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为了规范物业管理活动，维护物业管理相关主体的合法权益，营造和谐有序的生活环境，根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《吉林省物业管理条例》等有关法律法规，结合本市实际，制定本条例。

本条例适用于本市区域内的住宅物业管理活动及其监督管理。 本条例所称物业使用人，是指除业主以外合法占有、使用物业的单位或者个人，包括但是不限于物业的承租人。

物业管理应当纳入社区治理体系，构建党建引领、政府主导、行业自律、居民自治、专业服务、多方参与、协商共建的工作格局。 物业服务应当遵循权责一致、有偿服务、质价相符、公平公开的原则。

市、县两级人民政府应当加强对物业管理工作的组织和领导，建立健全物业管理工作综合协调、联动执法机制和目标责任制，完善相关政策和措施。 市、县两级人民政府应当建立健全物业纠纷多元化解机制，并将其纳入纠纷多元化解工作平台。 鼓励采用数字网络技术，实现投票表决、公示公开、一键报事、服务评价、投诉建议、资金共管等物业管理和服务信息化。

市、县两级人民政府物业主管部门负责本区域内物业管理活动的监督管理工作，依法履行下列职责： （一）制定、宣传物业管理相关政策和措施，制定行业发展规划； （二）指导街道办事处、乡镇人民政府对物业管理活动进行监督管理； （三）指导街道办事处、乡镇人民政府调解物业管理纠纷； （四）建立健全物业服务规范与质量考核体系； （五）建立健全物业服务信用管理体系； （六）建立健全物业管理电子信息平台； （七）组织开展物业管理相关培训； （八）法律法规规定的物业管理方面的其他监督管理职责。 县（市）人民政府物业主管部门对本区域内物业招投标活动以及建筑物、构筑物及其附属设施的维修资金（以下统称专项维修资金）交存、使用情况进行监督管理。 东昌区、二道江区物业招投标活动以及专项维修资金交存、使用情况由市人民政府物业主管部门进行监督管理。 市、县两级人民政府物业主管部门可以依法委托其所属的物业服务（管理）中心实施物业管理活动的行政处罚。

街道办事处、乡镇人民政府依法负责本区域内物业管理活动的指导和监督管理工作。 居（村）民委员会应当协助街道办事处、乡镇人民政府做好物业管理相关具体工作，指导和协助设立业主大会和选举业主委员会（物业管理委员会）、协助指导和监督业主大会和业主委员会（物业管理委员会）依法履行职责，协助调解物业纠纷。

市、县两级人民政府相关部门按照各自职责，负责物业管理区域内的下列工作，依法处理违法违规行为： （一）住房和城乡建设部门负责建设工程竣工验收备案，监督建设单位履行建筑工程质量保修责任，监督检查房屋装饰装修活动，依法处理房屋质量和安全问题的投诉； （二）发展和改革部门会同物业主管部门负责住宅前期物业服务收费政府指导价的制定和调整； （三）公安机关负责监督检查治安、技防、保安服务等活动； （四）市场监督部门负责监督检查无照经营、价格公示、违规收费活动，监督管理电梯等特种设备安全； （五）自然资源部门负责配合执法部门对未取得工程规划许可或者未按照建设工程规划许可建设物业服务用房及搭建建筑物、构筑物等行为进行认定； （六）城市管理行政执法部门负责对违法搭建建筑物、构筑物，私挖地下空间，侵占、损毁公共绿地、树木和绿化设施，影响环境卫生等行为的查处； （七）应急管理部门负责监督管理消防工作，消防救援机构负责实施； （八）人防部门负责监督检查人防工程维护管理。 其他部门按照各自职责，依法进行监督管理。

物业管理实行信用管理制度。 市、县两级人民政府物业主管部门应当加强物业服务行业信用体系建设，建立物业服务企业信用档案，并实施动态管理。制定相关管理办法和评分标准，定期组织考核，并将考核结果向社会公布。

物业管理协会应当加强行业自律和行业标准化建设，组织业务培训，督促物业服务人及从业人员依法经营、诚信服务，提升物业服务水平，协调解决行业纠纷，推动物业服务行业健康发展。

