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为了规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

本市行政区域内物业管理活动及其监督管理，适用本条例。

物业管理应当遵循业主自治与政府依法监管相结合的原则。

市、县（市、区）人民政府应当将物业管理纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区治理体系，建立和完善物业管理综合协调机制和社会化、市场化的物业管理机制，推进物业管理与基层治理有机融合。 本市建立健全人民调解、行政调解、司法调解等衔接联动工作机制，加强物业管理纠纷源头治理。 鼓励采用数字化等新技术、新方法提高物业管理和服务水平。

市、县（市、区）住房和城乡建设管理部门是物业管理主管部门，负责本行政区域内物业管理的监督管理工作。其他相关行政管理部门按照各自职责，依法做好物业管理相关的监督管理工作。 街道办事处、乡镇人民政府负责指导本辖区业主大会的成立和业主委员会等业主组织的选举，监督业主组织的日常活动，调解处理物业管理纠纷，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。 社区居民委员会、村民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府开展物业管理相关工作。

本市建立健全社区（村）党组织领导下，社区居民委员会、村民委员会、业主组织、物业服务人等共同参与、协调运行的物业管理治理架构。 在物业管理区域内，根据中国共产党章程的规定，设立党的基层组织，开展党的活动，发挥党建引领作用。

突发事件应对期间，街道办事处、乡镇人民政府依法履行应急处置职责，指导物业服务人及时有序开展相应级别的应对工作，并给予必要的物资和资金支持。 物业服务人应当服从政府统一指挥，执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合社区居民委员会、村民委员会开展工作。 业主以及非业主使用人、业主组织应当依法落实政府的各项应急处置措施和其他管理措施，积极配合物业服务人开展前款规定的工作，做好避险、自救、互助。

市、县（市、区）物业管理主管部门和相关行政管理部门，应当按照各自职责受理对物业管理活动的投诉、举报，依法调查处理违法行为。

物业管理行业协会和业主委员会协会依法制定和组织实施自律性规范，组织业务培训，协助调解处理物业管理纠纷。

业主组织、物业服务人、建设单位以及街道办事处、乡镇人民政府等依照本条例的规定向业主负有信息公开义务的，应当以书面形式在物业管理区域主要出入口、公示栏、物业服务用房等显著位置公示，或者按照业主大会议事规则、管理规约规定的其他方式公开。 鼓励同步通过市、县（市、区）物业管理主管部门建立的物业管理信息系统或者业主互联网群组等数字化手段公开前款规定的信息。 第二章　业主和业主组织 第一节　业主和业主大会

本条例所称的业主，是指建筑物专有部分的所有权人。因房屋征收补偿、与建设单位之间的商品房买卖等法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。

业主人数按照建筑物专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，按一人计算；同一业主拥有一个以上专有部分的，按一人计算。 专有部分面积，以不动产登记簿记载为准；尚未进行不动产登记的，按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，按商品房买卖合同或者房屋征收补偿协议记载的面积计算。

物业管理区域内的全体业主组成业主大会，一个物业管理区域设立一个业主大会。 业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见或者其他形式。 业主共同决定事项可以采取纸质投票、电子投票等方式进行表决。采用电子投票表决的，鼓励通过物业管理信息系统进行。

业主大会通过的议事规则规定成立业主代表大会，并明确授权事项的，可以成立业主代表大会。业主代表大会在业主大会授权范围内履行职责。 业主代表大会由业主推选的业主代表和未推选业主代表的业主组成。业主代表根据业主的授权事项行使业主权利。业主代表的投票权数按其所代表的业主的投票权数计算。业主撤销对所推选的业主代表授权的，应当书面通知业主委员会。

符合成立业主大会条件的，街道办事处、乡镇人民政府应当在收到建设单位或者十人以上的业主联名提出筹备业主大会的书面申请之日起六十日内，指导业主成立业主大会筹备组。筹备组具体负责下列工作： （一）确认业主身份、人数及所拥有的专有部分面积； （二）确定首次业主大会会议召开时间、地点、方式和议题； （三）拟订业主大会议事规则和管理规约草案； （四）制定业主委员会成员候选人产生办法，确定候选人名单； （五）拟定首届业主委员会选举办法； （六）召开首次业主大会会议的其他准备工作。 前款所列内容应当在首次业主大会会议召开十五日前公示。业主对公示内容有异议的，筹备组应当自收到异议之日起五日内答复。 划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合业主大会成立条件的，可以按照本条第一款规定成立筹备组；首次业主大会会议应当在业主大会议事规则中明确增补业主委员会成员的办法。

筹备组由业主代表和街道办事处或者乡镇人民政府、社区居民委员会或者村民委员会、建设单位的代表组成，一般为五至九人单数。其中业主代表人数比例不得低于总人数的二分之一，具体由街道办事处、乡镇人民政府在民主推荐的基础上从业主中确定。建设单位经书面通知后未派员参加的，不影响筹备组成立。筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府指定。 筹备组应当自成立之日起三日内公示成员名单。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。 筹备组成员中的业主代表依据本条例第二十二条规定被推荐为业主委员会成员候选人的，应当退出筹备组。

建设单位应当自筹备组成立之日起七日内向筹备组提供下列资料： （一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，分幢分层平面图和套型图，物业区域内道路、地下停车库、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； （二）共用设施设备清单； （三）业主名册。 建设单位已经注销的，由物业服务人按照前款规定提供相关资料。

筹备组应当自成立之日起九十日内召开首次业主大会会议。逾期未能召开首次业主大会会议的，可以向街道办事处、乡镇人民政府申请延期，延期最长不得超过六十日。 有下列情形之一的，街道办事处、乡镇人民政府应当公告筹备组解散： （一）首届业主委员会已经依法备案的； （二）首次业主大会会议未能选举产生业主委员会的； （三）未能在本条第一款规定期限内召开首次业主大会会议的； （四）街道办事处、乡镇人民政府认为应当解散的其他情形。

首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担，具体标准由市物业管理主管部门根据业主人数、专有部分面积等因素确定并向社会公布。 建设单位应当在房屋竣工验收后三十日内，将筹备经费存入街道办事处、乡镇人民政府指定的银行账户。筹备经费应当专款专用。 筹备组应当制定筹备经费开支预算方案报街道办事处、乡镇人民政府。 筹备组应当在首次业主大会会议上向全体业主公布筹备经费的使用情况。筹备经费的结余部分应当根据业主大会的决定用于物业管理。

业主大会应当根据法律、法规或者业主大会议事规则的规定召开定期会议和临时会议。 召开业主大会会议，会议组织者应当于定期会议召开十五日前或者临时会议召开七日前通知全体业主，将会议议题及其具体内容、时间、地点、方式等信息公示，同时告知社区（村）党组织、社区居民委员会、村民委员会。业主大会会议不得就未公示议题进行表决。 街道办事处、乡镇人民政府、社区（村）党组织、社区居民委员会、村民委员会可以派代表列席业主大会会议。 业主大会的决定应当予以公布并同时报送社区（村）党组织、社区居民委员会、村民委员会。 第二节　业主委员会