抵押；未经业主大会决定，任何单位和个人不得占用或者改变其用途。 物业服务用房应当具备水、电、暖、网络、通风、采光等基本使用功能和条件。对于物业服务用房以及物业服务企业在绿化养护、二次供水加压、电梯运行等公共设施设备运行维护产生的水、电、暖、气等费用标准应当按照发展改革部门规定标准收取。

建设单位应当按照有关规定将验收合格的供水、供电、供气、供热、通信等共用设施设备移交给专业单位负责管理，相关专业单位应当及时接管。 建设单位移交供水、供电、供气、供热、通信等共用设施设备后，由相关专业单位依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护责任；建设单位未移交的，由建设单位负责物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护责任。

建设单位应当在物业交付使用十五日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验，办理承接查验手续，移交下列资料： （一）物业管理区域划分相关文件； （二）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； （三）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； （四）物业质量保修文件和使用说明文件； （五）物业服务必需的其他资料。 建设单位应当在物业承接查验协议签订后十日内办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。

物业服务企业应当按照前期物业服务合同约定的收费标准收取前期物业服务费。房屋交付给买受人的，物业服务费由买受人交纳；已竣工但尚未出售或者尚未交付给买受人的，物业服务费由建设单位交纳。