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为规范城市规划建设管理，保障城市规划顺利实施，根据《中华人民共和国城乡规划法》等法律、法规，结合我州实际，制定本规定。

恩施市城市规划管控区范围内开展城市规划设计与管理应遵守本规定。涉及建设、消防、人防、绿化、抗震、生态环境、市容卫生、节能、交通、航空、气象、水利、燃气、电力、文物保护、信息网络、国家安全等方面的，还应符合国家有关技术规范。其他县（市）可参照执行。

本规定以“推进生态文明，建设美丽恩施”为目标，切实保护自然山水格局，充分发挥国土空间规划引领城乡建设、改善生态环境、保障公共利益的作用，促进城市健康有序发展。

本规定由各级自然资源和规划部门负责组织实施，住建、交通运输、公安、消防、人防、园林、城管、水利、供电、生态环境等部门按照各自职责做好相关工作。第二章建设用地管理

建设项目选址应符合国土空间总体规划、详细规划和相关专项规划，优先选址在现状交通和基础设施条件较为完善的区域。特殊区域的建设项目选址还应符合下列要求：（一）符合国土空间规划的“三区三线”及城市“四线”的空间管制要求；（二）在历史文化街区范围内，应以旧城更新、整治为主，不得破坏原有历史文化风貌和空间格局；（三）不得擅自占用、填埋或改造河流、溪沟、水库及排水冲沟等，对自然排水通道和蓄水设施进行改造的，应专题论证；（四）临近保护山体、水体周边区域（以下简称“两边”区域）的建设项目选址，应符合专项规划要求。

建设用地管理应以控制性详细规划为依据，并遵循土地使用兼容性原则。各类建设用地使用性质的划分应按《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南》确定。详细规划已明确兼容性内容的，按照批准的详细规划执行；未明确兼容性内容的，按照附录2《各类建设用地适建范围表》的规定执行。控制性详细规划确定的居住用地，其配套商业、商务等建筑面积的比例应控制在总计容建筑面积的5%以内；以居住为主的商住混合用地，其商业、商务等建筑面积的比例应控制在总计容建筑面积的30%以内。新建居住类项目原则上取消“路面店”“宅下店”，推行“邻里中心”模式。临时建设项目不得影响近期建设规划、控制性详细规划实施以及交通、市容、安全等，临时建（构）筑物（含地下）层数不得超过2层，同一临时建设项目总建筑面积应控制在2000平方米以内。临时建（构）筑物鼓励采用装配式或钢结构。有下列情形之一的，可以申请临时建设项目：（一）因城市建设工程需要建设临时施工用房或临时售楼用房的；（二）因城乡公共服务、公共管理、基础设施建设需要进行临时建设的；（三）在规划城镇建设用地范围内无近期建设计划、已经依法征收的国有储备土地上需要进行临时建设的。

建设用地使用应遵循节约集约、高效利用、整体实施原则。建设用地最小开发单元原则上为5000平方米。不满足最小开发单元的建设用地，有下列情形之一的，在满足消防、交通、景观、环境、净空、建筑间距及日照等要求的情况下，自然资源和规划部门可批准建设：（一）公益性项目和市政设施项目；（二）相邻地块已建设完成，规划期内不具备扩大建设条件的；（三）邻近土地为道路、广场、河道、绿地等城市开敞空间或公共服务、市政设施用地，且实施特殊功能控制不宜扩大或合并实施的；（四）按批准的总平面或修建性详细规划，进行分期实施的；（五）经规划论证可以进行建设的。

建设用地规划条件一般应明确用地性质、用地面积、建筑密度（或建筑系数）、容积率、建筑高度、主要功能建筑比例、绿地率、停车位配建、配套设施配建、人民防空、建筑退让、公共通道、山体水体保护（含非保护山体利用情况）、绿化控制以及控制性详细规划确定的其他控制要求等内容。按照国家、省、州相关要求推广实施绿色建筑和装配式建筑，并将相关要求纳入规划条件。建设项目主要技术经济指标应在项目建设净用地内核算。建设项目用地中有代征城市道路、绿地、广场等用地的，由自然资源和规划部门确定代征范围及面积。工业项目所需行政办公和生活服务设施（包含厂区办公楼、值班宿舍、职工食堂及职工活动用房等）用地面积应控制在项目总用地面积的10%以内，建筑面积应控制在项目计容建筑面积的20%以内。成品仓库、研发室、实验室、产品展厅等功能用房总建筑面积应控制在项目计容建筑面积的20%以内。养老服务设施用地内建设的老年公寓、宿舍等居住用房，套型建筑面积限定在60平方米以内。

