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为了规范物业服务与管理活动，维护业主、物业服务人和其他当事人的合法权益，营造良好的居住环境，根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》和《湖北省物业服务和管理条例》等法律法规，结合本市实际，制定本条例。

本条例适用于本市行政区域内住宅小区的物业服务及其监督管理活动。 本条例所称物业服务人，包括物业服务企业和其他管理人。

住宅小区物业服务与管理坚持党建引领、政府监管、业主自治、协商共建的原则。

市、县（市、区）人民政府（含十堰经济技术开发区管理委员会、武当山旅游经济特区管理委员会）应当将住宅小区物业服务与管理纳入现代服务业发展规划和社会治理体系，建立物业管理协调联动机制，研究解决物业服务与管理的重大问题。 街道办事处、乡镇人民政府应当依法组织和指导业主成立业主大会、选举业主委员会，监督业主大会、业主委员会依法履行职责，协调物业管理与社区管理、社区服务之间关系，调解物业服务纠纷。 居（村）民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府做好物业服务与管理相关工作。

市房屋主管部门负责全市物业服务活动的监督管理，履行下列职责： （一）制定全市物业服务与管理相关政策并组织实施； （二）建立、维护全市统一的物业服务和管理信息平台； （三）推行统一的物业服务人信用管理评价体系； （四）办理茅箭区、张湾区、十堰经济技术开发区物业管理区域备案、前期物业招投标备案、前期物业服务合同备案、物业承接查验备案； （五）统一管理茅箭区、张湾区、十堰经济技术开发区商品住宅专项维修资金； （六）负责物业服务质量监督和评价工作； （七）指导和监督区、县（市）房屋主管部门开展物业服务活动管理工作； （八）法律法规规定的其他职责。 茅箭区、张湾区、十堰经济技术开发区房屋主管部门（统称区房屋主管部门）负责辖区内物业服务活动的监督管理，并做好下列工作： （一）负责办理业主委员会与物业服务人签订的物业服务合同备案； （二）受理建设单位或者业主关于召开首次业主大会会议的报告，并书面通知街道办事处、乡镇人民政府； （三）对物业服务人服务质量进行监督管理； （四）对业主委员会、物业服务人及其从业人员进行业务指导、培训和监督管理； （五）对物业服务人和相关从业人员开展信用评价； （六）对业主委员会与选聘的物业服务人之间的承接查验、物业服务人退出交接活动进行指导和监督； （七）处理物业活动中的投诉； （八）法律法规规定的其他职责。 县（市）房屋主管部门（含郧阳区、武当山旅游经济特区房屋主管部门）按照职责划分，负责辖区内物业服务活动的监督管理。 发展改革、公安、民政、自然资源和规划、城乡建设、应急管理、市场监管、城管执法、消防救援等部门应当按照各自职责，做好物业服务监督管理相关工作。

市、县（市、区）人民政府应当建立执法责任清单制度，强化执法部门进小区责任制落实。城管执法部门牵头联合执法进小区工作，统筹整合住新、公安、自然资源和规划、城乡建设、民政、市场监管、消防救援等部门力量，健全小区物业领域问题及时收集、分办、处置、反馈、评议、督办全流程闭环工作机制，常态化解决居民诉求，治理物业领域违法违规行为。对于工作成效滞后的重点区域，市城管执法部门可以提级指导。

建立健全社区（村）党组织领导下的居（村）民委员会、业主委员会、物业服务人等共同参与的物业管理协调联动机制，推动在业主委员会、物业服务人中设立党组织。

物业服务行业协会应当加强行业自律，促进物业服务行业规范经营、诚信服务、健康发展。 第二章　前期物业管理

本条例所称前期物业管理，是指业主、业主大会首次选聘物业服务人前，由建设单位选聘物业服务人实施的物业服务与管理。

建设单位应当按照建设工程规划配置位于地面以上的物业服务用房，配置独立合格的水、电等计量装置。业主委员会办公用房从物业服务用房中安排，其建筑面积不得少于二十平方米。建设单位、物业服务人不得擅自变更物业服务用房的位置或者改变其用途。 规划主管部门实施建设工程规划许可，应当按照规定的标准对物业服务用房设计进行审查，在建设工程规划许可证中载明物业服务用房建筑面积，并在附图中注明其具体位置。 房屋主管部门实施房屋预售许可或者销售备案时，应当对物业服务用房进行专项核查。

新建物业区域内供水、供电、供气、供热、通信等专业经营设施，应当符合国家技术标准和技术规范。建设单位组织竣工验收时，应当通知专业经营单位参加。 专业经营单位应当向最终用户收取有关费用，依法承担物业区域内相关管线和设施设备维修、养护、更新的责任。

