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为规范本市物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，提高物业管理水平，推动物业管理行业健康发展，营造和谐、安全、文明、整洁的居住和工作环境，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《广东省物业管理条例》等法律法规，结合本市实际，制定本办法。

本市行政区域内的物业管理活动适用本办法。本办法所称的物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。业主自行管理或者聘请其他管理人管理物业的，参照本办法有关规定执行。

物业管理应当坚持业主自治与专业服务相结合、属地管理与行业管理相结合的原则，应当遵守法律、法规、规章的规定和管理规约的约定。

市、县（市、区）人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系；建立和完善社会化、市场化的物业管理机制，鼓励采用新技术、新方法提高物业管理和服务水平。

市房地产行政主管部门组织实施本办法，负责建立物业服务企业诚信管理机制，负责全市物业管理活动的监督管理工作。县级房地产行政主管部门负责本辖区物业管理活动的监督管理工作；未设立房地产行政主管部门的，由县级以上人民政府决定物业管理活动的监督管理部门（以下统称“房地产行政主管部门”）。街道办事处、镇人民政府会同物业所在地的房地产行政主管部门指导、协助本辖区业主大会成立和业主委员会选举工作，监督业主大会、业主委员会和物业服务企业日常活动，调解处理物业管理纠纷。居民委员会、村民委员会建立业主、业主委员会和物业服务企业协调机制，协助街道办事处、镇人民政府指导和监督社区内物业管理活动。

市、县（市、区）人民政府有关行政主管部门，按照法定职责加强物业管理区域内房屋安全、物业收费、治安消防、公共秩序、环境卫生、房屋和设施设备使用等方面的监督管理。供水、排水、供电、供气、通讯、有线电视等专营服务单位应当按照相关规定和合同约定，做好物业管理区域内的专项服务。

物业管理行业协会应当依法加强行业自律管理，规范行业行为，推行行业服务标准和标准化服务，履行联络、协调和服务职责，协助政府有关部门调解处理物业管理纠纷，督促物业服务行业及从业人员依法诚信经营，促进物业行业健康发展。

建立街道办事处、镇人民政府、居民委员会、村民委员会、业主委员会（业主代表）、物业服务企业等参加的联席会议制度。联席会议主要协调解决物业管理重大问题。联席会议由街道办事处、镇人民政府负责召集、主持，根据协调的具体问题，可以邀请公安、司法、供水、供电、供气、通信等相关单位参加，也可以邀请上级有关部门参加。联席会议主要协调解决以下事项：（一）物业管理区域内发生的因人为、自然灾害或者其他原因造成的重大人身伤害及财产损失事故；（二）前期物业管理阶段的纠纷；（三）业主委员会不依法履行职责；（四）业主委员会换届过程中出现的重大争议；（五）履行物业服务合同中出现的重大纠纷；（六）其他需要协调解决的重大争议和纠纷。

业主、物业使用人、业主委员会、物业服务企业、建设单位在物业管理服务活动中发生争议的，可以申请物业所在地人民调解委员会调解，也可以依法提起民事诉讼。

市房地产行政主管部门应当建立物业服务信息平台（平台公众号），提供信息发布、业主决策电子投票等功能。物业服务信息平台（平台公众号）建设、维护经费由相关部门分年度列入部门预算。第二章物业管理区域

划分物业管理区域时，应当根据《广东省物业管理条例》的规定，考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，并遵循相对集中、便于管理的原则，具体划分方法如下：（一）物业管理区域应当按照建设用地规划许可证确定的红线图范围划分，已经自然形成独立物业管理区域且无争议的，不再重新划分；（二）分期开发或者两个以上建设单位开发建设的物业，其配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业管理区域；配套设施设备和相关场地能够分割、独立使用的，可以划分为不同的物业管理区域；（三）已经实施物业管理的毗邻的不同物业管理区域，规模较小的，经各自的业主大会同意后，可以合并为一个物业管理区域；（四）没有实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理的，由物业所在地街道办事处、镇人民政府征求相关业主意见后，确定物业管理区域。

划分的物业管理区域，应当按《广东省物业管理条例》的规定向物业所在地房地产行政主管部门备案，房地产行政主管部门应当将物业管理区域备案资料备份送物业所在地街道办事处、镇人民政府存档。

物业管理区域划分后，需要分立或者合并物业管理区域的，业主大会或者业主应当向物业所在地街道办事处、镇人民政府申请并提交分立或者合并的方案，由街道办事处、镇人民政府会同房地产行政主管部门审查，确认并公告。街道办事处、镇人民政府制定物业管理区域的分立或者合并方案，应当经相关物业管理区域的业主大会同意；尚未成立业主大会的，由业主共同决定。第三章业主、业主大会及业主委员会

房屋的所有权人为业主。尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有该房屋的人，在物业管理活动中享有法律法规规定的业主的权利，并承担相应的义务。物业的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。

业主大会由物业管理区域内全体业主组成，业主依法成立业主大会，并选举业主委员会。业主大会可以设立业主监事会，监督业主委员会履职情况、业主大会会议过程等事项，具体组成人员、形式由业主大会决定，但对业主委员会会议不具有表决权；未成立业主监事会的，业主委员会会议召开前，可以随机抽取三名业主作为临时监事，列席会议，但监事不具有表决权。

一个物业管理区域内业主数少于一百户且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

业主大会履行下列职责：（一）制定或者修改管理规约、业主大会议事规则；（二）决定是否设立业主监事会；（三）选举业主委员会，选举、更换或者罢免业主委员会委员，选举业主委员会候补委员；（四）改变或者撤销业主委员会的不当行为；（五）确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案，确定其他公摊费用的收取标准；（六）选聘、解聘物业服务企业；（七）决定使用住宅专项维修资金；（八）决定筹集住宅专项维修资金；（九）决定改建、重建建筑物及其附属设施；（十）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（十一）审议业主大会年度计划及预算方案；（十二）审议业主委员会、业主监事会的工作报告；（十三）决定物业服务企业或者其他管理人履行合同的履约保证金制度；（十四）决定物业共用部位、共用设施设备的使用和经营的方式、收益分配；（十五）法律、法规或者管理规约确定应由业主共同决定的其他事项。业主大会设立业主监事会的，业主大会议事规则还应当对业主监事会职责、议事规则和工作经费，监事的选举规则、监事的资格、人数、任期等事项进行约定。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。业主大会决定本办法

第一款第八项至第十项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定本办法

第一款规定的其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。建筑物总面积、专有部分面积以及业主人数按照下列方法确定：（一）建筑物总面积为专有部分面积之和；专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算。尚未记载的，暂按测绘机构的实测面积计算。尚未实测的，暂按商品房买卖合同记载的面积计算；车位、车库面积不计入专有部分面积；（二）业主人数为专有部分的业主人数之和，已出售的专有部分的业主人数，一个专有部分按一人计算。尚未出售和虽已出售但尚未交付的专有部分的业主人数，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的业主人数，按一人计算；（三）一个专有部分有两个以上所有权人的，应当自行确定一人参与投票表决，但共有人所代表的业主人数为一人。业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人投票表决；（四）未参与表决的业主的投票权数，按照业主大会议事规则执行。业主大会议事规则应当约定未参与表决业主的投票权数是否可以计入已表决的多数票。业主大会议事规则未约定的，未参与表决业主的投票权数不得计入表决的多数票。