建设工程设计方案应包含总平面布局、绿地平面布局、消防设施布局、停车位配建、配套设施配建、人民防空设计、市政管线设计、场地竖向设计、交通组织设计、建筑外观效果、绿色建筑规划及相关规划指标等，临城市主次干道的应包含夜景亮化效果方案设计，涉及山体开挖的建设项目应包含山体开挖修复方案设计，涉及防洪排涝等其他相关专项规划的还应提交相关论证意见或设计方案。

新建居住类建设项目应按要求配套建设物业服务用房、社区公共服务用房、体育健身设施、居家养老服务用房、垃圾收集站房（点）、公共厕所、小型消防站、快递末端服务用房、托育服务用房、通信设施设备用房和为区域配套的开闭所等设施。居住项目主要配套设施配建标准按照表2.1控制。表2.1居住项目主要配套设施配建标准控制表序号项目配建标准建设要求1物业服务用房不低于项目总建筑面积的2‰，且最少不低于100㎡。分期建设的物业服务用房，首期交付使用时物业服务用房面积应不低于应交面积的50%；房屋交付使用过半的，物业服务用房应全部交付。物业服务用房按规划要求在末期建设的，建设单位应无偿提供临时物业服务用房。2社区公共服务用房不低于住宅总建筑面积的3‰，且最少不低于60㎡。社区公共服务用房与其他建筑物合建时，应设置在建筑物地平面以上的1—3层，并开设独立的出入口。按照规划配置的社区服务大厅应临道路布置，并保证一楼有不低于80㎡的一站式服务大厅。3体育健身设施配建建筑按0.1㎡/人或配建场地按0.3㎡/人。包括各种室外球场、泳池、器械场地、铺地广场、游步道以及室内运动场馆；可设置于建筑架空层、地下室、半地下室或多低层建筑屋顶、裙房屋顶，但应方便居民自由进出，且场地尺寸、净高等应满足相关要求；运动设施宜结合中心绿地集中设置，且不得对居民生活造成较大干扰。4居家养老服务用房不低于20㎡/100户，且最少不低于20㎡。应设置在小区位置适中、交通便捷地段，主要生活用房应有良好的朝向，冬至日满窗日照不宜小于1小时；宜靠近幼儿园、会所、超市、中心绿地和运动设施；居家养老服务用房不应设置在建筑地下室、半地下室、四层以上楼层，二层以上的应设置担架电梯或无障碍坡道。5垃圾收集站房（点）站房（点）面积按项目计容建筑面积配建，5万㎡以下的≥20㎡，5—10万㎡的≥40㎡；10万㎡以上的应会同环卫部门进行专项设计。单个收集点服务半径不应大于70m；应设置为固定式封闭垃圾收集站房，站房内转运容器应根据此区域环卫部门收集、转运方式确定；站房前区布置应满足垃圾收集小车、垃圾运输车的通行和方便、安全作业的要求，建筑设计和外部装饰应与周围建筑及环境相协调，宜设置一定宽度的绿化隔离带。6公共厕所按居住户数每1000户不低于6个蹲位、建筑面积不小于30㎡配建。不足1000户的按1000户计算。单处公厕服务半径不宜超过60m，且应配置明显的指(导)向牌。独立式公共厕所与相邻建筑物间宜设置不小于3m宽绿化隔离带。附属式公共厕所应建于建筑物底层，并设置直接通至室外的单独出入口。公共厕所应满足通风、采光等要求，同时应配建国标三级化粪池且满足疏通车辆通行条件。推广建设“第三卫生间”。7小型消防站商业建筑面积超过10万㎡或住宅（含商住）项目建筑面积超过30万㎡的项目应配套至少1处小型消防站。小型消防站应设在项目内便于车辆迅速出动的临街地段，其用地应满足业务训练要求，单个站点建筑面积不应小于300㎡，且设2个“长10m×宽4.5m×净高4m”的消防车库及便于执勤的生活场所。8快递末端服务用房不低于10㎡/100户。新建楼房要提供面积适宜的快递服务场地，与主体建设工程同步设计、同步建设、同步验收、同步投入使用。9托育服务用房不低于20㎡/100户，且新建居住区及完整居住社区托育服务设施建筑面积不小于200㎡。应设独立的疏散楼梯和安全出口；出入口处应设置人员安全集散和车辆停靠的空间；应设置独立的室外活动场地，场地周围应采取隔离措施；建筑出入口及室外活动场地范围内应采取防止物体坠落措施。10通信设施设备用房通信基础设施用房：500户≤户数≤1500户，且用地面积≤40000㎡，设1处基站（机房）；户数＞1500户，且用地面积＞40000㎡，设2处基站（机房）。通信设备间机房：大于1000户（含）的居住小区，设备间面积15㎡；小于1000户，设备间面积10㎡。通信基础设施用房：新建建筑物应根据建筑面积及户数设置相应数量的通信基站（机房），选取位置最优建筑物屋面进行移动通信基础设施的建设。通信设备间机房：设备间设置在一楼，设备间内不得设置消防淋水喷头。设备间净高度不低于2.5m。通信设备间与地下管槽及楼宇弱电井互通。11为区域配套的开闭所建筑面积超过20万㎡的建设项目应规划建设开闭所，每个开闭所用地最小尺寸为长18m×宽11.5m，且建筑物室内净高不低于4.2m。开闭所应靠近用电负荷中心沿市政道路设置，位置应高于50年一遇洪涝水位线、交通条件良好、满足消防要求。商业项目物业、垃圾收集、通信基础设施用房、通信设备间机房等相关配套设施的配建标准按照上表执行，公厕按照每10万平方米不少于1处配建，每处不低于6个蹲位、建筑面积不小于30平方米。低于1000户的居住项目应结合周边区域情况进行幼儿园配置,配置标准为每户不低于0.6平方米。1000户以上的居住项目应配建幼儿园，幼儿园每班按照30座计，配建面积按照表2.2控制。表2.2居住项目配套幼儿园建设标准居住项目规模（户）1000—15001501—22502251—30003001—3750≥3751幼儿园设置规模3班90人6班180人9班270人12班360人按标准设置2个以上幼儿园幼儿园用地面积（㎡）1350270040505400幼儿园建筑面积（㎡）900180027003600已编制幼儿园布点专项规划的，幼儿园布点按照专项规划实施。需配建幼儿园的，其配建要求应在地块规划条件中明确，且分期建设的项目应在首期建设时配建到位。原规划条件未明确配建幼儿园的居住项目，其产权不移交的幼儿园建筑面积计入容积率。配建幼儿园应位于接近公共绿地、便于接送幼儿的地段，服务半径不宜大于300米。托幼建筑宜布置于可挡寒风的建筑物背风面,但其主要房间应满足冬至日不小于3小时的日照标准，活动场地应有不少于1/2的面积在标准建筑日照阴影线之外。

