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为了规范物业管理活动，提升物业服务质量，维护物业管理各方的合法权益，营造良好的居住和工作环境，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》和有关法律、行政法规，结合本省实际，制定本条例。

本条例适用于本省行政区域内物业管理活动及其监督管理。 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

物业管理应当遵循党建引领、业主自治、专业服务与依法监管和指导相结合的原则。

建立健全中国共产党基层组织领导下的居（村）民委员会、业主委员会和物业服务企业等协调运行机制，提升物业服务管理水平。

县级以上人民政府应当加强对物业管理活动及其监督管理工作的领导，将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区治理体系，推动物业管理规范化、专业化、社会化。

县级以上人民政府住房城乡建设部门或者县级以上人民政府确定的物业管理主管部门（以下简称物业管理主管部门）负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，履行以下职责： （一）拟定、制定和宣传物业管理相关政策措施； （二）依照职权制定物业服务质量标准和技术规范； （三）指导街道办事处（乡镇人民政府）依法开展物业管理相关工作； （四）指导、监督和管理物业管理招投标活动； （五）指导、监督物业共用部位、共用设施设备承接查验活动； （六）监督、管理建筑物及其附属设施的维修资金（以下简称专项维修资金）； （七）依法建立物业服务企业及其从业人员信用管理制度； （八）加强物业管理专业人才队伍建设； （九）法律、法规规定的其他职责。 县级以上人民政府发展改革、公安、司法行政、财政、生态环境、自然资源、城市管理、市场监管、国防动员（人民防空）、应急管理、消防救援等部门，应当按照各自职责，相互配合，做好相关监督管理工作。

街道办事处（乡镇人民政府）履行以下职责： （一）指导和协助业主大会的成立、业主委员会的选举； （二）指导和监督业主大会、业主委员会开展工作； （三）协调物业管理与社区治理、社区服务之间关系，调处业主、业主委员会、物业使用人、物业服务企业在物业管理活动中的纠纷； （四）协调和监督物业服务企业的交接； （五）协调和监督老旧小区物业管理； （六）根据承接行政处罚权规定，实施物业管理行政处罚。 街道办事处（乡镇人民政府）应当明确指导和监督物业管理活动的工作机构和人员，并保障工作经费。 居（村）民委员会应当指导和协助设立业主大会和选举业主委员会，协助指导和监督业主大会和业主委员会依法履行职责，协助调解物业纠纷，协助街道办事处（乡镇人民政府）做好物业管理其他相关工作。

支持、鼓励物业服务企业加入行业协会。 支持物业管理、专业评估机构等行业协会依法制定和组织实施自律性规范，实行自律管理，编制团体标准，调解行业纠纷，组织业务培训，维护企业合法权益，推动行业健康有序发展。

县级以上人民政府物业管理主管部门应当建设智慧物业管理公共服务平台，指导建设单位、物业服务企业、业主大会筹备组、业主委员会等向平台归集、更新相关信息，提升物业管理服务水平。 第二章　业主、业主大会及业主委员会

房屋所有权人为业主。 业主身份的确认，以不动产登记簿或者法律、行政法规规定的其他有效证明为依据。

业主在物业管理活动中享有以下权利： （一）提议召开业主大会会议，参加业主大会会议，提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议； （二）向业主委员会和物业服务企业提出建议或者质询； （三）选举业主委员会成员，并享有被选举权； （四）依法使用物业共用部位、共用设施设备的权利，监督专项维修资金、业主共有资金的管理和使用； （五）对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任； （六）法律、法规规定的其他权利。

业主在物业管理活动中履行以下义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则，执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）履行其承担的房屋使用安全责任； （四）按照规定交纳专项维修资金； （五）按照物业服务合同约定支付物业费； （六）配合、支持物业服务企业按照管理规约、物业服务合同实施的物业管理活动； （七）配合执行政府依法实施的应急处置措施； （八）法律、法规规定的其他义务。

