LawHub

为规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，提升居民生活质量和宜居水平，构建共建共治共享的基层社会治理体系，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》和《四川省物业管理条例》等法律、法规，结合攀枝花市实际，制定本办法。

本办法适用于攀枝花市行政区域内的物业管理活动及其监督管理。

本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务人或者自行管理等方式，对物业服务区域内的建筑物及其附属设施进行维修、养护、管理，维护物业服务区域内的环境卫生和秩序的活动。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

物业管理应当遵循公开公平、诚实信用的原则，坚持党建引领、依法管理、业主自治、市场竞争、政府引导原则，推动物业管理标准化、专业化、智能化、绿色化发展。

建立中国共产党基层组织领导下的居（村）民委员会、业主委员会、物业服务人等协调运行机制，形成社区治理合力，提升基层治理水平。社区（村）党组织引导业主中的党员积极参选业主委员会成员，通过法定程序担任业主委员会成员。

县级以上地方人民政府应当加强对物业管理活动及其监督管理工作的领导，将物业服务纳入现代服务业发展规划，推动物业服务行业向现代服务业发展，促进物业管理融入基层社会治理。县级以上地方人民政府应当建立物业管理活动的监督管理协调机制，安排部署物业管理工作，协调有关行政主管部门加强物业服务区域内的监督管理，及时依法查处违法行为。

市人民政府住房城乡建设主管部门负责全市物业管理活动的指导和监督管理工作，履行下列职责：（一）制定物业管理、建筑物及其附属设施的维修资金管理制度并组织实施；（二）制定物业服务行业规范；（三）负责智慧物业服务平台的运行和维护；（四）统筹、协调全市物业管理培训与宣传工作；（五）组织开展物业服务人和项目负责人信用评价；（六）指导物业管理行业协会有序开展相关工作，鼓励物业服务企业加入本市物业管理行业协会；（七）法律、法规规定的其他职责。县（区）人民政府住房城乡建设主管部门负责本行政区域内物业管理活动的指导和监督管理工作，履行下列职责：（一）办理物业服务区域划分备案；（二）办理前期物业服务合同和（临时）管理规约备案；（三）办理物业承接查验备案；（四）实施对物业服务人及从业人员的监督管理；（五）组织街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会、业主委员会及物业服务人培训；（六）法律、法规规定的其他职责。

县级以上地方人民政府有关行政主管部门应当按照各自职责分工，在物业管理领域履行下列职责：（一）发展改革主管部门负责制定和调整涉及实行政府指导价的物业服务收费标准；（二）经济和信息化主管部门负责协调指导电力供应企业做好物业服务区域内由原产权单位提供的，符合国家标准或行业规范的供电设施设备移交和维护管理；（三）公安机关负责指导物业服务区域内犬只管理，指导物业服务人、业主委员会开展物业服务区域安全防范工作，根据小区申请指导物业服务区域内停车泊位划定以及限速、禁停等交通标志设置，依法查处职责范围内的社会生活噪声污染、高空抛物等行为，监督管理物业服务人开展保安服务；（四）民政部门负责指导社区居家养老服务设施的建设和管理；（五）司法行政主管部门负责指导物业管理矛盾纠纷的人民调解，促进和谐社区建设；（六）自然资源和规划主管部门负责建设工程方案设计审查阶段明确物业服务用房等配套设施的位置、面积，并做好规划实施监督管理工作；（七）生态环境主管部门负责指导环境保护工作，依法查处有关环境污染等违法行为；（八）卫生健康主管部门负责指导物业服务区域内传染病防治工作，负责对物业服务区域内从事集中式供水、二次供水、现制现售水和涉及饮用水卫生安全产品生产经营活动的卫生监督管理；（九）应急管理部门负责指导物业服务区域内制定应急预案、开展应急演练；（十）消防救援部门负责对物业服务人履行消防安全职责情况进行监督管理，依法查处电动自行车违规停放充电，共用消防设施、器材、消防安全标志未保持完好有效，疏散通道、安全出口、消防车通道、消防车登高操作场地未保持畅通的违法行为；（十一）市场监督管理部门负责对物业服务区域内电梯等特种设备安全运行的监督管理；（十二）城市管理部门负责指导做好物业服务区域内城市管理相关工作，依法查处城市管理领域违法行为；（十三）国防动员主管部门负责物业服务区域内人防工程维护管理的监督检查，依法查处破坏、侵占人民防空设施等违法行为。其他有关行政主管部门按照各自职责，共同做好物业管理相关监督管理工作。

街道办事处（乡镇人民政府）履行以下职责：（一）组织、指导、协调本辖区业主大会设立和业主委员会选举与换届；（二）指导和督促业主大会、业主委员会和物业服务人依法履行职责；（三）调解处理物业管理纠纷，协调社区建设与物业管理的关系；（四）组织、推动老旧小区实施物业管理；（五）负责落实县级以上地方人民政府依法采取的应急措施，指导业主委员会、物业服务人开展应对工作，所需物资和资金纳入政府应急体系管理；（六）建立物业管理联席会议制度，协调处理物业管理活动中的重大问题；（七）法律法规规定的与物业管理活动相关的其他职责。居（村）民委员会应当依法协助街道办事处（乡镇人民政府）开展相关工作。

物业管理行业协会应当加强行业自律管理，推进行业标准化建设，规范物业服务行为；协助住房城乡建设主管部门或者街道办事处（乡镇人民政府）加强从业人员培训，提高物业服务水平；调解处理物业服务人之间的纠纷，促进行业健康发展。鼓励物业服务行业组织建立物业管理行业监测、披露机制，开展物业服务质量评价；建立符合业主与行业需求的第三方招标投标与咨询机构库，以供业主选择物业服务人时参考。