用地建设强度指标应依据控制性详细规划，并结合城市设计（规划策划方案）和专项规划的要求确定。编制控制性详细规划应参照表2.3并结合周边环境和城市设计确定各类建设用地的建设总量。旧城改造区和城市新建区范围由自然资源和规划部门划定（详见附录3），历史文化名城保护范围内的建设容量指标按照相关规划执行。单独地块的独立建筑和具有特殊功能要求的独立地块建设项目，相关指标无法满足表2.3要求的，其相关指标根据实际情况论证后确定。表2.3建设容量指标控制表类别城市新建区旧城改造区建筑密度（%）建筑系数（%）容积率绿地率（%）建筑密度(%)容积率绿地率（%）居住用地低层住宅≤40≥1.2≥35多层住宅≤30≤2.0≤30≤2.0≥25高层住宅≤25≤2.5≤25≤3.0商业用地多、低层≤45≤3.0≥15≤45≤3.0≥10高层≤40≤4.0≤45≤5.0商住混合用地≤30≤3.0≥30≤40≤4.5≥20办公用地多、低层≤35≤2.0≥25≤40≤2.5≥20高层≤30≤4.0≤40≤4.0工业用地40—60≥1.010—15仓储用地40—60≥1.08—15

建设项目应遵循统一规划建设的原则，确因先期还建或实现建设计划目标等需要分期实施的，在符合下列要求的情况下，统一规划后可分期实施建设：（一）先期建设的计容建筑总面积不得超过已取得土地可建设量的50%；（二）先期建设的各栋建筑应按本期用地范围核算满足建筑退界、出入口开设、配套设施等管控要求，并同时满足与周边区域现状建筑、规划建筑之间的间距、消防通道、日照等要求；（三）满足先期建设部分所需的社区公共服务用房、物业服务用房、体育健身设施、停车泊位及市政基础设施等相关配套要求，优先建设学校、幼儿园、养老服务用房等配套设施。

