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为了促进土地节约集约利用，推动产业转型升级、完善城市功能、提升城市形象，规范城市更新活动，根据有关法律、行政法规的基本原则，结合珠海经济特区实际，制定本办法。

本办法适用于本市行政区域内的城市更新活动。

本办法所称城市更新，是指由符合规定的主体，对符合条件的城市更新区域，根据城市相关规划和规定程序，进行整治、改建或者拆建。城市更新包含整治类、改建类和拆建类三种类型。

具有以下情形之一的城市建成区依照本办法规定，可列为城市更新区域，实施城市更新：（一）危房集中或者建筑物不符合消防、交通等公共安全需要的。（二）城市基础设施、公共服务设施亟需完善的。（三）环境恶劣，妨害公共卫生或者社会治安的。（四）土地用途、建筑物使用功能低效落后，需要进行功能转换或者产业转型升级的。（五）经市人民政府（以下简称市政府）批准的其他情形。

城市更新遵循政府推动、市场运作，公益优先、利益共享，文化传承、绿色低碳，分类指导、有序推进的原则。

城市更新应当符合国民经济和社会发展总体规划、国土空间总体规划、城镇低效用地再开发专项规划。城市更新实行城市更新单元规划和城市更新计划管理制度。城市更新单元规划是管理城市更新活动的基本依据，以城市更新中长期计划、年度计划和城市更新业务系统对城市更新项目进行统筹、监督和管理。

城市更新由市政府相关职能部门、区人民政府（以下简称区政府）、土地使用权人或者其他符合规定的主体申报、实施。鼓励有社会责任、有品牌、有实力、有经验的开发企业实施城市更新项目。横琴新区和经济功能区管理机构履行区政府的职责。

本市建立城市更新工作领导协调机制，领导全市城市更新工作，对全市城市更新工作重大事项进行决策。区政府作为辖区城市更新工作责任主体，应当统筹协调有关部门共同推进本辖区的城市更新工作。镇人民政府、街道办事处、居民委员会和村民委员会等应当根据职能积极维护城市更新活动的正常秩序。

市自然资源主管部门负责组织拟订与城市更新相关的政策制度、技术规范和标准，组织编制市级城镇低效用地再开发专项规划、城市更新中长期计划，统筹推进全市城市更新工作。区城市更新主管部门负责拟订本行政区域内与城市更新相关的政策制度，组织编制区级城镇低效用地再开发专项规划和城市更新年度计划，负责城市更新有关事项的申报受理、组织报批及监管工作。征地和城市房屋征收机构负责城市更新过程中的土地使用权和地上房屋征收工作。

市发展和改革主管部门负责拟定城市更新相关的产业指导政策，并对涉及政府投资的城市更新项目实施计划管理。市、区财政主管部门负责按照计划安排核拨本级城市更新项目资金。自然资源、城市管理和综合执法等部门应当加大工作力度，依职权查处城市更新单元范围内的违法行为。

市、区政府应当保障开展组织实施城市更新的工作经费。城市更新涉及政府投资项目的，根据政府投资项目管理的相关规定实施。第二章规划与计划第一节城市更新规划

实施城市更新应当以城市更新单元为基本单位，以城市更新单元规划为依据，确定规划要求，协调各方利益，落实城市更新目标与责任。

市自然资源主管部门依据全市国土空间总体规划，组织编制市级城镇低效用地再开发专项规划，报市政府批准后实施。区城市更新主管部门可根据实际需要，在市级城镇低效用地再开发专项规划指导下，组织编制区级城镇低效用地再开发专项规划，报区政府批准后实施。城镇低效用地再开发专项规划的规划期限一般为五年，结合低效用地调查评价成果，明确规划期限内全市城市更新的重点区域、规划目标和规划策略等内容，指导城市更新单元划定、城市更新单元规划编制和城市更新计划制定，并与国土空间详细规划做好衔接。城镇低效用地再开发专项规划批准后，应将主要内容按照规定程序纳入国土空间详细规划组织实施。

