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上海市国有土地租赁暂行办法 （1999年5月31日上海市人民政府发布，根据2002年4月1日起施行的《上海市人民政府关于修改〈上海市植物检疫实施办法〉等19件政府规章的决定》修正，根据2010年12月20日上海市人民政府令第52号公布的《上海市人民政府关于修改〈上海市农机事故处理暂行规定〉等148件市政府规章的决定》修正并重新发布） 第一章　总则 （目的与依据) 为了促进土地资源优化配置和合理利用，完善土地有偿使用制度，根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》和国家有关土地有偿使用的规定，结合本市实际情况，制定本办法。

（适用范围) 本办法适用于本市行政区域内的国有土地租赁活动。

（定义) 本办法所称的国有土地租赁，是指市、区县人民政府按照建设用地的批准权限，将国有土地以一定年限出租给土地使用者，由土地使用者作为承租人支付租金的行为。

（管理部门) 上海市规划和国土资源管理局(以下简称市规划国土资源局)负责本市国有土地租赁的管理工作。 第二章　国有土地租赁的范围、条件和程序

（租赁的范围) 除商品房项目用地应当通过国有土地使用权出让的方式取得外，其他项目用地可以按照本办法的规定，通过国有土地租赁的方式取得。

（承租人的范围) 除法律、法规另有规定外，境内外的自然人、法人和其他组织均可以按照本办法的规定，通过租赁方式取得国有土地使用权。

（租赁的规划要求) 国有土地租赁必须按照本市土地利用总体规划、城市规划、土地利用年度计划和城市规划管理技术规定的要求进行。

（租赁的方式) 国有土地租赁可以采取协议、招标、拍卖等方式。 通过协议方式租赁国有土地的，土地使用者应当按照本市有关规定，办理建设项目计划立项、建设用地规划许可、建设用地审批等相关手续。 通过招标、拍卖方式租赁国有土地的，可以参照土地使用权出让的有关程序进行。

（租赁合同的签订) 国有土地租赁应当签订租赁合同。 租赁合同由市规划国土资源局、区县土地管理部门(以下统称出租人)与承租人签订。

（租赁合同的内容) 租赁合同应当载明以下主要内容： (一)租赁当事人； (二)租赁地块的座落、四至范围和面积； (三)租赁地块的规划用地性质和规划技术参数； (四)租赁年限； (五)租金金额、支付期限和支付方式； (六)租赁当事人的权利和义务； (七)租赁地块上原有的建筑物、构筑物和其他附着物的处置方式及其费用； (八)租赁地块市政配套设施建设的责任和费用； (九)租赁地块的交付期限； (十)项目建设的开工和完成期限； (十一)租赁合同终止时，地上建筑物、构筑物和其他附着物的处置方式； (十二)违约责任； (十三)争议的解决方式； (十四)当事人约定的其他事项。 租赁合同应当参照使用标准格式。租赁合同的标准格式由市规划国土资源局制订。

（租赁年限) 国有土地租赁的年限可以由租赁当事人双方约定，但不超过下列最高年限： (一)工业用地为50年； (二)教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年； (三)商业、旅游、娱乐用地为40年； (四)其他用地为50年。 企业法人的国有土地租赁年限，不得超过其营业执照规定的经营年限。

（租金标准) 租赁土地的租金应当符合市场价格水平，并不得低于本市外商投资企业土地使用费标准。

（租赁土地使用权的登记) 承租人应当按照下列规定，向房地产登记机构办理租赁土地使用权登记手续： (一)租赁合同签订时，租赁地块上原有的建筑物、构筑物和其他附着物已拆除或者土地连同地上建筑物、构筑物和其他附着物一并出租的，承租人应当持签订的租赁合同，办理租赁土地使用权登记。 (二)租赁合同中约定由出租人负责拆除原有的建筑物、构筑物和其他附着物的，应当在出租人按租赁合同约定交付租赁地块后，由承租人办理租赁土地使用权登记。 (三)租赁合同中约定由承租人负责拆除原有的建筑物、构筑物和其他附着物的，出租人应当发给承租人土地临时使用证明；承租人应当在原有的建筑物、构筑物和其他附着物拆除后，办理租赁土地使用权登记。 租赁土地使用权登记后，市规划国土资源局应当向承租人颁发房地产权证书，并在房地产权证书上注明“土地租赁”。 第三章　租赁当事人的权利和义务

（土地开发、利用和经营要求) 承租人应当按照租赁合同约定的规划用地性质、规划要求和其他条件，进行土地开发、利用和经营。

（规划用地性质或者规划要求的变更) 在国有土地租赁年限内，承租人需改变租赁合同约定的规划用地性质或者规划要求的，必须向出租人和城市规划管理部门提出申请。经批准的，承租人应当与出租人重新签订租赁合同或者签订补充合同，并相应调整租金；不予批准的，出租人或者城市规划管理部门应当书面告知承租人。

（租赁地块上房地产转让的条件) 以租赁方式取得国有土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件： (一)按照租赁合同的约定进行投资开发，地上建筑物、构筑物和其他附着物已建成； (二)承租人已办理租赁土地使用权登记以及地上建筑物、构筑物和其他附着物所有权登记，并取得房地产权证书。 以租赁方式取得国有土地使用权的，转让房地产时，租赁合同载明的权利、义务随之转移。

（租赁地块上房地产转让的限制) 按照租赁合同的约定，受让人必须是境内自然人、法人或者其他组织的租赁地块上房地产，需要向境外的自然人、法人或者其他组织转让时，应当征得出租人的同意。出租人同意转让的，应当由转让的受让人与出租人重新签订租赁合同，并相应调整租金。

（租赁土地使用权的分割) 租赁地块上建筑物、构筑物和其他附着物转让时，其占用范围内的租赁土地使用权随之转让；租赁土地使用权发生分割的，转让的受让人按照受让的建筑物、构筑物和其他附着物的比例，取得相应的租赁土地使用权，并承担租赁合同约定的权利、义务。 租赁土地使用权分割的界限和面积，由租赁地块所在的区、县土地管理部门确定。

（租赁土地使用权的合作、联营) 在国有土地租赁年限内，承租人可以将租赁土地使用权作为与他人合作、联营的条件。

（租赁地块上房地产的抵押) 在国有土地租赁年限内，租赁地块上依法建成的建筑物、构筑物和其他附着物可以抵押。 抵押物处分后，租赁合同应当由依法取得抵押物的受让人继续履行。