LawHub

为了加强房地产抵押管理，维护房地产市场秩序，保障抵押当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

凡在本市行政区域内城市规划区国有土地上从事房地产抵押活动的，应当遵守本办法。地上无房屋(包括建筑物、构筑物及在建工程)的国有土地使用权设定抵押时，不适用本办法。

本办法所称房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以该房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产的价款优先受偿。本办法所称预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所预购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

以依法取得的房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押。

房地产抵押实行抵押登记制度。依法设定的房地产抵押受法律保护。

房地产抵押遵循自愿、互利、公平和诚实信用的原则。

市、县房产行政主管部门(以下简称登记部门)为本级人民政府房地产抵押登记工作的主管部门，负责本行政区域内房地产抵押管理工作。第二章抵押权设定

下列房地产不得设定抵押权:(一)权属有争议的房地产;(二)用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产;(三)依法列入拆迁范围内的房地产;(四)列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物;(五)依法被查封、扣押、监管或者以其他形式加以限制的房地产;(六)违章建筑和临时建筑;(七)已经预售的房地产在建工程;(八)依法不得设定抵押权的其他房地产。

以国有企业、事业单位、集体所有制企业、中外合资经营企业、中外合作经营企业、外商独资企业、有限责任公司、股份有限公司房地产抵押的，依照有关法律法规的规定办理。

以共有的房地产设定抵押的，必须经共有人书面同意，抵押人为全体共有人。房改中以标准价购买的房屋设定抵押权的，必须征得原产权单位同意;因破产等原因原产权单位不存在的，须征得房产行政主管部门的同意。

以已出租的房地产设定抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况书面告知承租人。

以在建工程已完工程部分房地产设定抵押的，其土地使用权随之抵押。在建工程设定抵押权后，在抵押权约定期间内不得销售该抵押物。开发项目已竣工验收后，不得再以在建工程设定抵押权。

预购商品房贷款抵押的，该商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。

以两宗以上房地产设定同一抵押权的，视为同一抵押房地产。

抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。房地产抵押后，其价值大于所担保债权的余额部分，可再次抵押，但不得超出余额部分。同一房地产设定两个以上抵押权的，抵押人应将已经设定过的抵押情况书面告知抵押权人。

房地产抵押期限由抵押当事人协商确定。有经营期限的企业以其所有的房地产设定抵押的，抵押期限不得超过实际剩余经营年限。以具有土地使用年限的房地产设定抵押的，抵押期限不得超过土地使用权实际剩余年限。

抵押房地产的价格可以由抵押当事人协商议定，也可由有房地产评估资格的评估机构进行评估。抵押房地产为预售房屋的，以预售商品房合同中载明的价格为准。

抵押人或抵押权人一方或双方发生合并、分立等变更的，变更的一方当事人应及时书面通知对方当事人，变更后的当事人依法享有相应的权利和承担相应的义务。抵押人死亡、依法被宣告死亡或被宣告失踪时，其房地产合法继承人、受遗赠人或代管人继续履行原抵押合同。第三章抵押合同的订立

房地产抵押，抵押当事人应当签订书面抵押合同。抵押合同应当载明下列主要内容:(一)抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所;(二)主债权的种类、数额;(三)抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积及四至等;(四)抵押房地产的价值;(五)抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任;(六)债务人履行债务的期限;(七)抵押权消灭的条件;(八)违约责任;(九)争议解决方式;(十)抵押合同订立的时间与地点;(十一)抵押当事人约定的其他事项。

以在建工程抵押的，除符合