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为了规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，保障物业的安全和合理使用，营造良好的人居环境，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》和《浙江省物业管理条例》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

本条例适用于本市行政区域内住宅物业管理及其监督管理活动。 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务人或者自行管理的方式，对物业管理区域内的房屋以及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。

本市物业管理纳入基层社会治理体系，遵循党委领导、政府监管、业主自治、多方参与、协商共建的原则，倡导诚信友善、公平公开、专业服务、智慧共享、和睦共治的理念，健全党建引领下的居（村）民委员会、业主组织、物业服务人等多方参与的协调运行机制。 倡导绿色智慧管理理念，鼓励采用新技术、新方法提高物业管理和服务水平，推进智慧社区建设。

市、县（市、区）人民政府应当将物业管理纳入现代服务业发展规划、社区治理体系，建立和完善专业化、规范化的物业管理机制，对街道办事处、乡（镇）人民政府开展物业管理指导监督的工作经费给予保障。 市住房和城乡建设行政主管部门（以下简称市物业主管部门）负责本市行政区域内物业管理活动的指导和监督管理工作，制定全市物业管理活动的相关制度和示范文本，建设推广物业管理信息平台，健全物业资料移交保管制度，指导和监督物业服务市场诚信体系建设等工作。 各县（市、区）住房和城乡建设行政主管部门（以下简称县（市、区）物业主管部门）负责辖区内物业管理活动的监督管理工作，指导街道办事处、乡（镇）人民政府开展相关工作，建立物业服务人综合评价制度，组织开展业务培训。 发展和改革、市场监督管理、综合行政执法、自然资源和规划、生态环境、应急管理、公安、财政等部门应当在各自职责范围内，依法加强物业管理的监督管理工作，建立违法行为投诉、处理和回复制度，依法及时处理物业管理区域内的违法行为。

街道办事处、乡（镇）人民政府负责指导、监督本辖区业主大会、业主委员会等业主组织的组建和日常运行，协调物业管理与社区治理、社区建设的关系，调解物业管理纠纷。 居（村）民委员会应当协助街道办事处、乡（镇）人民政府做好物业管理有关工作。

物业管理行业协会应当加强行业自律管理，建立和完善自律惩戒、行业调解等制度，推进物业服务标准化建设，组织开展业务培训，促进物业服务人依法诚信经营和行业健康有序发展。

本市建立健全人民调解、行业调解、行政调解、司法调解等衔接联动的物业纠纷多元化解机制，加强物业纠纷源头治理。 第二章　业主组织

业主大会由物业管理区域内全体业主组成，一个物业管理区域设立一个业主大会。 分期开发建设的物业，共有物业部分能够分割并独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域，分别设立业主大会。

符合业主大会成立条件的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当在收到建设单位或者业主提出筹备业主大会的书面报告之日起六十日内，指导业主成立业主大会筹备组（以下简称筹备组），筹备召开首次业主大会会议。县（市、区）物业主管部门应当对业主筹备召开首次业主大会会议给予业务指导。 筹备组由业主和建设单位、街道办事处、乡（镇）人民政府、居（村）民委员会的人员组成，建设单位未派员参加筹备组的，不影响筹备组的成立。 筹备组一般由五至十三名单数成员组成，其中业主人数不低于筹备组总人数的百分之五十。参加筹备组的业主由街道办事处、乡（镇）人民政府或者居（村）民委员会组织业主推荐或者自荐产生。筹备组组长由街道办事处、乡（镇）人民政府或者居（村）民委员会的人员担任。 筹备组应当自成立之日起三日内，将成员名单在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不得少于七日。业主对成员名单有异议的，由街道办事处、乡（镇）人民政府协调解决。

建设单位应当及时收集整理项目产权资料，各类施工及采购合同，竣工图纸，设施设备清单及安装使用和维护保养技术资料，供水、供电、供热、通信、有线电视等准许使用文件，物业质量保修文件和物业使用说明资料，管理用房配置清单，房屋以及建筑面积清册，业主名册等物业管理所需要的资料，并制作两份副本，在办理产权初始登记前，将资料原件移交给城建档案机构保管。

筹备组应当做好以下筹备工作： （一）确认业主身份，确定业主人数、所拥有的专有部分面积，以及业主在首次业主大会会议上的投票权数； （二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容； （三）草拟管理规约、业主大会议事规则等草案； （四）依法确定首次业主大会会议表决规则； （五）制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单； （六）制定业主委员会选举办法； （七）召开首次业主大会会议的其他准备工作。 前款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不得少于七日。业主对公示内容有异议的，筹备组应当记录并在首次业主大会会议召开前作出答复。

首次业主大会会议的筹备经费由建设单位按照物业总建筑面积每平方米一元且总额不少于五万元的标准承担。建设单位应当在房屋竣工验收前，将筹备经费存入街道办事处、乡（镇）人民政府以竞争性方式选择产生的银行账户。 筹备经费应当独立建账、专款专用，主要用于首次业主大会筹备及会议期间所需的办公用品、资料印刷、会务、交通、通讯等必要支出。 筹备组成立后，可以编制筹备经费支出预算，经筹备组全体成员签字后书面向街道办事处、乡（镇）人民政府申请预支筹备经费，预支额度一般不超过筹备经费总额的百分之六十。街道办事处、乡（镇）人民政府应当在接到申请后三个工作日内，核实并划拨筹备经费预支款。 首次业主大会会议召开后，筹备组应当向全体业主公示筹备经费的使用情况，预支经费的应当及时申请核销。筹备经费结余部分的使用由业主大会决定。