划定城市更新单元应当综合考虑所在区域社会、经济、文化关系的延续性，结合道路、河流等自然要素和产权边界等因素，并符合以下条件：（一）符合城镇低效用地再开发专项规划。（二）符合生态保护红线、饮用水水源一级保护区、饮用水水源二级保护区、绿地绿线、历史文物保护紫线、水域岸线蓝线、公共服务设施橙线、道路红线、城市基础设施黄线、工业用地控制线等城市控制性区域管制要求。（三）符合相对成片的要求，保证基础设施和公共服务配套设施相对完整。（四）符合有关技术规范的要求。一个城市更新单元可以包括多种城市更新类型，也可以包括一个或者两个以上的城市更新项目。

划定城市更新单元时涉及下列情形的，依照以下规定分别处理：（一）政府社团用地、特殊用地，经市政府批准同意后方可单独划定为城市更新单元。（二）除通过城市更新实现用地清退外，被非法占用的已完成征转及补偿手续的国有未出让用地和基本农田保护区用地不划入城市更新单元。（三）未出让的国有建设用地在符合国土空间总体规划、土地利用现状的前提下，应当结合城市更新单元规划进行置换，与补公用地整合使用。（四）旧工业区及其异地配套的生活用地可作为一个更新单元统一规划建设。（五）香洲区城中旧村应当整村划定城市更新单元。（六）纳入城市更新单元进行整体利用的其他用地，改造后只能用于复建安置和公共设施建设。

城市更新单元规划应当根据国土空间详细规划所确定的强制性内容要求制定。未制定国土空间详细规划地区应当在现状调查研究的基础上，根据分区规划确定的各项要求拟订城市更新单元规划，相关内容应当纳入国土空间详细规划的制定。城市更新单元规划对国土空间详细规划的强制性内容作出调整的，相应内容应当纳入国土空间详细规划并予以公布。城市更新单元规划应按照规定报有批准权的机关批准。

城市更新单元规划应当包括以下内容：（一）城市更新单元内更新项目的具体范围、更新目标、更新方式和规划控制指标。（二）城市更新单元内基础设施、公共服务设施和其他用地的功能、产业方向及其布局。（三）城市更新单元概念性布局规划及单元城市设计指引。（四）与国土空间总体规划、国土空间详细规划强制性内容及城镇低效用地再开发专项规划内容的衔接说明。（五）国土空间详细规划未覆盖或者对国土空间详细规划的强制性内容作出调整的，应当补充公共服务设施论证、交通影响评价、城市更新经济评估等技术报告。（六）符合国土空间详细规划，但按照相关规定应当进行交通影响评价的，应当补充交通影响评价报告。（七）文物、历史街区、历史建筑和城市文脉资源的保护方案以及城市景观风貌保护评估。（八）相关规定明确须开展土壤污染状况调查的，应当补充土壤污染状况调查报告。（九）其他应当予以明确的内容。

因用地整合的需要，城市更新单元规划中的补公用地可以在同一国土空间详细规划编制单元范围内进行等用地面积异地置换，整合集中。补公用地可以从同一宗地返算允许纳入标图入库面积的剩余用地中提供。因规划需要，补公用地超出同一国土空间详细规划编制单元进行异地置换的，应当按程序报市政府批准。

城市更新单元内的原权利人应当按照本办法规定形成申报主体，由申报主体委托有资质的规划编制单位编制城市更新单元规划，并按程序和批准权限报批，取得改造方案批复文件。改造方案批复文件有效期为两年。申请续期的，可给予续期一次，且续期不超过一年。改造方案包括整治类城市更新单元规划方案、改建类和拆建类城市更新单元规划方案及供地方案、资金筹措、实施主体形成及确认方式等内容。第二节城市更新计划

市自然资源主管部门可以根据需要依据国民经济和社会发展规划、国土空间总体规划，结合市级城镇低效用地再开发专项规划，组织编制城市更新中长期计划，报市政府批准实施。