新建物业区域的安全防范、快递寄存、以及生活垃圾分类收集、大件物品、建筑装修垃圾投放收集等设施，应当与物业项目同步设计、施工、验收和交付。 新建住宅小区内，建设单位应当按照规划建设车辆充电设施或者预留建设安装条件。既有住宅小区内，经业主大会或者业主大会授权的业主委员会同意，可以通过改造、加装等方式建设车辆充电设施，并依法办理相关手续。

建设单位在办理商品房预售许可或者现房销售备案前，应当采取招投标方式公开选聘前期物业服务人；投标人少于三个或者住宅面积不超过三万平方米的，经房屋主管部门批准，可以采取协议方式选聘。 建设单位应当与选聘的物业服务人签订前期物业服务合同，自合同签订之日起十五日内向房屋主管部门备案。前期物业服务合同期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。 房屋主管部门应当在前期物业服务合同备案后十五日内通过物业管理综合信息平台，将建设工程规划许可证和红线图标明的共用部位、共用设施设备资料推送至街道办事处、乡镇人民政府。共用部位、共用设施设备配建平面图应当作为房屋销售合同附件，告知房产买受人。

建设单位应当严格按照规划要求和合同约定完成物业配套设施建设，向业主和前期物业服务人交付权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。 物业交付使用十五日前，建设单位应当在房屋主管部门的指导监督下，与前期物业服务人完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验，并移交承接查验资料，签订承接查验协议。对于承接查验发现的问题，建设单位应当在签订承接查验协议之日起三十日内自行或者委托前期物业服务人整改。承接查验协议应当作为前期物业服务合同的补充内容，向业主公开。物业承接查验应当邀请业主代表参加。 房屋主管部门应当通知物业所在地街道办事处、乡镇人民政府派员参加。物业承接查验双方不得通过恶意串通，伪造有关文件、资料，隐瞒共用部位、共用设施设备不符合约定或者规定情形等方式，损害业主利益。 前期物业服务人应当自承接查验完成之日起三十日内向房屋主管部门备案。 房屋承接查验管理办法由市房屋主管部门制定。 第三章　业主和业主组织

业主依照有关法律法规、管理规约和物业服务合同约定享有业主权利，履行业主义务。

符合下列条件之一的，街道办事处、乡镇人民政府应当组织召开首次业主大会会议： （一）交付的房屋专有部分面积达到建筑物总面积百分之五十的； （二）交付的房屋套数达到总套数百分之五十的； （三）首次交付房屋专有部分之日起满两年且交付的房屋专有部分面积达到建筑物总面积百分之二十的。 业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同决定物业管理事项。

符合首次业主大会会议召开条件的，建设单位应当在三十日内书面报告区、县（市）房屋主管部门，业主也可以向区、县（市）房屋主管部门提出书面报告。建设单位、业主均未提出申请的，市房屋主管部门应当将符合首次业主大会会议召开条件的住宅小区书面通知所在地的区房屋主管部门。 区、县（市）房屋主管部门收到书面报告或者通知的，应当在五个工作日内书面通知街道办事处、乡镇人民政府。街道办事处、乡镇人民政府应当在收到通知之日起三十日内组织成立业主大会会议筹备组，并自筹备组成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。

筹备组由街道党工委、办事处或者乡镇党委、人民政府和业主、居（村）民委员会、建设单位的代表组成，其中业主代表人数比例不低于二分之一。筹备组由五至十一人单数组成，组长由街道党工委、办事处或者乡镇党委、人民政府的代表担任。 筹备组应当自成立之日起三日内，将成员名单在物业区域内显著位置公示，公示时间不得少于七日，可以同时通过电子信息技术的方式告知全体业主。业主对成员名单有异议的，由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。 首次业主大会会议的筹备经费由建设单位按照物业区域总建筑面积每平方米零点二元且总额不低于一万元、不高于五万元的标准承担；老旧住宅小区首次业主大会会议的筹备经费由县（市、区）人民政府承担。

业主大会依法代表和维护全体业主有关物业管理的合法权益，履行法定职责。 召开业主大会会议，应当于会议召开十五日前通知全体业主，将会议时间、地点、形式、内容等在物业区域内显著位置公布和采用其他方式告知，并报告所在地的居（村）民委员会。居（村）民委员会应当派代表列席会议。业主大会会议不得就未公布的议题进行表决。 业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见或者电子投票等形式。投票表决的应当保障投票数据的真实性、完整性和安全性。 市房屋主管部门应当建立健全业主电子投票系统，免费提供给业主使用。

业主人数超过三百人的，可以按楼栋、单元或者楼层为单位推选业主代表，成立业主代表大会，履行业主大会议事规则规定的职责。鼓励业主中的共产党员参选业主代表。 业主代表的产生方式、业主代表大会的议事规则由业主大会决定。 业主代表参加业主代表大会会议前，应当事先征求其所代表的业主意见，在业主代表大会上如实反映，并及时向业主反馈议定事项。