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为规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人居环境品质，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《湖南省物业管理条例》等法律、法规规定，结合湘潭实际，制定本办法。

本市行政区域内的物业管理活动适用本办法。

物业管理应当坚持政府主导、部门监管、基层治理、行业自律、业主自治、多方参与、协商共建的原则。

市、县（市、区）人民政府应当将物业管理纳入社区建设治理体系，推进物业管理科学发展，实现新旧小区、安置区、保障性住房等的物业管理全覆盖，建立健全物业管理工作领导机制、联席会议制度和考核评价制度，制定物业管理具体措施，协调解决辖区内物业管理的重大问题，组织联合执法行动，集中整治物业管理区域内的违法行为。

市、县(市、区)住房和城乡建设行政主管部门或物业管理机构负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作，指导物业管理和服务质量评价，加大物业管理相关法律、法规宣传力度。

市、县(市、区)相关行政主管部门或管理机构根据各自法定职责和本级物业管理联席会议制度的规定，负责物业管理相关执法工作，在市、县(市、区)人民政府领导下开展联合执法行动，重点对违法搭建、占用消防通道、违法饲养动物、污染环境等违法行为予以查处。

乡镇人民政府或街道办事处应当明确分管负责人及工作人员，负责辖区内物业管理活动的日常监管，主要职责如下：（一）监督、指导业主大会的筹备、成立，业主委员会和业主监督委员会的选举、换届工作，并进行备案；（二）监督业主大会、业主委员会和业主监督委员会的履职行为；（三）协调物业管理与社区建设的关系，调解物业管理纠纷，处理相关投诉和举报；（四）法律、法规、规章规定的其他职责。

村（居）民委员会应当明确物业管理工作人员，协助乡镇人民政府或街道办事处开展下列物业管理工作：（一）督促业主大会和业主委员会依法履行职责，参与协调解决物业管理活动中的矛盾纠纷；（二）指导筹备、召开业主大会，指导业主大会、业主委员会和业主监督委员会的日常工作。（三）指导、监督物业服务企业落实安全防范措施；（四）指导无物业管理的居民小区、安置区等健全物业管理自治组织，实施业主自治；（五）配合相关行政主管部门或管理机构在本村（居）开展执法活动。第二章业主与业主大会

房屋所有权人为业主。物业管理区域内全体业主组成业主大会，一个物业管理区域成立一个业主大会。新建物业管理区域的划分由建设单位在编制建设项目规划设计方案时，一并报自然资源和规划行政主管部门核定。自然资源和规划行政主管部门在受理核定规划设计方案时，对物业管理区域划分资料不齐全的，依法不予受理。

业主大会在制定管理规约中，可依法对业主违法搭建、占用消防通道、违法饲养动物、污染环境、拒付物业服务费等行为予以规范和约束，维护全体业主合法权益。业主大会决定事项中表决通过的具体业主人数、专有部分建筑面积数，按法律、法规的规定执行。业主大会进行投票表决的，遵循一户一票的原则，由具有完全民事行为能力的业主本人表决或其配偶、同住直系亲属代为表决；物业使用人根据与业主的书面约定在物业使用期限内代为表决。鼓励业主大会优先选择电子投票系统进行表决，提倡物业服务企业利用信息技术为业主提供智慧物业服务。

业主委员会由委员和候补委员组成，具体人数和任期由业主大会依法确定。任期内，如出现委员资格被终止情形时，候补委员可按照选举时得票多少依次递补为委员。委员和候补委员候选人在村（居）民委员会组织下，由业主自荐、业主联名推荐产生。候选人名单确定后，应报乡镇人民政府或街道办事处备案。候选人的选举材料中应当载明其交纳物业服务费、专项维修资金或其他需要业主共同分担费用的情况，若欠费，需注明欠费的金额、期限等信息，并向业主公开。经业主大会同意，业主委员会可以聘请专职执行秘书，负责处理业主委员会的日常事务。候补委员和专职执行秘书可列席业主委员会会议，但无投票权和发言权。

