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为了规范住宅物业管理活动，提升物业服务水平，维护业主、物业使用人和物业服务人的合法权益，营造良好的居住环境，根据《中华人民共和国民法典》《安徽省物业管理条例》和有关法律法规，结合本市实际，制定本办法。

本办法适用于本市行政区域内住宅物业的使用、维护、服务及其监督管理活动。本办法所称住宅物业管理（以下简称物业管理），是指住宅区内的业主通过选聘物业服务企业或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。

坚持条块结合、属地管理、权力下放、重心下移的原则，建立市级监督指导、县区级属地管理，街道办事处（乡镇人民政府）及居（村）民委员会具体落实的物业管理体制。推动在物业服务企业、业主委员会中建立党组织，发挥党建引领作用。

市、县、区政府建立由住房和城乡建设、城市管理行政执法、发展改革、公安、应急管理、消防救援、市场监督管理、人防等物业管理相关部门参加的物业管理联席会议，协调解决物业管理重大问题，并建立物业管理争议化解和纠纷处理工作机制。

市住房和城乡建设部门负责全市物业管理工作，其主要职责为：（一）研究制定本市物业行业管理相关政策并组织实施；（二）指导、监督县区开展物业管理工作并考核；（三）对物业服务企业实施分类监管，建立激励和惩戒制度；（四）指导、监督本市建筑物及其附属设施的维修资金（以下简称专项维修资金）的筹集、管理和使用；（五）指导、监督和管理物业管理招投标活动；（六）建立健全物业管理培训制度；（七）制定业主大会议事规则、临时管理规约、管理规约、物业服务合同等示范文本；（八）建立全市统一的物业管理信用信息、业主共同决策等信息系统；（九）指导、监督行业协会开展和实施行业自律；（十）法律、法规规定的其他职责。

发展改革部门负责本市市区住宅小区前期物业服务收费标准的制定、调整、发布。公安部门负责指导物业管理区域内汽车停放、规范小区周边道路红线范围内停车泊位的设置和停车秩序。消防救援部门负责依法查处违反消防法律法规的行为。市场监督管理部门负责受理住改营投诉处理；查处物业服务中的价格违法行为；对物业管理区域内的电梯、锅炉等特种设备进行安全监察，监督物业服务企业承担电梯使用者相关责任义务。城市管理行政执法部门负责小区违章搭建、摆摊设点、占道经营、饲养家禽等违法行为的查处。人防、财政、生态环境、自然资源和规划、司法等部门，按照各自职责，相互配合，做好物业管理相关监督管理工作。

县区物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理工作，其主要职责为：（一）监督、管理本行政区域内物业服务企业、项目和从业人员；（二）参与本行政区域内物业管理招投标活动的管理；（三）负责物业服务企业的备案工作；（四）依法开展物业纠纷行政调解工作；（五）负责本行政区域内物业承接查验备案的指导、监督和备案；（六）指导和监督本行政区域内街道办事处（乡镇人民政府）物业管理工作的开展和考核考评工作；（七）负责物业管理相关人员的培训工作；（八）突发事件应对期间，指导本行政区域内物业服务项目企业开展相应级别的应对工作；（九）建立综合执法工作机制，依法查处物业管理活动中的违法违规行为；（十）法律、法规规定的其他职责。

街道办事处（乡镇人民政府）是辖区物业管理工作的落实主体，其主要职责为：（一）组织、协调、指导辖区业主大会的成立和业主委员会换届工作；指导和监督业主大会、业主委员会开展工作，督促业主委员会和物业服务企业开展专项维修资金使用及续筹工作；对业主大会、业主委员会作出违反法律法规的决定，责令限期改正或予以撤销。（二）完善物业矛盾调处机制，处理物业管理活动中的矛盾纠纷和投诉；（三）指导居（村）民委员会设立环境与物业管理委员会，协调处理辖区内物业管理重大事宜；（四）负责辖区内老旧住宅小区基本物业服务的落实；（五）监督、管理辖区内物业服务企业、项目和从业人员；（六）法律、法规规定的其他职责。

居（村）民委员会具体实施本辖区物业管理工作，其主要职责为：（一）协助街道办事处（乡镇人民政府）负责指导、协调和监督业主大会的召开和规范运作；（二）指导和监督业主委员会的工作，指导和监督区域内物业管理项目日常工作，及时处理本辖区的物业管理矛盾纠纷；（三）开展物业管理协商活动，建立协商意见采纳、落实和反馈机制；（四）建立物业管理联动机制，接受物业服务企业退出项目的预警报告，协调解决物业服务企业退出和交接过程中出现的问题；（五）协助有关部门，参与专项维修资金的使用监督；（六）协助街道办事处（乡镇人民政府）落实老旧住宅小区基本物业服务工作；（七）发现本区域内有违法搭建等违反物业管理有关法律法规的行为，应当立即制止，并及时向有关部门报告。

