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为了加强物业专项维修资金管理，保障物业共用部位、共用设施设备正常使用，维护业主合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

本市行政区域内物业专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。

市房产行政主管部门负责本市行政区域内物业专项维修资金的统一监督管理工作，其所属的市物业专项维修资金监管办公室（以下统称管理机构）负责商品住宅、非住宅物业专项维修资金的具体管理工作；市住房保障管理办公室（以下统称管理机构）负责公有住房物业专项维修资金的具体管理工作。财政、审计、监察等相关部门按照各自职责分工，共同做好物业专项维修资金的相关工作。区（县）房产行政主管部门、乡镇人民政府、街道办事处（片区管委会）、社区居民委员会按照规定的职责，负责物业专项维修资金的相关工作。

物业专项维修资金实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督、受益人和负担人相一致的原则。第二章交存

各类物业的业主应当按照本办法的规定交存物业专项维修资金，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。

物业专项维修资金应当由业主按照其所拥有物业的建筑面积交存。首期物业专项维修资金的交存标准为：（一）商品住宅、非住宅物业，配置电梯的，按照本市房屋建筑安装工程每平方米造价的8%交存；未配置电梯的，按照本市房屋建筑安装工程每平方米造价的7%交存；（二）公有住房按照每平方米建筑面积为当地房改成本价的2%交存；售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取物业专项维修资金。

业主交存的物业专项维修资金属于业主所有。从公有住房售房款中提取的物业专项维修资金属于公有住房售房单位所有。

业主应当在办理房屋入住手续前，交纳物业专项维修资金。预售商品房屋的开发建设单位应当在办理房屋初始登记前，将未售出房屋的首期物业专项维修资金存入物业专项维修资金专户。公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的物业专项维修资金存入公有住房物业专项维修资金专户。

物业专项维修资金实行业主自主管理或者由管理机构代为管理的方式。成立业主大会前或者业主大会成立后决定不实行自主管理的，其物业专项维修资金由管理机构代为管理。

管理机构应当委托本市一家商业银行作为物业专项维修资金的专户管理银行，并开立物业专项维修资金专户，以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。开立公有住房物业专项维修资金专户，应当按照售房单位设账，按幢设分账；其中，业主交存的物业专项维修资金，按房屋户门号设分户帐。

业主决定自主管理物业专项维修资金的，应当在区（县）房产行政主管部门、乡镇人民政府或者街道办事处（片区管委会）的指导下召开业主大会，业主大会履行下列程序后可以授权业主委员会对物业专项维修资金实行自主管理：（一）业主大会对物业专项维修资金实行自主管理的决议、管理制度以及确定物业专项维修资金的专户管理银行等相关决议事项进行表决；（二）决议事项应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主表决同意；（三）业主大会会议召开后，业主委员会应当将业主大会决议事项及业主大会会议召开的情况在本物业管理区域内的显著位置进行公示，公示期不得少于15日。

业主大会决定自主管理物业专项维修资金的，应当按照下列程序申请移交物业专项维修资金：（一）业主委员会持业主大会决议，在物业专项维修资金专户管理银行开立唯一专户，专户管理银行不得擅自变更，确需变更的，应当经业主大会决定后书面告知管理机构；（二）业主委员会持物业专项维修资金移交申请、业主大会决议等相关资料到管理机构办理物业专项维修资金移交手续；（三）管理机构自收到申请资料之日起30日内通知物业专项维修资金专户管理银行，将该物业管理区域内业主交存的维修资金账面余额划转至业主大会开立的物业专项维修资金专户，并将有关账目等资料移交业主委员会。

业主分户账面物业专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。由管理机构代管物业专项维修资金的，具体续交办法由市房产行政主管部门会同市财政部门制定。由业主大会自主管理物业专项维修资金的，续交方案由业主大会决定。

未在规定时间续交物业专项维修资金的业主，管理机构不予办理物业专项维修资金过户、变更、开具余额有效证明等相关业务。第三章使用

物业共用部位、共用设施设备维修和更新、改造所需费用按照下列规定分摊：（一）单个或多个物业管理区域内业主共有的费用，由单个或多个物业管理区域内的相关业主按照各自拥有物业的建筑面积比例分摊；（二）单幢或多幢房屋业主共有的费用，由单幢或多幢房屋相关业主按照各自拥有物业的建筑面积比例分摊；（三）一个单元或单元一侧业主共有的费用，由该单元或单元内一侧房屋业主按照各自拥有物业的建筑面积比例分摊；（四）一个或多个楼层业主共有的费用，由该楼层或多个楼层房屋业主按照各自拥有物业的建筑面积比例分摊；（五）售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共有的费用，按照建筑面积比例分摊到各相关物业；其中，售后公有住房应分摊的费用应当由相关业主和公有住房售房单位按照所交存物业专项维修资金的比例分摊；（六）未售出物业共有的费用，开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出物业的建筑面积比例分摊。已售公有住房维修资金的费用支出由售房单位和个人按照现存物业专项维修资金账户余额比例分摊；未建立物业专项维修资金账户或账户余额不足的业主应当按照各自拥有物业的建筑面积比例分摊相关费用。

物业共用部位、共用设施设备需要维修和更新、改造的，业主委员会或者相关业主应当书面告知物业服务企业；无物业服务企业的，应当书面告知所在社区居民委员会。物业服务企业或社区居民委员会应当自收到告知书之日起3日内启动物业专项维修资金列支申请程序。

由管理机构代管物业专项维修资金的，按照下列程序使用物业专项维修资金：（一）物业管理区域内有物业服务企业的，由物业服务企业提出使用申请；物业管理区域内没有物业服务企业的，由所在社区居民委员会提出使用申请；（二）管理机构进行现场勘察，制作现场勘查报告；（三）物业服务企业或者社区居民委员会根据维修和更新、改造项目拟定使用方案，并在物业管理区域内的显著位置公示使用方案，公示期不得少于7日；（四）使用方案经物业专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意；（五）物业服务企业或者社区居民委员会组织实施使用方案；（六）物业服务企业或者社区居民委员会持有关材料，向管理机构申请列支，并在物业管理区域内的显著位置公示物业专项维修资金使用的相关情况；（七）管理机构审核同意后，向物业专项维修资金的专户管理银行发出划转物业专项维修资金的通知，专户管理银行将所需物业专项维修资金划转至维修单位。

由业主大会自主管理物业专项维修资金的，按照下列程序使用物业专项维修资金：（一）物业服务企业提出使用方案，使用方案经物业专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意；（二）物业服务企业组织实施使用方案组织实施使用方案，持有关材料向业主委员会提出列支物业专项维修资金；动用公有住房物业专项维修资金的，向管理机构申请列支；（三）业主委员会审核通过使用方案，书面告知管理机构；动用公有住房物业专项维修资金的，经管理机构审核同意；（四）业主委员会、管理机构向物业专项维修资金的专户管理银行发出划转物业专项维修资金的通知，专户管理银行将所需物业专项维修资金划转至维修单位。

有下列情形之一需要立即对物业共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，维修费用可以直接从相关业主的物业专项维修资金中列支：（一）屋面防水损坏造成房屋渗漏严重的；（二）电梯出现故障危及人身安全的；（三）楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的；（四）消防系统出现功能障碍的；（五）排水管道严重堵塞或者断裂的；（六）其它危及房屋使用安全、影响业主正常生活的紧急情况。

需要立即对物业共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，按照下列规定列支物业专项维修资金：（一）由管理机构代管物业专项维修资金的，按照本办法