一个物业管理区域成立一个业主大会，由一个物业服务企业实施物业管理。 物业管理区域的划分应当充分考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设、管理方便、降低管理成本等因素，按照以下规定进行： （一）新建住宅小区，包括分期建设或者由两个以上单位开发建设的，应当按照小区整体规划设计范围划分为一个物业管理区域； （二）地理上自然连接规模较小的住宅小区，经各自的业主大会同意后，可以合并为一个物业管理区域； （三）规模较大的住宅小区，且配套设施设备能够分割、独立使用的，可以划定或者调整为不同的物业管理区域； （四）住宅小区内的非住宅物业应当与住宅小区划分为同一个物业管理区域；商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备，并能够独立管理的，可以划分为一个物业管理区域。

新建物业建设单位在办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当按照本条例第十三条规定划分物业管理区域，向县级人民政府物业管理主管部门备案。建设单位应当将经备案的物业管理区域向物业买受人明示。 物业管理区域划定后确需调整的，以及已投入使用但尚未划分物业管理区域的，县级人民政府物业管理主管部门应当会同街道办事处（乡镇人民政府）听取业主意见后作出决定，并在相关物业管理区域内显著位置公告。

物业管理区域内全体业主组成业主大会，选举产生业主委员会作为业主大会的执行机构。业主大会和业主委员会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。 业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十或者首批物业交付满三年的，建设单位应当向县级人民政府物业管理主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料： （一）物业管理区域划分资料； （二）房屋等建筑物面积清册； （三）业主名册； （四）建筑规划总平面图； （五）共用设施设备的交接资料； （六）物业服务用房配置确认资料； （七）其他有关的文件资料。

业主筹备成立业主大会的，应当在街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，成立业主大会会议筹备组。筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会代表组成，人数应当为单数，其中业主代表由街道办事处（乡镇人民政府）或者居（村）民委员会组织业主推荐，所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）代表担任。物业服务企业应当协助业主大会会议筹备组做好相关工作。 符合首次业主大会会议召开条件，但未及时召开大会会议的，街道办事处（乡镇人民政府）应当在接到建设单位、物业服务企业或者业主书面报告之日起四十五日内组建业主大会会议筹备组。 筹备组应当自成立之日起十五日内，将其成员名单和工作职责在物业管理区域内显著位置和智慧物业管理公共服务平台进行公告。 首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。老旧住宅小区或者建设单位已经不存在的物业管理区域筹备首次业主大会会议的，县级人民政府可以给予补助。

首次业主大会会议筹备组履行以下职责： （一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容； （二）草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则； （三）确认业主身份，确定业主人数、所拥有的专有部分面积，以及业主在首次业主大会会议上的投票权数； （四）提出业主委员会成员选举办法，确定候选人名单，候补成员递补办法； （五）依法确定首次业主大会会议表决规则； （六）召开首次业主大会会议的其他准备工作。 对前款规定的内容，筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前，在物业管理区域内显著位置和智慧物业管理公共服务平台公告，并将首次业主大会会议召开的时间、地点通知全体业主。业主对业主身份、投票权数和管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则草案等提出异议的，首次业主大会会议筹备组应当予以审核或者修改，并告知异议人。业主仍有异议的，可以向县级人民政府物业管理主管部门询问。县级人民政府物业管理主管部门自收到询问之日起五日内依据国家和省有关规定予以解答。 筹备组应当自组成之日起六个月内组织召开首次业主大会会议。筹备组在业主委员会成立后自行解散。

下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）听取和审查业主委员会的工作报告； （五）改变和撤销业主委员会不适当的决定； （六）决定业主大会、业主委员会工作经费以及业主委员会成员补贴等相关事项； （七）确定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案； （八）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （九）使用专项维修资金； （十）筹集专项维修资金； （十一）改建、重建建筑物及其附属设施； （十二）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动； （十三）业主共有资金的归集、管理和使用； （十四）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第十项至第十二项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款规定的其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。 前款规定的面积和业主人数，按照下列规定确定： （一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，按照测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，按照房屋买卖合同记载的面积计算。建筑物总面积，按照专有部分面积之和计算。 （二）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算。业主总人数，按照两者之和计算。

业主大会可以设立业主监事会或者独立监事，负责监督业主委员会的工作，并履行业主大会赋予的其他职责。 业主大会设立业主监事会或者独立监事的，业主大会议事规则应当对业主监事会或者独立监事的职责、议事规则和工作经费，以及监事的选举规则、资格、人数、任期等事项进行约定。