首次业主大会会议应当自筹备组成立之日起九十日内召开，表决通过业主大会议事规则、管理规约，选举产生业主委员会。 筹备组应当自业主委员会产生之日起十日内向业主委员会移交全部资料和筹备经费余额，移交完毕后筹备组自动解散。 首次业主大会会议未能表决通过业主大会议事规则、管理规约的，筹备组的工作期限延长九十日；到期仍未表决通过的，筹备组予以解散，由街道办事处、乡（镇）人民政府指导业主另行成立筹备组筹备首次业主大会会议。 首次业主大会会议未能选举产生业主委员会或者业主委员会成员人数低于业主大会议事规则规定人数下限的，应当决定补选并延长筹备组工作期限。到期仍未能选举产生业主委员会的，筹备组予以解散。

对于指导后仍无法成立业主大会或者选举产生业主委员会的物业管理区域，街道办事处、乡（镇）人民政府应当及时组织成立物业管理委员会，县（市、区）物业主管部门应当给予业务指导。物业管理委员会的人员组成、产生办法等按照本条例第九条关于筹备组的规定执行。 物业管理委员会临时代为履行业主委员会的职责，推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会。 物业管理委员会应当维护业主合法权益，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。 物业管理委员会的任期一般不超过两年，期满未推动成立业主大会、选举产生业主委员会的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当重新组建物业管理委员会。 物业管理委员会自业主委员会产生并备案之日起停止履行职责，办理移交手续后自动解散。

业主大会应当根据法律、法规或者业主大会议事规则的规定召开定期会议和临时会议。 会议召集人应当于定期会议召开十五日前或者临时会议召开七日前将会议议题及其具体内容、时间、地点、方式等予以公示，并告知相关的居（村）民委员会。业主大会会议不得对未经公示的议题进行表决。街道办事处、乡（镇）人民政府、居（村）民委员会可以派代表列席业主大会会议。 业主委员会未按照规定及时组织召开业主大会会议的，业主可以请求街道办事处、乡（镇）人民政府责令限期组织召开。

下列事项由业主共同决定，不得授权业主委员会行使： （一）制定或者修改管理规约、业主大会议事规则； （二）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （三）制定共有物业和共有资金的管理与使用办法； （四）确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案，确定其他公摊费用的收取标准； （五）选聘、解聘物业服务人； （六）使用物业专项维修资金； （七）筹集物业专项维修资金； （八）改建、重建建筑物及其附属设施； （九）改变共有物业的用途或者利用共有部分从事经营活动； （十）物业管理区域内有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第七项至第九项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。 业主大会的决定应当自作出之日起三日内予以公示，并同时报送居（村）民委员会。 物业未全部交付的，业主委员会应当将业主大会决定的事项书面告知建设单位。建设单位交付相关物业时，应当向业主书面告知业主大会决定的事项。

业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见或者运用电子信息平台等形式召开。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送达每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内显著位置公示。 市物业主管部门应当建立电子信息平台，为业主大会的召开和讨论、表决等有关事项提供服务，不动产登记机构等单位应当予以协助。 在确保业主意思表示真实、有效的前提下，业主大会可以采用手机短信、微信等方式实名投票表决。 一个独立产权单位登记有二个以上所有权人的，应当自行确定一名投票人参加业主大会会议。

业主代表大会根据业主大会的授权行使职责。 业主代表由业主以幢、单元、楼层等为单位按照比例推选产生，具体人数和名额分配按照业主总人数的一定比例确定，每推选单位至少有一名业主代表。业主代表的投票权数按其所代表的业主的投票权数计算。业主撤销所推选的业主代表授权的，应当书面通知业主委员会，并可以另行推选业主代表。 业主代表大会作出决议后，业主委员会应当在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不得少于十日。业主代表大会作出决议不得违反《中华人民共和国民法典》规定的业主共同决定重大事项的表决程序。 成立业主代表大会的，应当向县（市、区）物业主管部门备案。

业主委员会由业主大会选举产生，接受业主监督。 业主委员会由五至十一名单数委员组成，设主任一名、副主任一至二名，由业主委员会从委员中选举产生。业主委员会每届任期三至五年，委员可以连选连任。业主委员会具体人数和任期由业主大会议事规则确定。 业主委员会委员应当由本物业管理区域内热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。鼓励符合条件的中国共产党党员、人大代表、政协委员以及具有财会、管理、法律等专业知识的人员积极参选业主委员会委员，充分发挥退休老党员、老干部、老职工等的作用。 县（市、区）物业主管部门应当探索建立业主委员会管理制度，并制定激励政策，对在基层社会治理中表现突出的业主委员会成员进行褒扬或者奖励。

业主大会可以设立业主委员会候补委员，候补委员人数不得超过业主委员会委员人数的百分之五十，其选举产生规则、任职资格和职务终止规则与委员相同。 业主委员会委员出缺时，由候补委员按照得票多少依次递补并予以公示，同时向县（市、区）物业主管部门备案。 当按照前款规定递补后，业主委员会委员人数低于原有人数的百分之五十的，应当报告街道办事处、乡（镇）人民政府按照本条例规定的换届改选程序重新选举业主委员会。