市、县两级人民政府及其有关部门应当加强物业管理相关政策和法律法规的宣传，增强公民、法人和其他组织的物业权利责任意识。 第二章　物业管理区域及设施

物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则，综合考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区布局、业主人数、土地使用权属范围、自然界限等因素确定。 已投入使用但尚未划分物业管理区域，或者需要调整物业管理区域的，县级人民政府物业主管部门应当会同街道办事处、乡镇人民政府，在征求业主意见后予以划分或者调整，并在相应区域内显著位置进行不少于七日的公告。

新开发建设的住宅项目、一个物业管理区域内物业服务用房的位置和建筑面积应当在建设工程规划许可证附件中载明。 已投入使用但是未配建物业服务用房的，建设单位或者产权单位应当通过提供其他用房、等值资金等多种方式解决；建设单位和产权单位已不存在的，由县级人民政府统筹解决。

物业服务用房包括物业服务人办公用房和业主委员会办公用房。其中，业主委员会办公用房建筑面积不得少于二十平方米。 建设单位在申请房屋所有权首次登记时，应当将物业服务用房申请登记为业主共有。物业服务用房不计入分摊共用建筑面积，其所有权属于全体业主。 未经业主大会决定或者全体业主共同决定，物业服务用房不得转让和抵押，任何单位和个人不得变更物业服务用房的用途。

市、县两级人民政府应当统筹推进住宅小区建设电动车集中停放和充电场所，设置符合用电安全要求的充电设施，采取防火隔离措施。 第三章　业主和业主组织 第一节　业　　主

房屋的所有权人为业主。 本条例所称业主还包括： （一）尚未登记取得所有权，但是基于买卖、赠与等旨在转移所有权的行为已合法占有建筑物专有部分的单位或者个人； （二）因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人； （三）因继承取得建筑物专有部分所有权的个人； （四）因合法建造取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人； （五）其他符合法律法规规定的单位或者个人。

业主在物业管理活动中，享有下列权利： （一）按照物业服务合同约定，接受物业服务人提供的服务； （二）提议成立业主大会，提议召开业主大会会议，并就物业管理的相关事项提出建议； （三）提出制定和修改业主大会议事规则、管理规约的建议； （四）参加业主大会会议，行使投票权； （五）选举业主委员会成员，并享有被选举权； （六）监督首次业主大会会议筹备组、业主委员会的工作； （七）监督物业服务人履行物业服务合同； （八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； （九）监督专项维修资金的管理和使用； （十）法律法规规定的其他权利。 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守临时管理规约、管理规约和业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生管理、维护以及应对突发事件等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会或者物业管理委员会作出的决定； （四）配合物业服务人实施物业管理和服务； （五）按照规定交纳专项维修资金； （六）按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费； （七）履行房屋安全使用责任； （八）按照规定分类投放生活垃圾； （九）法律法规规定的其他义务。 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。 物业使用人应当履行除第一款第五项、第六项规定以外的相应义务。 第二节　业主大会

业主大会由物业管理区域内全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。 一个物业管理区域成立一个业主大会。 只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

首次业主大会会议筹备组成员由业主代表，街道办事处、乡镇人民政府代表，社区党组织、辖区公安派出所、居（村）民委员会代表和建设单位代表组成。筹备组成员人数应当为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的二分之一。业主代表由物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府组织业主推荐后确定。在确定业主代表的同时，可以确定一定数量的候补代表，候补代表人数按照不超过业主代表人数确定。 建设单位未派员参加筹备组的，不影响筹备组的成立。物业服务人应当协助筹备组开展筹备工作。 筹备组成员每人享有一票表决权，作出的决定应当经全体成员过半数同意。筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府指派的代表担任。

筹备组组长不履行职责的，经筹备组三分之二以上成员签字确认，可以向街道办事处、乡镇人民政府书面申请另行指定组长。街道办事处、乡镇人民政府应当对该申请进行核查，根据核查情况最终决定筹备组组长。作出决定前已经履行的程序有效。