物业服务行业协会要加强行业自律，规范从业行为，促进诚信经营。认真宣传国家和省、市有关规定，制定物业服务规范和等级标准，建立和完善物业服务企业以及物业服务从业人员的自律制度，配合市物业管理行政主管部门建立健全信用档案。协助完成行业主管部门的其他工作。

市、县、区物业管理行政主管部门建立物业服务第三方评估监理机制。县级以上物业管理行政主管部门、业主、建设单位、物业服务企业可以委托物业服务第三方评估机构对物业项目交接和承接查验、物业服务标准、物业服务质量、物业服务费用测算、参与社区治理情况等事项进行评估。第二章业主、业主大会与业主委员会

业主在物业管理活动中享有以下权利：（一）提议召开业主大会会议，参加业主大会会议，提出制定和修改临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则的建议；（二）监督业主大会筹备组、业主委员会或者环境与物业管理委员会的工作；（三）选举业主委员会委员，并享有被选举权；（四）依法享有对共用部位、共用设施设备和相关场地使用的知情权、监督权和收益权；（五）要求其他业主、物业使用人停止违反共同利益的行为；（六）监督物业服务企业履行物业服务合同；（七）监督专项维修资金的管理和使用；（八）法律、法规规定的其他权利。业主依法行使权利不得危及物业的安全，不得损害其他业主的合法权益。

业主在物业管理活动中履行以下义务：（一）遵守临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则；（二）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（三）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护以及应对突发事件等方面的制度要求；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按照物业服务合同约定交纳物业服务费用；（六）履行房屋安全使用责任；（七）配合、支持物业服务企业按照管理规约、物业服务合同实施的物业管理活动；（八）法律、法规规定的其他义务。业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务。

物业管理区域内，符合下列条件之一的，应当筹备首次业主大会或者业主代表大会（以下统称业主大会）会议：（一）已交付的专有面积占建筑物总面积百分之五十以上；（二）首批物业交付满三年。符合首次业主大会会议召开条件之一，百分之五以上的业主、专有部分占建筑物总面积百分之五以上的业主可书面向辖区街道办事处（乡镇人民政府）申请成立业主大会。由建设单位或物业服务企业按规定报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料。建设单位或物业服务企业故意拖延或者不报送的，辖区街道办事处（乡镇人民政府）应当督促其按规定报送。

街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到成立业主大会书面申请四十五日内，对提出申请的业主身份和申请进行审核，对符合业主大会成立条件的，组织成立首次业主大会筹备组。首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。

首次业主大会筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会等代表组成，成员人数应当为五至十一人的单数。筹备组中的业主代表由社区党组织或者居（村）民委员会组织业主推荐产生，业主代表人数应当不少于筹备组总人数的百分之五十。筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）代表担任。筹备组应当自成立之日起十五日内，将成员名单和工作职责在物业管理区域内显著位置进行公示。筹备组业主代表条件与业主委员会业主成员条件一致。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处（乡镇人民政府）协调解决。

业主大会决定以下事项：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）使用专项维修资金；（六）听取和审议业主委员会的工作报告、财务报告；（七）听取和审议物业服务人的工作报告、财务报告；（八）改变和撤销业主委员会不适当的决定；（九）决定业主大会、业主委员会工作经费的相关事项；（十）审议物业服务方案，决定物业服务合同、收费标准；（十一）筹集专项维修资金；（十二）改建、重建建筑物及其附属设施；（十三）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（十四）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第十一项至第十三项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。首次业主大会会议应当制定管理规约和业主大会议事规则，选举产生业主委员会，批准业主委员会工作规则等。

业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开，每年至少召开一次。会议召开十五日前应通知全体业主，并同时告知居（村）民委员会，居（村）民委员会可以根据情况派代表参加。有下列情形之一的，业主委员会应当立即组织召开业主大会临时会议：（一）经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上业主提议的；（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；（三）业主委员会委员缺员超过百分之三十的；（四）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，居（村）民委员会或者街道办事处（乡镇人民政府）可以责令业主委员会限期召开；逾期仍不召开的，由物业所在地的居（村）民委员会或者街道办事处（乡镇人民政府）组织召开，并重新推选业主委员会主任、副主任。

业主委员会委员候选人通过下列方式产生：（一）居（村）民委员会推荐；（二）业主自荐或联名推荐。筹备组根据业主委员会委员候选人产生办法从按照前款方式推荐的人员中确定业主委员会委员候选人名单，报社区党组织。

业主委员会由业主大会会议选举产生，以其选举产生之日为成立日期，接受业主大会和业主的监督。业主委员会中业主成员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主有损坏房屋承重结构、违法搭建、毁绿占绿、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、无故欠交物业服务相关费用等违反法律、法规和管理规约的，不得担任业主委员会委员。业主委员会中业主成员本人、配偶及其直系亲属不应与本小区物业服务企业有直接利益关系。