同一建设单位取得两块或多块用地，在符合下列要求的情况下，可统一规划建设：（一）各地块用地边界相接；（二）各地块规划用地性质满足用地兼容性的要求；（三）建筑密度、容积率等规划控制指标不突破原批准总指标；（四）若各地块规划用地性质或控制要求不同，合并后各使用性质建筑面积的比例应不变，且符合相关规划控制要求。不同土地权属单位的两块或多块相邻用地，各单位协商一致统一规划建设的，各地块各项规划指标均不得发生变化，不得整体平衡，各类配套设施可协商共建共用。第三章建筑间距

建筑间距应满足消防、交通、防震、环保、安全、采光、视觉卫生、工程管线敷设、建筑保护以及城市设计等方面的要求。有日照要求的建筑物，其间距还应同时符合本规定“建筑日照”有关要求。

相对布置的居住建筑、非居住建筑半间距按照以下规定执行：（一）居住建筑半间距1.建筑计算高度27米以内的居住建筑，半间距为计算高度的0.4倍，且不小于4米。2.建筑计算高度大于27米且小于或等于54米的居住建筑，面宽小于或等于50米的，半间距不小于13米；面宽大于50米且小于或等于80米的，半间距为计算高度的0.35倍，且不小于15米；面宽大于80米的，半间距为计算高度的0.5倍，且不小于20米。3.建筑计算高度大于54米的居住建筑，面宽小于或等于50米的，半间距为计算高度的0.2倍，且不小于15米；面宽大于50米且小于或等于80米的，半间距为计算高度的0.35倍；面宽大于80米的，半间距为计算高度的0.5倍。（二）非居住建筑半间距1.建筑计算高度24米以内的非居住建筑，半间距为计算高度的0.4倍，且不小于4米。2.建筑计算高度大于24米且小于或等于50米的非居住建筑，面宽小于或等于50米的，半间距不小于11米；面宽大于50米且小于或等于80米的，半间距为计算高度的0.3倍，且不小于13米；面宽大于80米的，半间距为计算高度的0.45倍，且不小于18米。3.建筑计算高度大于50米的非居住建筑，面宽小于或等于50米的，半间距为计算高度的0.15倍，且不小于13米；面宽大于50米且小于或等于80米的，半间距为计算高度的0.35倍；面宽大于80米的，半间距为计算高度的0.5倍。

居住建筑之间、非居住建筑之间、居住建筑与非居住建筑之间的间距按照以下规定执行：（一）相对布置夹角不大于45度的，不小于本规定

规定的相对面各自半间距之和；（二）相对布置夹角大于45度且至少有一个相对面为山墙的，以及错位布置的建筑，山墙面半间距按照表3.1执行。表3.1建筑山墙面半间距表（单位:米）建筑计算高度建筑类型居住建筑H≤27居住建筑27100非居住建筑H≤24非居住建筑24<H≤50非居住建筑50<H≤100居住建筑491216非居住建筑491115注：H—建筑计算高度。

下列各类建筑的间距按照以下标准执行：（一）建筑计算高度小于6米的门卫房、配电房、垃圾收集站房、车行（人行）出入口、雨篷、公厕、小型消防站、开闭所、出地面楼梯等附属建筑物与其他建筑物之间的间距，应符合相应规范，且不小于4米；（二）工业、仓库等建筑之间间距，按照建筑防火等相应设计规范执行；（三）无裙楼或裙楼以上的商住混合建筑按照居住建筑计算间距；（四）同一裙楼上的各塔楼之间的建筑间距以本规定

十六条相关条款执行，其建筑计算高度可扣减裙楼的建筑高度；（五）同一项目内的步行商业内街，寺庙以及低层合院建筑等具有特殊功能布局要求的建筑之间的间距可按消防间距控制，并考虑采光、通风、人行尺度等要求；（六）若相邻地块已完成建设，且不满足后退建筑半间距要求的，新建建筑应按规定退足自身建筑半间距，并同时满足消防、通风、采光等要求。

相邻建筑底层标高不一致时，其间距按照相对高度确定，其中一栋屋顶标高在另一栋室外地坪起算点以下的，在满足相关规范和标准的前提下，建筑间距不作要求。