县级以上地方人民政府应当结合旧城改造和城乡环境治理，建立老旧住宅区管理长效机制，对配套设施不齐全、环境较差的老旧住宅区按照有利于物业管理的原则进行综合改造整治，完善相关配套基础设施和公共服务设施，改善老旧住宅区居住环境。根据老旧住宅区改造后的实际情况，综合考虑建设用地宗地范围、共用设施设备、建筑物规模和类型、社区建设、资源共享、便利服务、协商议事等因素，由街道办事处（乡镇人民政府）组织业主向县（区）人民政府住房城乡建设主管部门申请划分物业服务区域，并指导成立业主大会，选举业主委员会或者组建物业管理委员会。第二章业主、业主大会、业主委员会和物业管理委员会

不动产登记簿记载的房屋所有权人为业主。已经达到交付使用条件，尚未出售或者尚未向买受人交付的专有部分，建设单位为业主。尚未依法办理房屋所有权登记，但符合下列情形之一的，在物业管理活动中享有业主权利、承担业主义务：（一）因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等取得房屋所有权的；（二）因继承取得房屋所有权的；（三）因合法建造等事实行为取得房屋所有权的；（四）基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为已经合法占有建筑物专有部分的；（五）法律、法规规定的其他情形。

业主在物业管理活动中根据法律法规规定、管理规约和物业服务合同约定，享有业主权利，承担业主义务。物业承租人、借用人、居住权人等物业使用人根据法律法规、管理规约、业主大会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。业主和物业使用人不得以放弃权利为由不履行相应义务。

业主大会由物业服务区域内全体业主组成，一个物业服务区域设立一个业主大会。业主总人数较少且经全体业主一致同意不设立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

首次业主大会会议筹备经费由建设单位依法承担，应当按照物业服务区域规划核准总建筑面积（含地下建筑面积）每平方米0.3元的标准缴纳首次筹备经费，单个物业服务区域总费用最低不少于一万元，最高不超过八万元。新建物业的建设单位应当在办理商品房预售许可或现房销售前，将首次筹备经费交存至该辖区内的街道办事处（乡镇人民政府）设立的专用账户。县（区）人民政府住房城乡建设主管部门在办理在建项目物业服务区域备案手续时，应当查验建设单位交存首次筹备经费的情况。市、县人民政府住房城乡建设主管部门在办理新建现房网签备案手续时，应当查验建设单位交存首次筹备经费的情况。老旧小区以及建设单位已不存在的物业服务区域筹备首次业主大会的，首次筹备经费由街道办事处（乡镇人民政府）组织、指导、协调按下列方式筹集：（一）共有部分经营收益；（二）全体业主共同交纳；（三）社会各界、企事业单位、个人自愿捐赠等其他方式；（四）县（区）人民政府可以给予补助；（五）法律法规规定的其他方式。

业主大会会议的召开应当接受街道办事处（乡镇人民政府）的指导和监督。业主委员会应当在召开业主大会会议公告前十五日内将会议方案、议程、议事内容或者拟表决事项等书面报告街道办事处（乡镇人民政府），并听取意见和建议。业主大会会议由业主委员会书面记录，相关会议资料应当存档保存。业主大会会议未能作出决定的，或者业主就会议议题内容等存在重大意见分歧的，业主委员会应当及时向街道办事处（乡镇人民政府）报告。

业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会每年至少召开一次定期会议，具体召开次数由业主大会议事规则约定。业主大会定期会议由业主委员会负责召集，并应当在会议召开十五日前，通知物业服务区域内全体业主，并将业主大会召开的时间、地点、方式、内容等主要事项以书面形式在物业服务区域显著位置、业主微信群等平台公示，公示前应当向物业所在地居（村）民委员会书面报告。业主大会会议不得就公示议题以外的事项进行表决。专有部分面积占比百分之二十以上的业主或者人数占比百分之二十以上的业主提议，或者出现业主大会议事规则约定的其他情形时，业主委员会应当召集业主大会临时会议。召开业主大会会议时，涉及业主共同利益重大事项的，应当邀请物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会的人员列席。

召开业主大会会议的组织者应当自会议作出决定之日起三日内将业主的表决情况及统计结果在物业服务区域显著位置、业主微信群等平台公示，公示期不少于三十日。

业主大会履行下列职责：（一）制定、修改管理规约和业主大会议事规则；（二）选举、更换或者罢免业主委员会成员；（三）确定物业管理方式，选聘、续聘和解聘物业服务人，或者决定自行管理；（四）依法筹集、管理、使用建筑物及其附属设施的维修资金；（五）改建、重建建筑物及其附属设施；（六）改变共有部分用途或者利用共有部分从事经营活动；（七）决定共有部分的使用方案和规程，管理、分配、使用共有资金；（八）决定业主大会、业主委员会工作经费的筹集、开支范围、标准，定期公示业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；（九）改变或者撤销业主委员会作出的决定；（十）物业费调整；（十一）法律、法规规定应当由业主共同决定的其他事项。

业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会会议选举产生，由五至十五人单数组成，任期不超过五年。业主委员会成员具体数额、具体任期和选举结果的确认应当在业主大会议事规则中明确约定。业主委员会向业主大会负责并报告工作，受业主、业主大会监督，按照依法通过的业主委员会工作规则开展工作。