业主委员会自选举产生之日起三十日内，应将委员和候补委员名单、得票数、业主大会会议决定、管理规约、业主大会议事规则等材料报物业所在地的县(市、区)住房和城乡建设行政主管部门或物业管理机构，以及乡镇人民政府或街道办事处备案，并书面告知村（居）民委员会。业主及业主委员会应严格执行管理规约、业主大会议事规则和业主大会决定的事项，对违反法律、法规以及管理规约、业主大会议事规则和业主大会决定的行为，有权予以劝阻、制止，或向有关行政主管部门举报。

业主大会可以设立业主监督委员会，业主监督委员会由三人以上的单数组成。物业管理区域内业主不足五百人的，可只设一名业主监督委员。业主监督委员会负责监督业主委员会的工作，在业主委员会未按规定召开业主大会时，经业主大会授权可组织召开业主大会，并履行业主大会赋予的其他职责。业主监督委员会的选举、任期和委员任职资格等参照业主委员会的相关规定执行。

业主大会有权决定业主委员会和业主监督委员会的工作经费、委员的津贴标准和专职执行秘书的薪酬标准。前述费用从物业管理区域内的经营性收益中列支或根据业主大会决定由全体业主共同分摊。业主委员会应当对工作经费、委员津贴和专职执行秘书薪酬等各项财务收支建立账册，每半年公示一次，并接受业主和相关部门的监督。第三章物业管理与服务

新建物业建筑总面积五万平方米以上的，建设单位须采用公开招标方式选聘前期物业服务企业；三万平方米至五万平方米的，采取邀请招标方式选聘；三万平方米以下或者投标人少于三人的，可采取协议方式选聘。采取协议方式的，应经市、县（市）住房和城乡建设行政主管部门批准。分期开发的物业为一个物业管理区域的，建设单位须一次性整体选聘前期物业服务企业。

前期物业服务期内，建设单位或业主需解聘前期物业服务企业，已成立业主大会的，由业主大会按照法定程序进行表决；尚未成立业主大会的，由建设单位和已办理物业交付手续的业主共同表决。建设单位所持物业按一个业主计算。前期物业服务合同解除的，建设单位应当向全体业主公示，并书面告知物业所在地的乡镇人民政府或街道办事处，以及县（市、区）住房和城乡建设行政主管部门或物业管理机构。前期物业服务企业解聘后，业主大会仍未成立的，按照相关法律、法规规定重新选聘前期物业服务企业。

建设单位在组织竣工验收时，需通知前期物业服务企业参加，为物业承接查验工作进行前期准备。前期物业服务企业在参加竣工验收中，应当将物业共用部位、共用设施设备等存在的问题书面告知建设单位，建设单位应当及时解决并反馈给前期物业服务企业。

建设单位在建设工程竣工验收合格后交付使用前，应当与前期物业服务企业进行物业承接现场查验。前期物业服务企业进行物业现场查验时，应当邀请三名以上业主代表和物业所在地的县（市、区）住房和城乡建设行政主管部门或物业管理机构、乡镇人民政府或街道办事处、村（居）民委员会参加，并可聘请两名以上相关专业技术人员予以协助。现场查验记录，应当经前期物业服务企业、建设单位和邀请参加的业主代表、其他单位及专业技术人员等签字或盖章。分期开发建设的物业项目，可以根据开发进度，对符合交付使用条件的物业进行分期承接查验。建设单位与前期物业服务企业在最后一期物业承接查验时，物业项目应全部满足物业承接查验条件。建设单位和物业服务企业在物业承接现场查验中不得恶意串通、弄虚作假，侵害业主利益。物业承接现场查验的费用由建设单位承担，但建设单位和前期物业服务企业另有约定的除外。

物业未经现场查验或经现场查验不符合要求的，建设单位不得交付使用，物业服务企业不得承接。经现场查验的物业符合《湖南省物业管理条例》

规定的承接查验要求的，建设单位与前期物业服务企业应当签订物业承接协议，并按照承接协议完成物业查验资料、物业服务用房、物业共用部位、共用设施设备等的交接手续。前期物业服务企业自签订物业承接协议起三日内，应当将承接查验情况和承接协议予以公示；物业交接后，前期物业服务企业应按照规定向物业所在地县（市、区）住房和城乡建设行政主管部门或物业管理机构办理物业承接查验备案手续。建设单位在办理建设工程竣工验收备案手续时，需提供物业承接查验相关资料。